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    2009年初，一场残酷的经济危机不期而遇，带给商业地产发展艰难考验。面对挑战的商业地产如何突围？中小城市商业发展又将面临怎样的发展机遇？

　　6月6日，由搜狐网、焦点房地产网、焦点商铺网举办的主题为“中小城市商业发展趋势研讨会”活动在北京搜狐网络大厦隆重举行，活动邀请行业知名专家、权威学者共同就中国中小城市商业发展趋势及走向展开深入讨论。中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路、中国连锁经营协会秘书长裴亮、DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏、《新地产》主编张文豪、以及中小城市商业开发代表应邀出席论坛活动。

　　相关资料显示，国内一二线城市商业发展迅猛，同时其商家竞争也尤为激烈。随着中国经济快速发展，三线城市的城市建设将取得巨大进步，众多商家开始将目光锁定在中国数量庞大的中小城市寻找商机。据悉，国际零售商Walmart、Carrefour等已将三线城市作为新拓展目标，国内连锁零售商国美、苏宁等也在积极开发中小城市市场。

　　中国三线城市商业未来如何发展，中西部中小城市如何借鉴沿海发达地区先进商业发展经验来迎头赶上，是本次研讨会将重点讨论的话题；同时主办及承办方期望借助本研讨会，为中国中西部中小城市商业发展提供建设性意见。此外，来自山西临汾的东城天街项目招商启动会也将同期正式启动。

　　主题：中小城市商业发展趋势研讨

　　时间：2009年6月6日（星期六）

　　地点：搜狐网络大厦12层大演播室

　　话题：

　　1： 新商业网点规划加速促中小城市第二商圈形成

　　2： 展望国内中小城市商业发展趋势

　　3：中小城市商业发展解决之道

　　4：第二商圈对中小城市商业发展的意义

　　5：品牌商家在中小城市的发展和选址合作条件

　　6：发达地区中小城市商业发展对山西临汾商业发展的启示

　　▲以下为活动现场图文实录

　　【主持人】：各位领导，各位嘉宾，以及新闻界的朋友们，大家下午好！首先非常欢迎各位在百忙之中参加主题为“中小城市商业发展”高峰论坛活动，我是搜狐公司焦点房地产网商业地产部的记者。

　　2009年一场残酷的金融危机席卷全球，给房地产行业造成了艰难的选择，但是在这个背景下，我们非常欣喜的发现商业地产取得了长远发展，在北京、上海等这样的一线城市中，出现了颇具影响力的大型商业项目，影响着城市的成长和发展。如今这样的趋势同样蔓延到了中国的二三线城市，商业地产在中小城市正在迅猛发展。

　　基于这样的背景下，我们焦点房地产网组织了本次活动，同时邀请到了商业专家、行业领导以及中小城市开发代表和品牌商家，共同就中小城市商业发展趋势这一话题展开深入探讨。

　　那么，在活动正式开始之前，先来介绍一下今天的到场嘉宾，他们是：中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生；中国连锁经营协会秘书长裴亮先生；DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏先生；《新地产》杂志主编张文豪先生；以及山西临汾市房地产协会副会长、恒安房地产开发公司董事长李世雄先生。欢迎各位的到来！

　　同时今天光临活动现场的还有易初莲花、华普超市、永和大王、香港新世界、华冠超市等商业品牌代表和《21世纪经济报道》、《经济观察报》、《超市周刊》、《零售世界》和山西临汾电视台的媒体朋友们，也欢迎你们到来。

　　【主持人】：近几年在北京，上海这样的一线城市中出现了许多大型商业项目，尤其一些城市综合体项目，它们的出现对于城市发展、区域的定位可以说是起到毋庸置疑的作用。但是当一线城市的商业地产开发逐渐进入相对饱和状态后，很多商家不约而同的将目光瞄准了中小城市，选择到哪里去开店布点，同时伴随着这个趋势的出现，相信接下来的二三线城市中也将出现商业地产开发热的现场。

　　请问在座的荀会长，对于中小城市近几年的商业发展您如何看待？提到商业的发展肯定离不开商业网点的建设，今天能否借这个平台，对目前商业网点的建设动态做一个介绍？

　　上海市区目前面积过万的商业项目超过4000个

　　【荀培路】：大家下午好，非常高兴来参加本次活动。对于本次活动的主题——中小城市商业发展，我本人非常感兴趣，所以听到是这个题目欣然前往。

　　其实提到中小城市的发展，首先要将其放在一个大背景下来考虑。同时今天我也就整个商业网点建设和发展情况，以及商务部为何要抓商业网点的制定，申报二三线城市网点布局，和怎么形成第二商圈等话题展开讨论。

　　第一，大家知道这几年我国商业发展非常快的，改革开放以来我国的商业地产发展也非常快，我简单举两个城市说明一下：第一个就是北京，改革开放1978年，当时全国的零售商品总额1559亿，当时改革开放一千多个亿，去年北京市社会商品房突破4个亿，去年是10.8488亿增加70倍，首先商业形势发展非常快。第二个，从上海来说，人均商业面积，1978年是0.21个平方米，2007年到了2.92个平方米。我以前讲到过，在78年的时候，上海的万亿以上的商业设施只有十个，局限在南京路，就是南京外滩，南京东路，到静安寺，这个状况一直维持到78年，当时上海发展是三十年的后十年，三十年的后十年，现在发展到万米以上的商业市区是四千个。大家算一算，每年增加400个。这个速度是非常快的，当然我们国家经济发展非常快，城市发展非常快。虽然我们搞商业，包括北京出现大型商业设施，我记得北京站对面旅游局盖了一个国际饭店，媒体报道的应该是非常多，现在热点非常多，所以现在也能掌握的项目并不多了，说明我们商业的发展非常快。

