天津商业地产迎来加速时代 前面是地雷阵还是深渊?
来源：天津日报 发布时间：2005-7-14
| 商业地产是新兴复合房地产发展模式。尽管普通住宅仍然是房地产市场的最主要“角色”，然而最近几年，这种新的地产发展模式—商业地产正迅速在全国扩展开来，成为引人注目的亮点。天津近年来也出现了商业地产大发展的势头，据资料显示2004年商业用房销售量是过去几年商业用房销售的总和。 商业地产需要适度发展 现有的商业房地产大都源于两个特殊的品质一个是健全有活力的市场，另一个是良好环境的特殊场所。其本质是提供货物和服务的交换，后来改变成人际互动关系的地方。人们在这里买卖各种资讯、创意、知识、发明和娱乐。业内资深人士赵彤认为，现有的零售商业大体分几种形式：区域性购物中心，大型超市和市中心的商场。特殊精品店或是特色商店。通常是以餐饮娱乐商店为重点，大部分商店30%-50%为各种餐饮，其他包括时装店和特殊的商品店。附属设施：以办公，住宅，旅馆等设施为主的混合开发将零售包括在内。户外露天市场，可以制造生气。创立服务性商店：以服务邻近的社区为主。以上各种业态都或多或少的存在缺陷，例如：多用途的商店缺乏足够数量和种类的商店，难以吸引较多顾客。购物中心在经验和环境上大多雷同，不易突出特色，且如果在规模上和与周围环境上必须与旧有中心商业相融合。精品店：通常在特殊的环境下，但必须能够吸引广大市场才能生存。虽然天津零售商业房地产面临了众多问题但是机会还是有的，多数房地产企业来开发关注成本价格设计，很少的商业有完整的规划和发展目标。商业房地产不同于住宅，是救资品，不管是自营和投资，需要未来10年到20年的持续经营能力。应该注意的是什么样的业态形式最关键，清楚意识到客户定位(指最终消费者)。开发品种上应设有清晰的界定，经营品种上避免雷同，管理上更加细致。避免出现引导消费者通过包租的形式片面的、一知半解的了解商业地产。 “商圈论”依然左右商业地产发展 从去年初至今，有关商业地产的研讨会已经举办过若干次，而商圈之对于商业地产项目的作用也被提及和肯定了若干次。众多业内外人士认为，商圈的重新布局、次商圈的逐渐形成将是天津商业地产发展的新契机所在。 21世纪不动产天津区域的董事总经理崔晶雪先生提出，新商圈的崛起是新型商业地产发展的基础。天津是一个历史悠久的商埠，商业、饮食业、服务业都比较发达，但其主要矛盾是高度集中，经营业态单一，新兴商业形态和次商圈还不发达。然而从有关调查分析来看，本市居民消费品购买力是在逐年提高的，预计2004年全年天津市社会消费品零售总额将达到1247亿元。显然，天津非常需要更多次商圈的迅速成熟来消化这样的消费力。由商业地产的现状来看，商业物业的投资潜力还未完全释放。 进而从目前本市商业布局的变化，尤其是超市这种业态的扩张来看，新一轮商业建设项目以规模大、投资额高、投资主体多元化、多业态组合等特点，正推动着商业网络与格局的变化进程，传统商圈正在受到挑战，全市商圈布局的南移已经开始。崔总认为，目前本市较为成熟的五大商圈分别是和平路、滨江道、南京路、东马路新世界和小白楼商圈。 这些商圈都集中在中环线以里，尤其滨江道等商圈已经接近饱和，未来发展将受到一定限制。而各区在建的如凤凰城、嘉华国际商务区、上谷商业街、天津古玩城、时代奥城商业版块、红磡领世郡shoppingmall等在各区商业中已呈现增长势头。 此外，与老商圈相比，新商圈的优势在于配套功能与业态组合挑战新，如交通、特色定位等。因此，新商圈的逐渐成长将成为引流投资新方向的动力所在。 加速跑进天堂还是地狱 天津浙江经济建设促进会秘书长庞坚波认为，天津商业地产最重要还是要适度合理，因为从目前的有关数字可以看出天津的商业地产在加速跑。商业地产是和城市经营有非常紧密的关联，商业地产开发自主权并不全在开发商。作为大都市，商业的繁荣度是大都市标志之一。天津作为正在发展的大城市之一，城市竞争力很重要。通过我们浙江在这里开发，明显感觉到整体的概念都是政府确定下来的。当然政府的管理是正确的，也是比较符合原则，也是城市规划的科学性和合理性的重要体现。面对天津的现状和发展，一些不合理的行为会引发一些低水平的竞争和一些内耗开发。一些商业在吃不饱的情况下仍然进行大跃进发展，这是很可怕的。使后来进来的开发商很难发展。所 以作为天津商业地产，首先面对的是要有实事求是的态度，城市经营者的考虑也是我们开发商的共同考虑，只有基于这些，才能得到多方的共鸣。快速应该只是其一，更重要的还要长久。城市发展好了，商业才能发展好，商业地产才能发展好。明年12月WTO对中国的承诺已经到了，这对商业地产是个机会。但可能对天津来说还需要个过程。客观讲呢，再赶上天津的改造，各个地方都会涉及到商业地产开发。这就引发出商业地产急剧增长过后供应的需求平衡。如果急功近利的话可能会对天津发展起到反作用。现在分析一些房地产成功与否离不开天津市场规律和天津的现状。所以政府的政策和宏观调控，将有利于引导商业地产快速发展。 嘉华国际商业中心袁志勇则表示，天津的商业还是很有前途的。天津和沿海城市比还是很落后,但是发展速度还是很快的。目前来讲，我认为天津商业地产是很有潜力的。整体经济发展必然促进商业发展，从市场需求来看，老百姓整体生活提高了，他们的消费观念也在改变。很可能是一个投资的需求。市场需求有很多因素就不再说了。为什么说高利回报呢？他是个很热的行业，但他也会有高风险，在最热的时候应来点冷思考。虽然很好但不可盲目，要谨慎对待。还有一方面就是宏观调空对商业地产有很大促进。我想我们地产专家都深有感受，从金融政策来讲就受到了控制。房地产是个资金密集的产业，没投资就不会有什么发展。天津的商铺投资开发受供求关系决定，要谨慎对待，再有就是受到客观因素的影响。不是说有钱就能盖个漂亮房子。商业有商业规定。最近投资的商业也很多,但形成圈的很少。也许将来会很好，所以我们在投资开发的时候要谨慎，切记短期效益。 种种迹象表明，天津的商业地产已然准备进入“加速跑”阶段，而在这样一个节点时期，所有商业地产都已做好充分的准备了吗？众多专家认为，面对眼前的课题，天津的商业地产项目在很多方面还应“补课”。 |
作者：裴蕾 编辑：万水千山
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