股市低迷、银行存款利率下调，加上近期国家对住宅地产的宏观调控，商铺、酒店式公寓等商业地产项目越来越受广大中小投资者的关注。

　　2004年是我国商业地产发展最快的一年。中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利说，国内经济的快速发展和商业的现代化，为我国商业地产带来了许多新的历史机遇。加上去年年底，我国零售业全面对外开放，连锁商业正进入一个快速发展期，商业网点的需求增加。在沈阳，除了国内商业航母百联即将强势入驻外，家乐福、沃尔玛等世界大型零售商也先后宣布了扩张计划。

　　据国家统计局的统计资料显示，今年一季度，全国累计完成的商业营业用房施工面积1.03亿平方米，同比增长20.4%，发展速度很快。同时，一季度全国商业营业用房的销售价格上涨5.2%；而与此同时办公楼销售价格则下降0.9%。日前在沈阳举行的“第二届中国东北商业地产及商铺展示交易会”，向商铺投资者推出了上百个进入招商阶段的大型商业地产项目。沈阳·中国女人街、五里河城等大型商铺展区吸引了许多中小投资者的注意力。

　　与此同时，从早期的万达商业广场到目前正在热销的五洲商业广场、中国女人街等，给中小投资者带来了新的投资理念。沈阳房地产研究所副所长范翰章分析说，房地产投资属于实物投资，更能带给投资者安全感，加上目前国内可供中小投资者选择的投资渠道有限等，使商业地产投资逐渐成为一种重要的投资模式。

　　商铺投资模式与风险

　　随着商业地产的发展，商铺投资的类型和地点更趋多样化。业内专家认为，投资者不仅要关注商业项目的营销力度和地段、交通等表面因素，也要对商业经营类型进行考察。

　　不同类型商铺收益能力不同。众多商铺投资者热衷的综合商业街，租金收益在全国大多数城市都比较低。而当前投资者谨慎参与，商铺售价不高的家居建材专业市场，不少项目租金收益却表现良好。沈阳凌俊投资顾问有限公司有关负责人认为，对商铺类型的专业划分，有助于较高商铺投资收益的实现。

　　目前商铺投资主要分为专业批发市场、购物中心、商业街、社区商业、普通底商等五大类型。专业批发市场租金收益水平较高，但由于专业水平强，对人流、运作专业水平较高，投资风险相对较大。沈阳市五爱批发市场的成功发展，成就了当地最早一批从事商铺投资的投资者。

　　随着大型购物中心(shop-pingmall)在一些大中型城市迅速兴起，购物中心的产权商铺也进入中小投资者的视野。广东天贸集团副总裁杨敬玉认为，购物中心建成后，后期的运营管理将决定购物中心的赢利水平和持续发展。同时对保证良好经营环境的统一经营管理要求很高，实质上产权的出售不利于后期经营。

　　专家认为，投资购物中心商铺的前提是开发商必须在项目的定位、招商及统一管理方面搭建足够专业的框架，否则开业后的经营困局将直接导致投资风险。

　　商业街商铺是当前中小投资者的投资主流，其风险较大，但租金收益水平也高。商业街的经典旺铺，因为其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了其运营收益水平较高，是很多投资者渴望的商铺投资类型。但商铺投资专家认为，在目前的市场上，一些位置佳、地段好的商铺，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，存在一定的“泡沫”，商铺升值空间有限，如果盲目入市，存在较大风险。

　　社区商铺当前并未被广大中小投资者熟知，但业界普遍认为，这种商铺将成为潜力最大的商铺类型之一。中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利说，社区商业是真正能反映商业地产生命力的业态。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值将获提升。

　　另外，一些投资顾问认为，投资者对商业经营不熟悉，选择商铺因为功能的缺陷也增大了投资风险。对商铺功能性要求较高的商业业态主要有各类大卖场、电影院及餐饮等，涉及功能性包括商铺的载荷、面积、面宽及进深等。