　　就整个中国商业实施发展的话，应该是沿海地区，向中部地区辐射，全国形成道路两旁做文章，楼宇里面要效应。大家知道我国处于恢复性发展和提前消费同时进程的，里面大家注意一个数字，美国是三亿人，但是它的零售额08年是4.4万亿美元，包括商业地产开发商有非常大空间，和美国比起来。虽然我们发展非常快，和国外比起来还有差距，说明我们还有上升空间。

　　第二层意思，制定商业网点规划，做好发展方向转变和机会的调整，由于我国商业地产开发商业网点建设走向市场化开发时间不长，市场经济以后，由于商业网点配套费，政策发生根本变化，商业网点投资主体也发生根本变化，市场配制资源作用下，商业地产恢复性变化，造成了我国商业网点建设的爆发性增长，也就是前面举的例子，曾经报道北京一个杂志做一个封面引用了我的这句话。由于我国商业网点建设发展速度太快，造成一些商业地产项目投资的时候，处于自身需要，追求新的投资营业模式，引发了大型商业网点爆发的热潮，因此大家争项目，抢商机，盲目招商和项目地位和市场脱节，造成阶段性，结构性，地域性不平衡，商业网点布局不合理等一系列问题，投资的滞化性，和盲目性充分表现在这些方面，老城市多，新城市少，大型商业设施过多，新型设施发育缓慢，针对这些问题，为了做好发展方式的转变，和结构的调整，商业部重点加强对各地商业网点规划的指导，根据商务部网站统计，08年11月份全国279个一级城市已经有了250多个商业网点编制规划，实际上过去发展观活动中，去年又全面启动了368个县级城市商业网点规划工作。截止到去年年底全国有116个县级城市编制完成了商业网点规划。因为发展非常快，所以根据这个情况出现了问题，商业部重要抓商业网点规划。

　　几年工作当中体会到商业网点规划工作做好可以避免盲目建设，重复建设，实现商业网点规划的建设的和谐发展，总体上来，我分析了这么几条，一个是总量控制，总量发展要与城市规划，经济发展尽可能相结合。

　　第二个网点布局要合理，不同业态，不同规模间供应商尽可能小。

　　第三有利于传统商业网点向现代商业网点提升，提高老百姓购物环境，和降低购物成本。

　　这就是为什么商务部要抓商业规划，对我们指导是非常重要的。

　　第三点，一线城市和省会城市已经做到应该说是经验很多，也有教训，这样对二三线城市也有帮助。应该说发展快了以后，我们分析大致上有几个方面，形成了五大特点。商业网点布局特别和交通结合起来，全国发展大概有三种类型，一种类型是北京的模式，因为大家北京受中轴线影响，沿长安街品质布局向环向布局发展，按照二三四环，现在到了六环进行布局发展，这是一种模式。

　　第二个是上海的模式，原来浦西实际是四川路和南京路，包括西藏路和淮海路，历史上称为一条线两张笔，内环，中环，外环起来以后，包括像天津也是这样的。还有重庆过渡性的商业模式，形成五朵金花，我们协会在重庆开了一个会，专门推它的一个模式，和地形有关系，应该说全国三个模式和交通发展非常有关系，城市发展也非常有关系，我劝外商投资的时候，商业网点布局的时候，这个点上一般效率都不错。

　　人口规模在30万到40万的城市，应该有一个商业中心，

　　第二种，依托产业集群的商业市场是非常好的，对北京宣武区商业网点建设的话，应该是非常欣赏的，举个例子，马连道拆了一条街，全国茶叶销售100多个亿，它赚十分之一，形成了一个坚定的产业集群的商业市场，现在到马连洼干吗，就是买茶叶，普遍如此。

　　第三种，就是二三线城市商业开发空间是非常大，有的二三线城市是个处女地，不像竞争过于激烈的北京、上海、广州等一线城市，百货超市效益出奇的好，我曾经和百货协会同志们也进行交流，他们也是这样认为，08年我到江西搞过调查，沃尔马在南昌八一广场开张以后销售额在一线城市无法达到的。中国的礼品销售这块，大家经济好了以后，互相送礼等等，这块市场是非常大的。我也是带团出口，我们团员购买东西也是非常大的，这块还是非常好的。第五个是价值低估商业模式，包括县升区，城市功能分区将发生变化，火车站的迁移，以上由于历史原因，一些商业部动产的价值低估了，包括一些上市公司。另外我也希望开发商做一下，烂尾商业地产整体上还是可以靠近的。

