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商务部本月首次展开大规模专项调查

 

商业地产结构性矛盾进入调控视野

 

近日，商务部宣布将首次专项调查部分城市的商业地产情况。据称，有关人员将于7月上旬开拔，分赴其锁定的广东、广西、福建、上海、江苏、浙江、成都和重庆等地，对这些地区的商业设施开发与运营情况进行调查。

 

连日来，本报记者就商业地产话题采访了各界知名人士，在此过程中听到的一种普遍的声音是:目前我国商业地产开发缺少科学的市场发展规划，大型商业地产结构性矛盾亟待纠偏。

 

开发呈井喷之势

 

据商务部市场体系建设司有关人士介绍，此番调查内容为各地商业网点总面积及人均商业面积，各地已开业的1万平方米以上的商业项目名称、体量及销售规模(含批发市场、物流中心)，各地大型商业设施建设和运营情况，各地商业物业的空置率情况，商业设施建设资金情况，以及今年以来实施的宏观调控政策对商业设施建设和经营的影响等方面。

 

届时还将针对上述地区空置率高的商业设施项目进行分析、对大型商业设施的发展和规范提出意见和建议，以期为商务部的下一步行动奠定基础。

 

业界投资人士认为，商务部此番动作虽然不是全国撒网，但其目的和意义都十分明显——表明防范大型商业地产投资过热、规范国内大型商业地产建设已被提上了议事日程。

 

北京师范大学管理学院博导、房地产行业知名专家董藩以北京为例指出，虽然北京的商业地产不能代表全国的情况，但其“示范效应”可能会引发全国不少大中城市的“跟风”。他认为，北京市商业地产的发展模式，即“由百货业和商业改造掀起商业用房开发——大型超市和卖场——商业街——购物中心”的做大做“洋”的套路正在被越来越多的地区效仿。

 

“目前这股建设热潮已在全国各地蔓延开来。住宅开发商与商家的纷纷加入，使商业地产开发呈井喷之势。”董藩分析，商业地产之所以迅猛扩张，除了商业消费的巨大需求外，也与商业地产本身的高额利润有直接关系。据记者了解，开发商通常通过局部销售获得先期开发资金，再通过出租物业获得稳定的资金流。目前，市面上的许多商业物业项目租售价格基本是同等住宅物业的2—3倍，有的甚至更高。

 

此外，来自一些权威机构的分析资料也印证了上述判断。中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年我国商业地产投资达到1700亿元，而由商务部近日发布的《中国流通产业发展报告》则预计，2005年我国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅有望达到20％。

 

中国商业地产联盟还发出预警:商业地产的投资风险值得警惕。据其发布的资料显示，2004年我国商业地产空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3％。在此背景下，一方面，空置率不断上升，另一方面，商业地产的单价不仅没有下跌，反而上涨了5.2％，而且这一趋势在2005年呈现延续之势。

 

结构性矛盾亟待纠偏

 

在住宅市场因调控而降温之时，商业地产被普遍看好并不断升温。于是有人担忧，在这个市场上会不会出现新的投资过热？对此，商务部部长助理黄海不久前曾有过一次明确表态，他认为，我国的商业设施建设虽出现了热火朝天的建设景象，但不能轻言“热”。

 

“虽然生活节奏的变化、初级汽车社会的到来、居民对一站式消费需求的增强以及节约购物和消费的时间等方面，对大量的购物中心和商业设施提出了一定的客观要求，但是总体上盲目求大的问题，正成为我国商业发展中一个突出待解的问题。”对于董藩的这种归结，商务部部长助理黄海也承认，由于缺少科学的市场发展规划，大型商品市场体系建设中的结构性矛盾很突出，建设的盲目性很严重，有市无场和有场无市的现象并存。

 

在董藩看来，由于多元化的投资主体和政府职能的转变，现在我国的商业地产开发实际上是很无序的，不管是好的项目开发还是不好的项目开发，大都没有经过很好的论证。据了解，在北京市MALL的商业规划版图上，曾名噪一时的“金源MALL”本来是不存在的，但由于开发商看中市场对MALL这个新概念的预期，“金源MALL”便在其自行主导下快速建设、强行进入市场，结果造成了目前这种经营很不景气的尴尬局面。