　　商铺投资需走出四个误区

　　商铺投资不是聚宝盆、印钞机，但也不是金色陷阱、万丈深渊。

　　记者采访国内一些知名的商业地产专家、投资理财专家认为，商铺投资机遇与风险并存，投资者要规避风险急需走出四个方面的认识误区。

　　首先，选择开发商的实力而不是名气。广东天贸集团副总裁杨敬玉认为，具有长期经营、管理经验的团队对于商业地产项目的整体成功至关重要。商业物业开发追求的不是现值，而是通过系统的经营实现未来的升值，因此必须由专业的商业咨询公司提供专业的项目可行性分析报告，确定项目定位、专业的商业规划及建筑师根据项目定位，规划项目未来的建筑功能、业态布局、及未来所需的品牌资源。

　　商业地产不同于商品房开发，对投资者来说，项目成败与否的关键在于是否有一支专业管理团队，对整个项目进行统一经营规划，最终实现增值。投资者选购商铺时要关注开发商以往的经营业绩及从业经验。

　　其次，地段误区。商铺选址至关重要，选择临街、人流旺盛的好地段，至少在开发商亏损倒闭后，历史形成的环境资源还在，存在继续经营的价值。但沈阳太原街的万达商业广场、北京安定门外大街的巨库等商业项目的失利，说明好地段也并不意味着万无一失。新加坡超群管理顾问公司首席执行官黄亮生认为，成功的商业规划，一些地段不具优势的商铺也可以获得可观的增值。北京沙子文口办公文具批发市场无论位置、交通条件、环境都不是传统意义上的“地段”价值型区域，但商铺价值却非常高。

　　第三，投资者必须树立长期、科学的投资理念。商圈的形成需要历史的沉淀，商铺实现市场增值也需要长时间的专业经营，而长线投资要求投资者具备一定的资金实力和心理承受能力。目前多数投资者属于贷款置业，回本年限在15年以上，起初阶段很难通过租金换付贷款利息。因此，投资理财专家建议，投资者对商铺投资应保持理性心理，事先应找投资顾问或业内专家分析投资可行性，不可一时轻信开发商的远期承诺冲动投资。但一旦项目经营出现风险或波动，则应积极与开发商配合，而不能盲目诉诸官司，最终损害到商铺价值。

　　第四，不能盲目追捧同质化的商铺。中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利说，我国商业地产处于起步阶段，开发形式具有明显的趋同性，基本局限在商业街、购物中心和专业市场上，而真正反映商业地产生命力的社区商业并没有得到足够重视。

　　高空置率警示商业地产投资风险

　　“一铺养三代”的古训说明商铺确实具有投资理财的潜质。开发商提出8%甚至10%的承诺回报对在当前投资渠道匮乏的情况下对投资者也很具吸引力。但一些业内专家认为，商业地产投资属于高投入、高风险投资，投资者不可盲目轻信商业地产投资的“暴富”神话。

　　据国家统计局的统计数据显示，截止到今年3月底，我国商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长20.3%，空置面积与开发面积几乎同步增长，占全国商品房空置面积9220万平方米的28%。

　　位于沈阳市繁华商业街太原街上的万达商业广场，自2003年年底以来，先后历经4次开业。6月12日记者在这里看到，300余家商铺只有不到20家还在苦苦支撑，多数商铺早已人去楼空。

　　万达商业广场的开发商大连万达房地产集团有一支销售策划水平高的团队，但对于商业广场的运作、规划经营却欠缺经验。记者采访了解到，很多投资者，就是被万达广告宣传迷惑。误认为广告打得多的商铺就一定具备投资价值、误认为新商铺就一定会升值，或者误认为租金高的地段回报率就一定高。

　　商业地产的投资风险还体现在投资回报率的“泡沫”“水分”上。按照铺天盖地的商业地产出售广告，开发商大都承诺投资商铺或酒店式公寓有8%至10%的承诺回报，照此推算，不到十年投资者就能收回全部投资，实现“一铺养三代”的愿望。中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利说，商业地产的核心是商业，最终要靠商业利润回报地产。而商业是微利行业，超过商业利润率的租金回报可能就存在“水分”，值得投资者警惕。

　　业内人士建议，对于中小投资者来说，投资商铺不是小数目，一定要谨慎。商铺不论是转租还是自己经营，都面临着开业后如何维持，如何经营获利的问题。