　　整体上就是五个特点，因为有了这五个特点，推动了我们商业的发展，和商业网点布局的发展，带来这儿好的优势。

　　第四个，讲讲中小城市第二商圈的生成，去年我们协会调查了全国二三线城市，大概100多个，分析后认为大致上有这么几个形势。

　　第一个，规模在30万到40万人口的城市，应该有一个中心，如果是六七万的有一个市中心，中小城市商业网点布局大致也是这样的。

　　第二个，城市化发展中，中小城市升级，人口增加，促使第二商圈的形成，这是城市变化的情况。

　　第三个，城市改造中，由于各中小城市重视城市规划，重视商业网点规划制定，在商业地产开发，商业网点建设的时候，十分注意老城区，老阶级型的开发保护，同时重新规划新商圈，我们称为包老创新，这样的城市更有魅力。尤其是南方这两年，我到上海七宝看了一下，七宝老街保留了，非常好。所以我们把它称为包老创新，这样的城市更有魅力，也就是形成了第二商圈。

　　第四个，从城市综合体打造，促进了城市第二商圈的形成。城市综合体我希望大家也去做一下因为大家知道商业地产开发分两条线，一条线，就是我参加这些论坛过去百货热的时候，百货非常多，后来商业街热的话，是一步一步走的，百货热参加百货的，然后就是大型卖场起来了，商业街起来了参加商业街论坛，城市综合体起来以后，因为客户中心大家会想有的卖了以后，对项目会不利，有的同志说卖了以后，基本上就是必死无疑，我把它称之为九死一活，商业为什么要卖，里面有一条就是资金是一个瓶颈，当时城市综合体起来以后，可能是我们商业地产开发非常好的一条路子。因为是层面开发，政府买，招了一个比较有实力开发商来了以后，一拿笔一个项目就是二三十万立方米，和住宅配套起来就是80万平方米，也可能这个项目可以走上海大连国际（音）这样的路子，最后大连国际商业物业也起来了，这样非常好。另外和其他的结合起来了，综合体基本上几个概念，有商业，有酒店，有写字楼，往往写字楼可以卖，不影响整个写字楼基本经营，酒店式公寓可以卖，所以开发商有实力了以后，政府引进大的开发商他也损失了，针对几家开发以后，确实是精力各方面考虑，前两天北京灵丹（音）广场搞的活动我也去看了看，基本上中心是一样的。所以城市综合体开发以后，政府满意了，开发商整体开发以后解决了资金问题，卖了以后，这些中小投资者也满意了，商家也满意了，这几家满意了可能是我们今后走出来比较好的路子，当然城市综合体起来以后，今后再热什么这是后话了，我觉得这是一个非常好的路子。城市综合体不光在一二线城市，三线城市都会出现，而且我对这个项目应该说是非常看好的，所以我和主办单位说以及商家我帮它推行，包括临汾这个城市，我看了一下在全国也是非常有实力的，落后的地方也是有前途的地方，促使了中小城市第二商圈形成。

　　第五个，商业网点规划不光是一二三线城市，希望关注好9000亿保障性住房住宅建设的社区商业配套。国家拿出四万个亿，四分之一保农民住房，保障性住房要吸取历史教训，开发不要过量。保障性商业住房难度更大，我希望开发商，包括政府各个方面把这个问题做好。

　　一线城市发展以后，像波浪一样向二三线城市发展，有了一线城市的经验和教训，二三线城市吸取了以后，不管改造老商圈也好，打造新商圈也好，一定会办得更好，这也是我所希望的，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢荀会长为我们做了全面而系统的分析，听完刚才的介绍，有几个关键词印象深刻：一个是商业发展经历了一个爆发性增长阶段；另外一个就是未来中小城市孕育的巨大商业发展空间。接下来，有请中国连锁经营协会的裴秘书长，谈一下您对目前中小城市商业发展的观点。

　　今年一至四月份，整个零售市场低位运行

　　【裴亮】：大家下午好，今天利用这个机会，我把最近我们对零售市场运行情况给大家交流交流，因为大家对商业的发展应该是比较关注的，做商业地产，商业好不好对商业地产的发展肯定是有非常直接的影响。因为宏观经济形势影响，对于我们零售市场现在逐渐显现得比较充分了，我们目前正在做今年的行业报告，现在到了收尾阶段，利用这个机会把我们的报告给大家交流一下，相信在座的很多零售商也会感同身受。

　　今年一到四月份，整个零售市场还是处于低位运行状况，销售利润情况不是非常乐观。尤其是和去年一到四月份相比，下降得还是比较明显的。当然不同的业态，表现的状况也不完全一样，像快速消费品的零售，食品的零售，抗跌性比较好，经济再不好，吃饭，日用品一般来说是刚性需求。今年一到四月份，超市这个板块销售的增长是7%，这个增长水平和去年同期比还是有一个比较明显下降，去年是20%到30%这样一个水平。百货受影响比较大，百货一到四月份销售同比是下降了，5%的负增长。这是最基本几个数，对目前市场状况有一个判断。

　　不同区域表现也不一样，一线城市，和外向型城市，上海广州，还有东部沿海城市，整个零售业的下降幅度是比较明显的，但是内地的地区和城市，包括一些二级城市，它的增长是比较稳健的。刚才更多的发展机会可能会在内地二三线城市。三四月份销售还有一个环笔的数，三月份出现了大约10%的增长，现在零售业市场是不是开始回暖了，或者说进入了上升期，环比来看，月和月之间是有所增长的，但是每个月特点不一样，比如赶了黄金周了，节假日，这个月销售会高，所谓环笔增长不能充分说明大的趋势，但是应该说有点向好的迹象。这是目前整个零售业运行的基本的特点。

