---

    曾几何时，政府配套设施缺位，导致不少郊区楼盘项目开发备受掣肘，成为诸多郊区楼盘发展商甚至众多业主心中长久的“痛”。然而，商业地产项目开发更需要“配套”，这不仅因为成功开发一个商业地产项目，要比成功开发一个住宅项目困难更大，变数也更多，更重要的是，商业地产项目开发所涉及的不仅限于地产开发内容，其对商业业态、客流、环境等各方面的依附性更大。
　　
　　跟着市政导向走
　　
　　“跟着市政导向走”，这点对商业地产项目开发而言所受影响要比住宅开发更大。从宏观方面来看，商业是城市的窗口，是城市的形象和标志，直接关系到城市的发展和对外影响，商业地产开发必须“跟着市政导向走”，与市政建设相配套、相适应，纳入城市发展规划、对其规模、结构、布局和形式进行统一布署，这样才既有利于城市的协调发展，又能最大限度地提高商业整体效益。
　　因为政府规划利好催生的机遇已屡见奇效。最著名的是广州上下九路与北京路“步行街”的规划，其带来的巨大商业机会至今仍为人所津津乐道。而最新的例子则是广州新火车站规划。
　　今年来，广州市新火车站规划的宏伟蓝图脉络已经日渐清晰，市政建设更是以前所未有的速度向前迈进。另据悉，日前公布的2004－2020年番禺区中心城区综合交通综合专项规划范围，按照规划的延伸，钟村片区将成为交通衔接、物流集中的区域发展中心，并成为区域经济的辐射源。
　　作为新火车站区域拓展的桥头堡，广州市政府将重点市政工程落户钟村片区，为其商业地产开发提供了广阔发展空间，如广州新火车站及中心客运站、地铁三号线及汉溪物流中心；尤其是随着广州市“南拓战略”城市发展战略的实施，钟村镇建设发展规划和市政配套设施建设逐步落实到位，钟村片区商业地产开发还将迎来更为辉煌的未来。
　　新火车站规划为钟村商业地产开发催生了巨大商机。据悉，近期钟村商圈内商铺行情火爆，成交大增价格猛涨。以锦绣趣园的临街商铺为例，锦绣趣园二期临街商铺的279个商铺，面积由30－60平方米，均价每平方米为12800元，推出后市场反响非常热烈，据称首推时在15分钟内，首批商铺就被抢购一空，商铺售价也创下每平方米19800元之新高。据透露，目前锦绣趣园临街商铺已“封盘”，待重新开盘后售价将提升10％以上……
　　“跟着市政导向走”，此间所揭示的一点是：商业地产开发要重视“规划配套”。
　　商业业态也讲配套
　　
　　万佳旗舰店率先入驻、好又多加盟，广百店即将开业……在广州经常可以看到，很多商业地产开发项目都会“狐假虎威”，通过引入“大品牌”、“旗舰店”来烘托区域尤其是一些边缘性区域的商业氛围，并以此对所开发项目进行大规模包装销售。
　　不过，一个商业地产开发项目尤其是社区商业项目仅有“大品牌”、“旗舰店”还是不够的。有专家指出，现阶段社区商业除了要解决开发与经营、规模与效益、开发商与政府间关系等诸多问题，更重要的是要考虑社区商业业态“配套”问题。
　　事实上，从业态结构的表现看，目前广州商业地产开发项目“配套”严重不足，一些区域大型百货店过多，大型综合超市已经出现饱和状态。而另一些区域，便民利民的便利店、小型超市及餐饮网点却明显不足，例如作为基础性配套，即满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配套，包括超市、菜市场、便利店、再生资源回收点等以及作为发展型的配套，即满足居民多元化多层次的物质和消费需求的专卖店、咖啡馆、酒吧、健身房、娱乐中心、茶室等等。目前，广州大量兴起的主要商业业态是大型综合超市，仓储式商场等，相反，便利店、折扣店、中型超市、专业店等在广州各社区都显得相对缺乏。
　　目前广州不少商业地产开发项目尤其是楼盘社区商业项目，主要是把大的品牌完成，以大品牌来带动一些边缘性区域进行销售、包装。这样做的结果往往是“做出来的商业空间”，不太符合商业经营的规律，给后来的经营者造成巨大的困难。很多商业地产项目开发在招商时，大都会以极为优惠的条件引进某个旗舰店或大型连锁商业项目，希望通过这些“大品牌”、“旗舰店”的进驻，对商业街或者是整个社区商铺有一个带动，能促进销售，更能招徕“人流”。
　　然而，有“人流”却不一定能“留人”，广州火车站东站就是最好的例子，广州火车站东站“人流”旺盛，但商机却难以显现。由此证示，商业业态也要讲“配套”。
　　
　　竞争开始比拼配套
　　
　　大连万达ShoppingMall在南宁大获成功，据了解，其不仅归功于成熟的商业市场运作能力，更印证了商业业态和商业模式在市场竞争中的重要性。随着市场竞争的升级，商业地产不但需要比拼地段优势，更多的是看谁的业态、规划配套和商业模式更能为商家和投资者接受。
　　光大花园房地产开发有限公司董事副总经理陈洪志表示，商业地产项目开发除了商业项目硬件条件外，软件的配套更起着举足轻重的作用。
　　此前广州不少商业地产项目开发者大都极力暄染地段对商业地产项目的重要性，却往往无视商业地产项目软件设施“配套”的重要作用。而这一点往往造成不少商业地产开发项目难以达成成效。
　　据悉，沃尔玛对商业用房的选取有着相当严格的限定，除了严格要求硬性指标，例如营业面积、供水供电、消防、交通、电梯甚至层高、承重与货仓等等外，对停车场、货仓、客流，甚至儿童休闲娱乐场地等也都极为重视。
　　事实上，城市商业网点规划实质上是在为消费者塑造一个宽松、舒适、和谐的生活环境，提供越来越多的发展需要和生存需要的商品和服务，提供丰富多彩的生活方式，它已成为促进全面小康社会早日实现的重要组成部分。例如天河城作为目前广州市大型的综合性购物场所，其集商贸、商务、物流、购物、餐饮、文化、休闲、娱乐、旅游、运动十大功能于一体；凭借其拥有大型的休闲广场、黄金地段优势以及丰富的业态，成为面向数十万消费大军的商业旗舰和文化中心。　　　　　黄博华
 
 
 
                                                                   责任编辑：杨玄