铜锣湾集团总裁陈智：商业地产“乱世枭雄”
 南方都市报  本报记者聂世威

　　2004胡润零售富豪榜NO.11

 
　　广东吴川人。现为铜锣湾集团总裁，中国商业地产领军人物之一。占据2004胡润零售富豪榜11号席位的陈智在商业界和地产界都享有较高的知名度。从1999年在深圳开铜锣湾广场，铜锣湾集团已在全国13个省、2个自治区和3个直辖市拥有分店网络，其中Mall达22家。目前铜锣湾的扩张步伐还在加大，陈智在中国商业地产界的影响力正在骤升。

　　□陈智印象

　　从“乱世”中款款走来

　　近日，与陈智见了两次面。第一次是在住博会商业地产论坛上。那天，眉清目秀的陈智就坐在靠西南方向的角落里，全然不像大腹便便的巨头“大多数”。那天我给他扔了两个字“乱世”。19天后，在圣廷苑酒店咖啡厅，他劈头就说：“你上次说的商业地产乱世，我在给一个博士朋友书中作的‘跋’中借用了。”

　　对陈智描述的标准语句是，这是中国Shopping Mall的始创者。但说他是一个痴迷于商业地产乱世的人，似乎更为亲切恰当。他认为接下来，中国商业地产会是一场专业化赛跑，他甚至认为，即使外国人来中国玩，都不一定是他们的对手。他把铜锣湾放在中国商业地产史上，他认定铜锣湾一定会在历史长河中留下一席之地。陈智位居2004胡润零售富豪榜11号席位。可以说，他是钻了历史一个美丽的空当，在中国商业地产“乱世”之中款款走来。

　　□名词解释

　　Shopping Mall

　　Shopping Mall，意为大型购物中心，是现代汽车文明和商业文明的产物。它伴随家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，属于一种新型的复合型商业业态。可以说，不同的消费群体，男女老幼都会从其中得到消费愉悦和选择满足感。

　　中国商业地产正逢“乱世”？

　　“现在Shopping Mall这个词的出现频率要多高就有多高……这其实反映了中国商业地产的乱世状态。”

　　黄金楼市：目前世界最大的购物中心金源Shopping Mall中的北京新燕莎铜锣湾Mall开业了，华南Mall不久也要开业了，你现在是什么心情？

　　陈智：很激动，对于中国商业地产我有太多的心里话想说。

　　黄金楼市：北京新燕莎铜锣湾Mall开业，冯仑、潘石屹等地产大佬也在被邀之列，为什么？

　　陈智：我们在提供一次推动中国Shopping Mall运营专业化的交流会。冯、潘作为中国房地产的领军人物之一，他们对中国商业地产的发展有自己的主见，与他们交流，有益于我们继续探索商业地产的运营。

　　黄金楼市：中国商业地产正处在“乱世”中。

　　陈智：我非常同意你说的“乱世”这个观点，我非常有同感！这个观点形象地概括了目前中国商业地产的现状。但“乱世”状态也正好说明，中国商业地产是有生命力、有强大的市场基础的，不然要乱也乱不起来。

　　现在Shopping Mall这个词的出现频率要多高就有多高，这个概念和理论传播到中国的时候，大家却来不及做专业分析，没有做充分准备就踊跃进入这个行业，地产商、管理商、供应商一哄而上，都以为这是一进入就可以收获的产业。这些现象其实都反映了中国商业地产产业正在经历的乱世状态。

　　黄金楼市：人们都称你为中国Shopping Mall的始作佣者，大家信服吗？

　　陈智：以前大家为这个名头还有争议。在一次会议上，我反问大家，如果不是铜锣湾首先提出Mall，你说是谁？你再找另一个中国最早的Mall出来看看。后来，大家都知道了我们是中国首家Shopping Mall。

　　Shopping Mall里的江湖规矩

　　“(规矩)大家一起来定，但我们会有自己的主见。”

　　黄金楼市：很多人说你是中国商业地产的领军人物之一，但站在你旁边大多是地产商，你舒服吗？

　　陈智：地产商是资本方，他们的资本势力比我大，但并不妨碍我要有也一定要有话语权。说句老实话，如果不是我们在中国启蒙了Mall市场和激活了市民对Mall的巨大需求，使原来的商业物业不能满足Mall对硬件的需要，我看现在很多地产商可能还没有事情做。