　　百货 超市等业态进驻二线城市愿望强烈

　　谈到二三线城市商业地产和零售的发展，我简单给大家沟通一下，一个是百货，一个是超市，因为这两个无论是零售业，还是商业地产，这两类业态是主业态，因为它们发展情况对于我们城市的商业地产影响也是最直接的。

　　百货店现在分为两大类，一个是一级市场，一个是二级市场，一级市场包括我们都会城市，就是北京、上海、广州、深圳这四个城市。第二个叫大城市，一般来讲就是省会城市为主。第三类，叫发达城市，就是以东部的二级城市为主。这三类是构成了一级市场。

　　还有一类是二级市场，就是内地的二三线城市，基本上是这样来划分的。百货店目前在不同城市市场表现是不一样的，总的来说一级市场百货企业主要的经营者有一个突出特点，区域性企业在一级市场还是唱主角的，我们看每一个都会城市，或者省会城市，他们当地零售市场的领头羊企业基本上都是当地的百货店，老百货店。除了北京是个例外，北京的百货品牌是比较多的，而且没有一家有一个突出的市场地位，除了北京以外，像上海、深圳、广州，包括这些省会城市基本上都是当地的一个大的百货企业在主导这个市场。这是一级市场的情况。

　　二级市场相对来说百货发展是比较滞后的，这几年百货发展，实际上跟这几年经济比较是密切相关的，奢侈品销售，时尚品消费，成为这几年百货快速增长的主要动力。但是二级市场，这个市场条件，消费水平相对来讲没有达到这个水平，所以二级市场百货的发展相对来讲是要落后于一级城市这样第一个水平。另外百货企业下一步对二级市场进入策略现在来看也还没有一个很清晰的策略，我们把百货店分成两类，一类叫做跨区域性单业态百货店，像比较典型的新世界，银泰，王府井，百盛，这一类基本上只做百货店，而且在全国分散来设店，一个省可能有一个到两个。一般都有十几个省的覆盖率，几十个店，这一类百货店基本上定位是一个相对高端的，比较精品、时尚的这类定位为主，所以这一类百货店，对于进入二级市场来说也不是非常积极主动，我们和一些百货店做过沟通，现在发达地区市场下滑，是不是二级市场是你们下一步进入的重点，他们对于二级市场跨区域的百货店还是比较保守的。像大商百货，百联，银座，这些都是属于区域性的百货企业，但是这些区域性百货特点一个是走得不远，另外是多业态经营发展，除了百货业务以外，有的开家电，超市，有综合业态，这一类企业对于二级市场相对来讲就要更看好一些。特别是能够辐射到的区域，二级市场，开百货店，或者开大卖场，表现得更加主动。所以对于百货店进入二级市场的策略，目前来看这两类企业有不同的特点，所以像比如今天临汾这样的一个项目，引进百货店过程中可能也要考虑百货店对于市场的判断，全球合作伙伴过程当中可以做到有的放矢。这是关于二级市场百货店进入策略的一些特点。

　　另外就是超市，超市现在应该说比百货在区域分布上的特点更加的突出，超市现在在一级城市中，包括都会城市，省会城市，我们叫大城市。还有发达城市。超市在这些城市发展格局相对来讲比较清晰，比如都会城市，一是外资很强势，第二大卖场在这些市场快速消费品优势比较明显。比如发达地区中等城市，外资进入也比较早，当地零售企业相对来讲竞争压力也比较大，但是在二级市场，内地的这些二三线城市，现在成了一个叫超市共同关注的热点，一个是外资，现在你看沃尔马今年一季度可能开了23个店，家乐福今年也是20个店的发展计划，但是也有可能会超过。大家会注意外资企业对二三线城市作为一个很重要进入的区域，有些县级市他们也在不断的进入，和以前不一样，以前一说大的外资好像一定要在沿海地区，或者大的城市，现在发生着很大的变化，所以外资企业二三线城市进入的机会更多。同时本土的区域性超市企业，因为他们这几年一直坚持一个叫区域化发展策略，所以物流配送范围之内也在积极进入三四级城市，有些超市把农村市场作为下一步进入的热点区域。所以从超市在不同市场的下一步发展趋势来看，二级的市场机会更多。从商业地产的开发、规划和发展，和零售企业发展对接方面，我认为这个板块方面机会更大，而且他们也都有这样的愿望。就是这样一个判断吧，我先简单说这些。

　　【主持人】：可以说目前连锁经营品牌目前在一线城市的布点已经接近完成状态，接下来他们会不会将目标瞄准二三线城市，尤其是在目前经济危机的背景下，很多品牌对开店计划比较保守，尽管他们看到了二三线城市的发展空间，但是对于何时进入可以说还是比较谨慎的。请问品牌的布局中小城市的时候，会遵循怎样的原则来选择城市和项目？

