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2005年商业地产放长线

　  12月10－12日，中国商业地产巨头聚首广州国际商业地产博览会，把脉2005商业地产。

　　12月11日，中国零售业兑现加入WTO的承诺全面开放，外资零售商在内地开店不再囿于地域、数量，更没了股权比例的限制。外资零售业的全面进驻，也给商业地产带来了巨大的机遇和挑战。12月10日—12日，中国商业地产巨头聚首广州国际商业地产博览会，把脉2005年商业地产发展趋势，探讨大型MALL融资途径，展示中外资零售业选址秘笈等，成为紧接上海住博会后的又一地产盛事。

　□　人物

　　龙永图：原外经贸部副部长、WTO首席谈判代表、博鳖亚洲论坛秘书长朱小良：商务部规划　财务司处长荀培路：中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟理事长陈之泉：广东省房地产业协会会长孙　雄：广东省连锁经营协会会长王健林：大连万达集团股份有限公司董事长兼总裁陈维民：广州正佳企业有限公司总裁、副董事长邹锡昌：昌盛集团有限公司董事局主席(中华广场)衣治凡：台湾第一MALL台茂广场董事长陈智：铜锣湾集团总裁龙固新：深圳德思勤置业有限公司董事长褚晓路：东亚银行北京分行市场部高级经理孙　飞：东中西区域发展和改革(北京)研究院副院长、重庆国际信托投资公司总裁助理

    荀培路预言2005年中国商业地产呈现四大趋势

　　商业地产物业趋势：金融是不确定的重要因素

　　随着国内各项商业地产调控措施逐步到位，特别是房地产信贷门槛提高，以及城市商业地产规划条例即将出台，国家在一定程度上限制商业地产，门槛提高了将一些不具备开发实力的小公司淘汰，投资盲目的状况将得到改善，一些无力开发商业地产的公司将被大公司兼并。房地产金融将成为中国商业地产亟待解决的问题，国内还没有开发房地产金融，除了银行以外没有更多的金融工具，中外融资工具是否进入将对商业地产产生很大的影响。这是2005年市场发展的一个不确定的非常重要的因素。

　　2005年商业地产发展趋势：国际商家加快脚步

　　目前国内前100名零售企业的发展速度非常快，2001年每家连锁店可用店铺数量是110家，2002年达到169家，2003年达到204家。一些具备优势的连锁企业已经加快开店速度，扩大规模成为企业的战略目标。但是因为经济效益的下降，连锁企业开始放慢了扩展速度，更加注重门店的效益。随着中国商业零售业2004年彻底对外开放，国际商家将加快寻找适合发展的商业地产项目。家乐福将在广州、北京、上海各开6家店，其他的城市开8家店。外资商业对商铺的需求增加，同时位置的选择将更加严格，物业结构要求适用性好，位置优越的项目将成为首选。

　　结构性趋势：一万平方米以上的项目须实行听证

　　明年国务院将颁布商业地产网点草案，参照发达国家的做法引入听证制度，聘请相关的专家参与听证，避免开发的盲目性，根据条例的规定，今后一万平方米以上的商业地产实施项目，必须实行听证。由发改委、建设规划、工商、行政管理、交通、环保、生产流通部门、消费者协会、行业组织和专家学者参加听证。

　　效益趋势：追求短期效益不现实，要追求长期效益

　　从近几年发展的状况看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街的缺点将逐步暴露出来，一些不符合城市规划和商业地产的项目的风险将凸现。商业地产理性投资回落，以租赁为主的民营模式越来越多，比例越来越高。开发商意识到追求短期效益不现实，追求长期的效益将使市场更趋于健康有序。

　□　政府、协会观点

　　朱小良：商务部将全力

　　促进商业房产发展

　　朱小良发言时表示，按照中央和国务院的要求，商务部自成立以来，大力加强了内部的流通工作，制定城市商业规划，组织指导各大工程，编制城市商业网点规划，建立检测体系，完善市场运营调控机制，保障国内市场的平稳运行，这是当前我部的重点工作之一。本次商博会和高峰论坛，推动和规范城市商业网点建设，为城乡居民的消费营造很好的环境，落实以人为本，这样的科学发展观对促进国家经济社会全面协调发展有很重要的意义。

　　陈之泉：房地产应该

　　学习商业经营的方法

　　陈之泉说，商业地产与住宅房地产有着较大的区别，商业地产主要在城市发展地产业，因此不只是注意商业地产特殊的功能，而且要注意到商业地产建筑物本身的美观性。同时商业地产与商业有着密切的联系，美国的沃尔玛企业，能够打进中国来靠的是节约成本、诚实勤奋、友善，我们的房地产企业，应该学习商业经营的方法。

　□　精彩言论

　　龙永图：引狼入室，

　　开放是最好的保护

　　狼其实早就来了，而且是我们自己请进来的，引狼入室就是引进竞争。多年的实践证明，最好的保护就是开放，就是加强竞争。中国将为世界创造一个最大的市场，我认为这是我们中国在21世纪可能对人类做出的最大的贡献。广东创造性提出泛珠三角“9＋2”的概念，将对中国经济发展大有贡献。一方面身体力行打破区域障碍，形成局部统一的大市场。另一方面带动落后地区的发展，使其不会变成被遗忘的角落。