 

专家指出，由于部分城市中心区域网点过于集中，不仅容易引发恶性竞争，而且容易造成环境污染，加剧城市交通紧张的状况。“特别是近年来，一些地方盲目建设大型商业设施，给中小商业带来了很大压力，过度投资也容易引发金融风险和社会风险。”

 

中国人民大学商学院博导、中国商业经济学会副会长黄国雄则指出，商业地产行业内部存在的风险和问题更值得警惕。

 

“首先是不断攀升的空置率的问题。”黄国雄说，这几年全国商业地产占整个房地产的竣工面积数量的10％左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的1/4左右，而且还以每年10％甚至20％的速度递增；与此同时，由于近年来投资者普遍看好商业地产，故而其价格不断攀升，但这里面有很大虚数。

 

在空置率问题上董藩有着不同的观点。董藩认为，由于统计口径的不对称形成了表面上的巨大空置率，而实际上问题并非那么严重。不过，他和黄国雄在其他话题上观点却十分相近。他们认为，目前很多城市的商业地产人均面积过大。具体表现为，大型购物中心已经占据了不少城市大部分市场份额。“不同业态的形成是由不同收入决定的，在收入处于低水平阶段，大量采用的肯定是传统模式的物业，年收入3000美元以上才可支撑起来的SHOPPING　MALL显然不适合于遍地开花。”黄国雄特别强调说。

 

对于商业地产行业内部存在的风险和问题，商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平直指银行在发放贷款时不够谨慎，称其缺乏对相关开发贷款的监控和专业性研究，拉大了大型商业地产市场结构性矛盾。“盲目做大的商业地产项目动辄十几亿元或者是几十亿元，而他们的开发过分依赖银行贷款，这里面隐藏的金融风险是值得警惕的。”中国商业地产联盟理事长荀培路说。

 

市场理性回归与政府合理干预

 

“有一种观点认为，商业开发是市场主体的事情，将来我赔了或者赚了是我自己的事情，为什么政府还要去干预？”任兴洲指出，在任何市场经济比较成熟的国家，他们对于大型商业网点同样都是有管制的，虽然不是审批，但他们是通过一系列的社会性管制和审议、听证制度进行规范的。

 

董藩也认为，由于大型的商业设施带有一部分公共产品的性质，它们对于所在城市的交通流量、交通设施、噪音、污染等都会造成非常大的影响，此外它们还会对中小商业形成挤压。因而，任何一个微观主体在投资大型商业项目时，都不可能把自己的商圈半径画得太大。

 

“我曾看到一个资料，中部一个城市，不到30万的人口，已经建了15万平方米的购物中心，现在另外一个投资主体又要盖另一个15万平方米的购物中心”，任兴洲认为，如果类似项目不经过政府部门的合理“干预”，这些购物中心今后能否支撑下去，恐怕就是个大问号了。

 

王永平告诉记者，在7月份将进行的首次国内大型商业地产开发情况摸底调查完成后，商务部将发布商业地产投资导向，披露各地区的投资回报率和风险情况，用这些市场指标来引导企业投资。

 

“现在主管部门对这种结构性矛盾的清醒认识，对于商业地产市场今后的健康发展不无裨益。”任兴洲说，“商务部市场建设司自去年起搞的2004年—2010年商务体系建设规划虽然不是指令性的，但是对全社会的投资和微观主体的决策起大方向的把握和带有引导性质。”据她介绍，商务部正在起草的商业网点条例，待条件成熟时就将颁布，“这个条例里面突出的一个问题是，今后大型商业设施要实行听证制度，让大量的专家、利益相关者进来讨论，其目的就是避免规划和建设的盲目性。”

 

记者注意到，投资者普遍关心的一个重要话题是，政府部门在商业地产开发中的作用和功能该如何科学定位。

 

任兴洲认为，政府要有一些政策进行引导，政府定好位又不越位，在整个政府职能的转变过程中，有利于商业地产的健康发展。