　　进驻二线城市方式：家乐福空降、沃尔玛推进

　　【裴亮】：外资现在在中国发展基本上还是以大卖场这样的形势，这样的店铺独立生存能力，独立作战能力比较强的，现在像沃尔马，家乐福统一采购，但是这些只是策略性的模式。比如进入一个区域，可能周边还没有形成一个集群，还没有这个密度，但是这个单件进入这个市场的时候，自身运营能力还是比较强的。现在可以观察外资零售企业基本上跨区域的布点情况越来越多，早现分成两类，一个是家乐福模式，一种是沃尔马模式，家乐福是供量式的，觉得这个市场购买力够，GDP够，就在当地开一个店面，就看这个店自身战斗力就可以做得非常好。沃尔马早期是推进式的，以华南为中心，考虑配送，管理幅度等等。但是最近一段时间，国际市场相对下滑，都把眼光盯紧中国市场，为了进一步发展，基本上都是像家乐福这种模式更流行，像临汾这样一个城市，它的人口，它的人均销售能力，以及商圈的利弊的条件，如果这些都具备的话，我相信对于这些大的公司来讲，到临汾开一个店应该会有很大的市场。因为西部城市有些人群购买力水平还是有限的，中部一些城市得益于经济快速发展，肯定是具备了进入的基本条件，当然不是说所有西部城市，外资很放心就可以去进入。

　　【主持人】：谢谢！裴秘书长的精彩发言。戴德梁行是一个非常专业的商业顾问机构，目前已经在二三线城市接触商业项目。张总近期在接触中小城市商业地产开发的时候，有没有碰到一些鲜活的例子做个分享。

　　肯德基来了  2005年进入中小城市有意外收获

　　【张家鹏】：我们从05年前后开始去小城市接触项目，主要之前没有做的原因是商业和住宅还不太一样，商业做项目最后落点是要完成一个招商，这之前我们发现说很多的商家是不愿意去做小城市的，05年的时候他们问很多有关小城市的事情，我们试着说是不是可以走出去做，也是山西一个项目，阳泉大概三年做了很多业务，肯德基，沃尔玛很多都做下去了。我们是希望有一些新的商家的，所以在小城市做项目，可能我们讲一定要有一个信念，就是微观看这个城市，不能说我们做招商的时候，规划的时候，跟北京一线城市比，我觉得应该用微观去看，一些品牌招商，我们说临汾项目，它肯定没有北京人均收入，市场基准好，但是可以讲一点，假设一个品牌在北京已经很难拿到一线位置的店铺的时候，是不是可以去二线城市拿一个最核心的店铺，对你来讲是不是最好的选择。

　　另外未来中国很快城市化发展过程当中，未来实际上中国主要城市化焦点还是在中小城市，而且未来中国的零售市场主要的点也是在小城市，因为这个人数基数是最大的。我看北京也是这样的，中国没有奢侈品的时候，燕莎开了，或者赛特开了，但是现在看燕莎单单一个店就是十几个亿的销售，这就是先发优势。我们来北京做这样一个启动也是，我们从不否认有一些品牌一定是去不了商业地区的，梯度的选择是不一样的，但是有一些品牌仍然很积极的意愿去，所以我们有没有一个机会去对接一下。

　　【主持人】：还有一个问题，就您的实际接触了解，目前商业地产开发在中小城市呈现了哪些特点？之前在一线城市出现的开发面积趋大现象，有没有在中小城市中出现？ 

　　中小城市缺少一站式购物中心 

　　【张家鹏】：目前在二三线城市缺少相对大规模一站式的购物中心，因为我们都知道中国整体商务区原来都是自发形成的，自发形成的表象我们会看到现在哪里都停不了车，这样的业态上没有人去统筹考虑，我觉得这个问题是非常严重的。但是人们未来销售趋势一定是追求方便的，谁有这个机会比较早一点眼光做一个大的一站式的或者综合性的消费场所，我觉得是一个非常好的机会。第二从开发商或者消费者角度来讲，实际上三线城市拿地也是一样，能拿到最合适的地，北京一些大的地方已经很难找得到了，这也是一个机会。另外去年我们也在做一个项目，有一个项目已经运营了，背景应该是美国一些投资者，比如说摩根史丹利，大概十几万平方米，整个运营效果也是非常好的。

　　【主持人】：张主编，听了前面嘉宾的介绍，您站在媒体的角度能否谈谈自己的看法，对于未来中小城市商业发展趋势，怎么看？

　　商业地产开发商提前抢滩中小城市

　　【张文豪】：刚才听了各位嘉宾的发言很有启发，媒体能做的工作，比如说北京消费力固然是好，但是对市场划分已经到了一个相当的程度，尤其拿到一个综合体的一块地是不容易的，但是二三线城市还有机会，我刚才也想了，因为各行各业都有自己的发展阶段和规律，比如说你想招商，我的建议有的商家由于自己目前发展状态属于不同阶段，所以扩张上也有不同的想法。我举一个例子，地产我们前几年说有很多好的地产企业非常危险，去年年底的时候，为什么？就是因为它在上市之前，因为它最重要一个指标是土地储备，为了达成上市，就拿的地非常高，他的结论就是为了上市去拿这个地，如果这个地按当时行价是不合适的，当然这是反面的例子。我的意思说我们在招商的时候，能不能关注到各个商业企业是不是有扩张的需求，不会为财务考虑，可能为战略考虑，现在一下子要打响品牌，或者在全国发展，跨区域发展，现在有对接式的市场需求，这个时候会在战略上扩张企业。如果我们细一点观察到这样的企业，可能机会会更大一点。