　　黄金楼市：地产商一般实力较大，你们必须在他们的地上做事情，规矩到底是由谁定？

　　陈智：大家一起来定，但我们会有自己的主见。我会告诉他们，商业地产必须达到一定要求才能符合Mall的规划状况，比如连锁经营的铜锣湾广场首层层高至少达到5.8米，同时要求有共享空间、景点，并要求独立一栋或度身定做，如果可能，层高尽量不超过三层。如果他们不能这样做，我们就不可能合作。

　　黄金楼市：如果你和地产商坐在一起，就像现在流行的论坛峰会，你觉得谁会主动些？两者遵从一种什么样的江湖规矩？

　　陈智：有时我们主动，有时他们主动，少了谁都不行。很多人发现，现在他们越来越在乎我们了。

　　黄金楼市：为什么？

　　陈智：他们中很多人吃过亏。

　　黄金楼市：在商业地产中大连万达模式，现在大家谈论得较多，想听听你的观点。

　　陈智：他们做了一级地产商拿地搞开发的事，也涉足到二级商业经营和三级商业管理，甚至还要树立商业品牌。做好一个一级地产商已经很不容易了，问题是他还要招商、经营、管理，企图把这个产业链上中下游的食物全放到自己口袋里，这可能吗？他们真有这样的综合能力吗？他们目前遇到的问题恰恰反映了中国商业地产的浮躁、不理性，但对王健林这个人我是很佩服的。在这方面，我很佩服万科王石，王石果断地卖掉万佳百货是非常有远见的战略决策。万科现在之所以成为中国房地产的领跑者是因为他专注于住宅开发。反过来，如果万佳百货现在还在万科身上，对于万科来说一定是一个包袱。

　　中国Shopping Mall维新者？

　　“每一个创造行为其实都是一个愚蠢行为的突然终止。”

　　黄金楼市：今年以来，从你们入北京，抢华南、东北、华中市场可以看出，你们扩张步伐明显加速，有人认为陈智是在一个特殊的时期抢商业地产的话语权，你怎么看待这种说法？

　　陈智：这只是顺带的结果，不是我专门的目的。

　　黄金楼市：除了“始作佣者”之外，你还称自己是中国Shopping Mall维新者，维新意味着失败的可能，你想过失败吗？

　　陈智：每一个创造行为其实都是一个愚蠢行为的突然终止。对于企业家来说，一个重要责任是如何将创意转化为产业，这是变革者的本色。虽然我对此很狂热，但还是顺应基本规律，我从来没有想到过要去追求失败。铜锣湾集团上上下下都明白一个简单有力的道理，就是专注于Mall事业，对制定中国Shopping Mall行业标准兴趣盎然，并对成为中国造Mall的工厂心存感激并不断地创新、超越。

　　黄金楼市：你们曾经有过失败，比如宝安品牌输出店，为什么会失败？

　　陈智：原因主要在于我们的合作伙伴在合作几个月后还未开业，试图摆脱我们的管理，他们自己经营，但他们的经营管理能力和资金实力都有所欠缺。这个事件给我们和合作伙伴都是一个很好的警示。

　　黄金楼市：中国现在很多Mall一出生便夭折了，还有的一波三折，对自己的前途表示担忧，你认为主要原因是什么？

　　陈智：主要原因是发展商对销售出去的商铺没有后期经营。对商业地产商而言，建设物业、招商、经营管理，势必要雄厚的资金实力，发展商需要迅速地回笼资金，而出售则是最快的捷径。若出售之后的商铺没有Mall的招商力度与管理模式，商铺租不出去自然不足为怪。

　　黄金楼市：12月11日前我国商业零售业将全面对外开放，同时国外基金对中国房地产金融市场虎视眈眈，随着大量外资的涌入以及外资国民待遇的落实，国际力量对中国商业地产的干预力量必然增强，你认为你斗得过他们吗？

　　陈智：中国市场是一个特殊的市场，而商业地产有相当大的地域性。我相信，我们思考中国国情Mall的个性化、本土化等问题的时间并不比他们短，我也相信我们中国人一定比外国人熟悉中国人需要什么。我们要相信自己的实力。