　　孙雄：商业地产在中国

　　舞台发挥重要作用

　　我们不是仅仅为了发奖牌，我们是为了中国商业零售业的明天更加繁荣，商业地产作为房地产和其他商业的新组合，作为企业经营的战略，正受到人们的重视，在中国的舞台上发挥重要的作用。

　　王健林：富豪榜是

　　杀“猪”榜，我可不想上

　　当主持人问到为什么在胡润财富榜上没有看到王健林三个大字时，王健林当即表示：富豪榜就是杀“猪”榜，我可不想上。在评价顺驰的孙宏斌时说：有理想的年轻人，房地产的鲶鱼效应，感觉非常好。

　　邹锡昌：20年后郊区购物

　　中心会唱主角

　　我认为中国未来的商业地产有三个成功案例，一个是中华广场型的购物中心，第二个是步行街，第三个就是郊区的购物中心，后者是对前两个商业地产的有效补充。中国再过十几年二十几年郊区购物中心会唱主角。

　　欧小卫：想赚快钱

　　别搞购物中心

　　我在中华广场已经12年了，在座的很多都是发展商和投资商，我用12年搞购物中心的感受奉劝大家一句话：想赚快钱不要搞购物中心！

　□　数据

　　2004年商业地产增长迅猛

　　荀培路介绍说，2004年我国商业地产投资增幅高于整个地产水平。

　　据国家统计局数据显示，2004年1—10月商业地产规模达到9526亿元，同比增长28.9％，商业地产的增幅大大高于全国的平均水平。2004年2月—10月全国商业地产额度分别为64.9％、61％、34.8％、35.6％、35.1％、34.7％，月增幅呈下降趋势，并在一定水平上保持平稳。

　　在北京、上海大型商业购物中心项目都在100万平方米以上，广州、深圳已建成的购物中心超过100万平方米，而广东的整个商业用房全线上升，达到22％，其中1—3年及大于3年的空置上升42％，大大高于其他物业空置量的增幅。

　　王健林称，万达的主力店有15家，现在最缺的反而是次主力店。

　□　市场

　　万达的经验：最好只租不售

　　在本次商博会上，订单式商业物业开发模式再次成为热点。

　　王健林在花园酒店接受记者采访时介绍说，万达集团在全国已经有15个点，开工建设购物中心有15个，面积达到220万平方米，拆迁和报建的有5个，总面积近300万平方米。其目标是在2010年确保开业40个，力争做到50个购物中心，总面积达到600万平方米，营业收入达到40亿，在2006年可以实现20个开业，15个动工。

　　他表示，万达集团和15家主要的零售企业签订了战略合作协议，其中有12家是跨国零售企业，8家是世界500强企业，大家一起在中国共同发展购物中心，在操作程序上重要的有四点：

　　第一是共同选址。先和零售企业讨论后再找地，制定初步的方案，并谈妥租金，我们将中国的城市划分三等，每一等城市的租金是多少，大家谈一下，这样的好处就是不用为租金进行旷日持久的谈判然后签订合同，交纳保证金。

　　第二是准确定位。做好项目定位、客户定位、租售比例等。大连万达3年来的经验是，商业地产最好以租为主，严格地说就是只租不售。

　　第三是定规模。规模多大合适，不是越大越好，也不是越小越好。建设10万平方米，每平方米收50元，20万平方米每平方米收20元，那就不如建两个10万平方米的，中国面临的问题是求大求全。　

　　第四是招商在前。主力店一般有二三个就好，还要注意次主力店的招商。万达的主力店有15家，现在最缺500—2000平方米的次主力店。

　　王称，在英、美有30万种商品供大家选择，目前在中国只有10万种商品。如有一个世界最大的糖果连锁公司，每个店只需要100平方米，但是每个出口都要做。作为业主来讲，缺少的不是主力店和小商铺，而是有特色的次主力店。

　　海外上市、拆资、信托……渠道很多

　　从目前来看，中国商业地产在未来两年内，尤其是金融的合作，会出现大的变化。龙固新表示，比较优秀的房地产融资渠道，有海外上市、拆资、信托等，即使其中一项出现问题，也不会影响公司的运作。

　　褚晓路介绍说，目前，外资银行在国内做房地产融资的种类有：

　　1、楼宇按揭。主要是提供给买房者或投资者，除住宅外，还可以购置商业地产、写字楼等。

　　2、抵押套现。现在国内这种类型的融资比较少，私营企业商业银行融资比上市、跨国公司融资要少，自己的资金抵押给银行，套现进行经营的周转或开发新的项目。

　　3、商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目的，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力。

　　4、建筑贷款和开发贷款。这是新推行的模式。产权方面，目前外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款只需要初级证就可以。

　　孙飞在接受本报采访时，着重分析了房地产公司与信托公司结合的问题。他说，首要是“安全性”，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司是稳健的，安全是第一位的。其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。