　　另外，刚才我想刚才荀会长提的综合体，我有一些想法，现在像我们万达我想他的模式至少经过三代的变化，最新变化有一个很大的特点，一个就是以住养商，就是他自己要发展自己商业业态，比如说它的影院和百货，其实中国商业城市发展最尴尬的一点就是没有资金，以住养商可以解决资金问题。而且招商非常困难，所有就萌生了自己做商业的情况。但是我想商业综合体二三线城市做的时候，或许有一些跟一线城市不一样的地方，因为北京、上海商务人群是非常充沛的，而且商务人群级差非常合理，我们看到二三线城市，因为刚才讲到综合体，我可能综合体有酒店式公寓，甚至商业，或者是写字楼，如果二线半或者三线城市区域来说，首先有两个问题是密谋问题的，第一这个地方购买式的消费是没有问题的，第二个是要买房子。比如说你的写字楼，酒店式公寓，还有商业和酒店，原来我们搞了一个论坛，当时是和潘总谈论这个问题，我问什么时候准备扩张，尤其是二三线成，他说去过长沙这样的城市，他说我们还不是时候，为什么呢？因为在长沙这个城市橘子洲头中心区看了一下，观察到写字楼这个方面，大都都是本地强势经营体，如果房子卖了以后，酒店也好，写字楼也好，租户的人员可能牵扯到一些人群，因为三线城市经济不一样，五百强的可能暂时不会去，可能有一些大的以国营企业为准，国营企业在写字楼这些方面应该说有了一些既定的处置了。所以考虑将来是不是不以综合体做商业发展可能要花一点力气去解决的问题，另外万达以住养商的话，也会碰到他自己的一个问题，比如说他在各个地方拿地块都会配套一定的住宅销售，但是他作为这么大一个全国地产企业，自己做地产的时候可能不由得自己，不能说自己根据产品来选定，是根据自己选了哪块地才能决定做这个地产，一旦做五十个项目，这五十个项目是没有什么规律的，所以将来运营地产管理上肯定有一定困难的力度。

　　但是我觉得山西这个地方临汾，因为我们在北京，对山西人印象特别深，因为北京好多豪宅都是山西人士过来买的有很多，这个说明山西这个地方消费力还是特别强的。但是这个消费力特别强，这是一个他的大特点。另外一个特点，可能他的消费力在均衡方面，可能会呈现一定特点，比如说买房子，买悍马这些比较多，但是在中层的消费还有什么特点，还不太清楚。还有像山西临汾也是中国历史上的古城，也很悠久，综合体做之前，还是争取政府多方面的支持，这点非常非常重要，因为刚才张家鹏说的，提起这个城市可能商家都不知道，可能在政府在城市推进可能要花一些力气，还有这个城市有没有自己禀赋的条件，可以吸引跨区域，跨省市的人流，我觉得这方面可以做一些研究的工作。

　　【主持人】：刚才各位嘉宾表达了一个观点，对于未来中小城市商业发展空间是一致看好。李总，您作为中小城市商业开发的代表，是怎么想的？其实大家对山西临汾那边的商业开发状况并不是很了解，今天正好借这个机会，和大家分享一下好吗？

　　山西临汾商业前景巨大 新商业中心待崛起

　　【李世雄】：首先非常高兴今天能参加这个活动，也感谢搜狐网、焦点商铺网给予的机会，听了刚才各位嘉宾的发言，可以说是感慨良多。同时今天也就陕西临汾房地产尤其是商业地产方面的情况给大家做一个介绍。

　　提起山西，已经有5000多年的文明史。5000年文明看山西，山西看临汾，临汾是山西晋商的代表。

　　目前我们恒安集团正在山西临汾重点打造一个商业项目，东城天街项目是临汾市东城区改造项目之一，从2007年我们恒安集团就取得了这个项目，项目占地面积为360多亩地，根据政府的规划，修了一条街，这条街原来叫主干街（音），现在叫耀县街（音），项目的建筑面积是70多万平米，商业连接我们临汾比较繁华的解放东路，还有原来的丽芙路（音），现在主要打造解放路，耀县街十字路这个阶段。

　　临汾商业发展情况来看，我们临汾市政府已经迁移过来了，最近医院，学校都往这边迁移，从目前人口状况来说，目前现有城市东城人口是14万人口，未来500万平方米建筑面积过程中，要逐步增加到20万到30万。临汾市提出来以后，从城市发展角度来说，旧城市密度据他们说和深圳城市密度这么大，堵车现象很严重，临汾市政府提出了扩张，这是完成政府的一项工作。整个咱们东城天街建设商业面积12万平米，有大型的超市，娱乐，还有酒店等等一些娱乐活动基本都在临汾充分体现出来了，在咱们临汾假如说咱们北京王府井，还有上海南京路，我们打算建造一个超级的购物环境，超级市场，这是项目未来发展的定位和前景。

