日前，由中国连锁经营协会（CCFA）联合德勤中国等机构发布的《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，2014至2016年间，全球在建购物中心面积最大的20个城市中，中国城市占据了13席。截至目前，全中国已拥有近3500家购物中心，很多城市零售物业空置率超过6%的警戒线。

　　但是建设热潮远未结束。《报告》引述中国购物中心产业咨询中心预测称，从现在到2025年，中国还会有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过1万家。而这也意味着，这十年内在建的购物中心是目前已有数量的两倍多。

　　然而，在这场购物中心建设大潮中，有业内人士透露：“广东已经有部分购物中心开发商预感到市场寒冬之凛冽，不得不暂停或者放缓建设期。而一些新开业的购物中心则为了招商大肆撒钱，免租金或者补贴装修等待促销活动屡见不鲜。”

　　在购物中心如此快速发展的背景下，购物中心的招商难问题愈发凸显，面对如此态势，已经或即将建设的购物中心该如何做出自己的特色？记者邀请了业内专家进行讨论。

　　本期嘉宾

　　广东流通业商会执行会长 黄文杰

　　第一商业网总裁 黄华军

　　广东财经大学流通经济研究所所长 王先庆

　　本期主持人

　　南方日报记者 于冬雪 实习生 吴晶

　　购物中心过剩是一种相对过剩

　　记者：您如何评价报告中所提及的中国大城市购物中心过剩的问题？

　　王先庆：要从两方面来说，一方面，从建筑形态、面积来讲，确实存在购物中心相对过剩的问题。我们参加过调查，从资本进入、商圈内的竞争状态等角度来看，确实有这个问题，但是另一方面，从中国城市的特色、中国人的消费习惯、文化、城市化进程这个角度讲，又不能笼统地说中国的购物中心过剩。过剩的其实是同质化，是一种相对过剩，根据中国人的需求、中国城市化进程、消费习惯等其实还有一定的发展空间。

　　黄文杰：我觉得可以用两个词来评价：一是地域不均衡，二是同质化竞争严重。

　　所谓不均衡是指，虽然购物中心的总量很大，但如果从总体经济总量以及人口数量上来看，其实购物中心总量还是有发展的空间。而且从历史的角度来说，中国的购物中心起步较晚，现在实际上是在补课，所以在一定阶段呈现爆发式增长，是可以理解的，我觉得速度本身不是太大问题，关键是均衡性的问题。

　　目前，我们看到的是，相对发达一点的城市，过剩情况反而更加严重，那么二三线、三四线区域其实还是有许多商业的空白点，所以重要还是不均衡性，从购物中心的经营效率来说，空置率很高，主要是因为集中率过高，那么回过头来看一些二三线区域，反而这里的购物中心竞争不激烈，它们在去年一年的发展让我们感到惊喜。所以我想说的就是地域不均衡，大家集中度太高，都往一个地方去，就变成日子都不好过。但其实还有非常多的地方是存在需求的、市场竞争不激烈的，我们应该寻找这样的机会。

　　第二个，同质化。实际上，大家都说饱和了，为什么饱和了？除了数量上的考量外，我觉得内容的重复也是很重要的原因，基本上目前的购物中心品牌的重复率达到了70%以上，如果大家都有更多不同的创意，有更多不同商业经营的形态，有不同的商户组合，能够给消费者不同的消费体验的话，市场还是可以包容、消化更多的商业项目。或者说，现有的空置率高的情况，在很大程度上可以得到缓解。

　　黄华军：这个报告只说明了大城市购物中心过剩的问题，大城市肯定是过剩的，其实有一些非大城市也存在过剩的问题，只是过剩的程度不一样。据我了解，以珠三角九个城市为例，没有哪一个城市是不过剩的，只是佛山、惠州过剩的程度比较严重，远远超出人均商业面积1.5平方米的标准，但你说深圳、东莞、广州、江门、中山、珠海就不过剩吗？这个不能一概而论。

　　现在有句行话：以前是甲方为王，现在是乙方为王，购物中心要给那些有实力的品牌商装修补贴，南海现在就出现了这种情况，所以做招商就非常困难。

　　记者：人均商业面积1.5平方米是国际上评判商业地产物业是否饱和的一般标准。据您了解，在广东，哪些城市的情况尤其严重？

　　黄华军：如果是按1.5的标准，那就只有佛山、惠州这两个城市超标。广州、深圳大概达到了1.2的水平，但那是因为广州的人口基数大。所以，在大城市的主要区域，比如说广州的老八区，购物中心肯定是过剩的，深圳以南田区域来说也是过剩的，但是龙华、龙岗那些非中心区域可能就还好，所以要区别对待。

　　王先庆：广东的城市应该都差不多，佛山可能严重一点。

　　黄文杰：第一应该是佛山，它的总量，包括已建的和在建的，数量是非常惊人的，在其城区，购物中心的集中度非常高。如果从城市规模来看，湛江也应该比较严重，近两年有十几个购物中心落成了，对比湛江的城市规模来看，情况也是比较严重的。再往下面说，中山也存在这个问题，但没有前两个城市那么突出。

　　政府部门要加强引导

　　记者：如此多购物中心集中上马和在建，但是另一个现实却是购物中心招商难，空置率高企，对此您有何建议？

　　黄华军：商业地产的供应到了令人担心的地步了。这个报告是非常及时的，要给开发商敲个警钟，要放缓开发的节奏，同时不要有太高的预期。作为投资者来说，要保持谨慎、理性，因为供应量变大了，可以真正做到货比几家，要考量开发商的实力还有它将来的规划，要几方共同努力，才能让这股热潮冷下来。商业地产协会也很关注这个现象。

　　王先庆：在当前的大环境下，最关键的是政府真正的起到引导作用。其次，资本要理性，明明一个城市不能有那么多的购物中心，但企业想的是有特点，就能打败竞争对手，总是抱有侥幸心理，盲目地去进入，不科学。再者，在发展过程中，购物中心要走特色化道路。

　　最后，各个购物中心之间多一点沟通、合作，不要悄悄的单打独斗，等到建成后，才对外宣传就已经晚了。

　　黄文杰：我觉得，政府作为城市的总体设计师和管控人，可能在源头上要做更多的工作，做好与城市发展相匹配的商业网点发展规划。目前，我们看到中国的商业网点的数量、分布，就存在不平衡的问题，有些集中度过高的地区甚至超过了人口的需求。在后续商业项目的供应方面，也应该阶段性的放缓，让市场对积累下来的商业体量进行合理的消化，再根据市场的消化情况，进行商业用地的供应，否则的话，最终会出现社会资源的浪费。