　　东城天街项目建成后将呈现出以下几个特点：第一个特点是地段比较旺，购物的交通方便。第二个特点就是回报率比较高，投资这个项目未来的投资回报肯定非常好，不用担心钱拿不回来，基本上在三年左右就可以收回成本。其实临汾人的消费能力是非常高的，当地人比较有钱，去年炒房团比较多的就是深圳和温州，尤其是海南买房子比较多。我们所有资源都有，东北有的，北方有的，咱们临汾都有，大米，小麦，玉米都有，希望咱们每个投资者充满信心，到临汾去，绝对让你们挣得多。第三个我们管理非常到位，项目聘请了东方管理物业公司，常年在这儿管理，整个来说希望大家对临汾投资充满信心，看好东城天街这个项目，同时也欢迎大家到临汾去，让每个去临汾的投资人能取得好的社会效益和好的经济效益，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢李总介绍，李总的发言表达了一个观点，那就是临汾的商业投资前景广阔，临汾人不差钱。东城天街这个项目整体规模相当大。有80万平方米，其中商业体量超过12万平方米，将来也将成为临汾新城区的商业中心，可以说是临汾市目前重点打造的一个商业项目。那么，目前东城天街这个项目进展状况如何，又将采取怎样的租售政策？

　　【李世雄】：目前项目进展非常顺利，将在7月1号这个时间段有个精彩亮相，欢迎感兴趣的朋友关注东城天街，恒安集团非常有信心在临汾再造一个新的城市商业中心。

　　【主持人】：好的，接下来的一个问题是给荀会长的，作为中小城市的商业代表，会非常关心目前政府层面对于商业网点建设的一些具体细则，尤其是针对中小城市的商业网点规划，近期有无动作？

　　中小城市商业网点建设的调查工作已启动

　　【荀培路】：一二线城市开发了以后，现在波及到三线城市，协会非常关注的，当然协会和媒体和包括研究机构搞一些调查，把二三线城市整体情况向政府反映，协会是一个桥梁，协助政府指导这个行业的发展。第二个，要把这个信息透露给我们商家，和我们的开发商，希望大家关注二三线城市的发展，而且发展过程中会出现哪些问题这是一个方面，还有开发二三线城市有什么好的典型也是非常关注的。我们非常关注临汾东城天街这个项目，希望这个项目能够做得好，对二三线城市的开发提供经验。

　　【主持人】：听了李总方才的介绍，对于山西临汾这样的城市中新商业中心的打造，裴秘书长有么有好的建议？尤其是目前连锁经营品牌中，有没有哪些正在积极去中小城市拓展开店？

　　【裴亮】：原来老的城市都有一些百货店，计划经济时期每个城市都有。现在无论是大城市，还是二三线城市，传统的商业格局已经发生了根本性的变化，临汾百货店推出以后有相当长一段时间以集贸市场替代百货，很长时间扮演这样一个角色，后来的发展是超市大卖场逐渐进入了大家的视野，现在像临汾有一些土生土长的超市企业也发展得不错，消费升级之后，消费者需要在更多的品位、个性体验消费这方面会有更大的需求。而原来零售格局变化之后谁来重新扮演这样一个角色，在这个城市当中给当地消费者提供这样一种全方位、时尚的消费服务，刚才荀会长提到城市的综合体，无论叫什么名称，二三线城市商业中心近期会有一个很快的发展，如果经济环境向好的话因为消费者需求是存在的，这种情况下，依托新的商业地产的项目，然后把百货、超市，以及影院各种综合城市消费功能集于一体的商业中心，将来在二三线城市，我相信会是一个非常基于主导地位的大型商业设施，这种趋势应该在一些城市表现出来了，而且下一步应该是一个大的走势，这是我个人的一点看法。

　　【主持人】：您这边品牌资源比较多，可不可以透露一下接下来会有哪些品牌会尤其关注像临汾这样的中小城市？

　　【裴亮】：前面谈到大的外资零售企业是重要组成部分，作为开发商，包括当地政府对于世界五百强这些外资品牌一般是非常欢迎的，因为有各种因素的作用，对于地产品牌的接生，当地政府招商引资也有非常大的作用。二三线城市除了食品零售商以外，像其他的业态，刚才张总也说了，可能有的不一定适合，我举一个例子迪卡龙（音），法国的品牌，今年有一个比较积极的拓张计划，但是这样的业态进入二三线城市不是很成熟，我个人建议这些方面不一定是洋品牌才可以唱好这出戏，其实从招商可行性，还有效率，现在本土的很多零售企业，应该说也具备了这样的条件，无论是它的服务，还是它的吸引客流的能力，其实都有非常好的能力。我想不需要说一定要外资，不一定要简单模式一线城市的做法，时尚品牌，高端消费可能在二三线城市还不成熟。另外我还是非常看好，如果是一个城市综合体的话，餐饮业实际上有非常强的生存能力和适应性，可以加大力度在餐饮方面能够有更大的作为。另外就是做好我们国内专卖店品牌的整合，现在我们发现一个趋势，像以美方为代表，很多中国的服装服饰品牌，原来是经销的模式，对于店铺形象发展是比较关注度不够的，现在这些企业也在重新树立他的分销网络，其中对于终端网点建设也提出新的要求，像这样的专卖店，下一步品牌形成之后也会成为商业中心很重要的一个租户的组成部分，这点也应该进一步的关注。

　　【主持人】：现在有一个现象需要重视一下，一线城市商业地产项目中出现了很多，但是有一些商业地产项目也出现开业难，延期开业的现象，我们看到有一些商家品牌已经开始向二三线布局，甚至更早的时候已经开始了，但是是从实际的结果来看，取得成绩好像不是很明显，各位认为现在是进军二三线城市的最佳时机吗？

　　【张文豪】：进军二、三线城市，我个人认为还是有一个协同的效应，本区域其实都有一些站主导地位的百货，或者这样的业态，所以就要看看这些城市里面这种业态是怎么发展的，覆盖面怎么样，是不是有些方面是做不到的。比如说虽然业态很强，但是做不了城市这个区域需求的高端部分，可能这是一个补充，就可以那样做。可能具体的问题具体来分析。我觉得投资环境应该是相对不错的，从金融海啸之后，对中国来说，区域上来讲沿海受的影响非常大，相对来说西部和内地受的影响比较小，现在房地产指标来说已经开始回暖了，回暖之后的阶段，在沿海地区是断了，但是西部和内地基本上断都没有断。其实原来沿海的房价也没有什么大涨，处于相对平稳的状态。我刚才听说这个项目政府支持力度非常大，区政府已经挪过去了，除了12万米以外，其他都是住宅，这个住宅可能销售非常顺利，等于这个地区的居民就成为这个商业中心很大的消费支撑，还不说由于业态的综合，可能会辐射到临汾的其他地区，我觉得这是一个不错的条件。

　　我从个人消费一些感觉来看，一线城市，二三线城市有自己消费特点，实际上可以转化成金融优势甚至利润来讲的，越往二三线城市这边去，实体消费还有几个特点，越是到二三线城市，对奢侈品的接受的价格能力越强，承受力越强，因为确实都是有钱人去买。对于餐饮价格高，承受力比较强，因为都是政府公务这块，这是一个情况。从人口红利来说，和沿海城市一线城市正好有一个对着的，人工收入来说，越到沿海城市越高，越到内地城市，还是相对非常低的，人口红利还有劳工成本等等方面，它的优势还在。除了一些大中型消费之上的消费，我个人觉得二三线城市还是非常强的。我觉得像这些购买力能不能给它回归到本地，现在政府态度还是比较积极的，所以有一些条件也会比较优惠，所以我倒觉得可能技术不是在财务技术上也应该是不错的，但是战略技术上肯定是一个很好的选择。

　　【主持人】：目前二三线城市的商业空间，已经被商家注意到了，并且开始了开店计划，同时很多商业项目也像雨后春笋一般出现，中小城市的商业招商是不是也将出现竞争激烈，招商难的局面？各位可否给中小城市的商业地产开发商提出一些宝贵意见，如何在激烈竞争中迅速完成招商，将商业地产项目做好？为中小城市商业发展提出解决之道，好吗？

　　街铺和商业街开发在中小城市有优势

　　【张家鹏】：我想这是一个很大的问题。第一在小城市做项目跟大城市不一样，第一需要多做街铺，尽量做到商业街这种形式，会有优势。住宅就是这样，从多层，到高层这样的一个发展过程，小城市从街铺过来还是需要一个时间的，而且还需要自然的环境，可能街的话在小城市是比较好的方式。

　　第二，不要做太高，不要做太高的楼层，从北京、上海一线城市来看，人们往上走的欲望越来越小，人们还是希望街铺最好的，到六层八层一定就是深圳，要不就是香港。

　　 第三，商铺要相对小。同一个品牌在三线城市开店面要求是小，在北京可能一个店开到三百平米，到东方广场，但是到三线城市可能就是150，因为要考虑销售额的问题。

　　所以东城天街这个项目我们看到很多方面都有考虑，我们主要做的是两层，我们还做了一个半下层，没人愿意上二层，我们就走这样的，我们经营平方大概也是150平放这样的样子。考虑什么业态进中小城市，一定要做顾问，不同商家要求不同的条件，百货短期内高端百货是没有办法进入三线城市，我们非常明白的，所以这个项目我们没有百货，这是我们预先想好的。另外我们这个项目在外面推广，我们叫临汾第二商业中心，第一我们面积比原有的商厦还大，所以足够做一个中心的规模。数字上来讲，后来的总比前面的好。从规划上，从各个角度，一定要做到是原有的优化。第三个从业态上跟原有的市中心有差别，原有的市中心，90%是购物，我们这个地方住宅利润的回顾，有综合体的想法，可以承担比消费品服装低的东西，我们这个街区是生活加休闲的，我们想是一个很大的错位，这是我们做的很大的一点。

　　【主持人】：对于房地产而言，如果前几年是一个住宅时代，我想今后十年会是商业地产发展的黄金十年，同时希望之后十年当中，或者中小城市发展中，商业项目会成为推动城市发展的重要引擎。

　　好的，今天由于时间关系，我们的中小城市商业发展趋势的研讨会活动就只能到此为止了。感谢各位嘉宾精彩发言，也感谢媒体朋友们的关注，谢谢大家！