没有工业化就没有城市化，没有城市的发展，商业的变革也就无从谈起。每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，同时商业的变革与发展，也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。

    按照西方商业业态的发展规律与人均ＧＤＰ的关系，当一个国家和地区的ＧＤＰ在１１００美元以下、城市化水平在２５％以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均ＧＤＰ从１１００美元到２０００美元、城市化在４５％以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均ＧＤＰ到达２０００美元至４４００美元时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均ＧＤＰ在４４００美元以上、城市化水平在７０％以上时，超越商业范畴的广义商业如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。

    虽然中国２００３年人均ＧＤＰ刚刚突破１０００美元，但一些发达地区的指标已超过４４００美元，从商业热点城市的分布看，如今出现的商业浪潮基本符合现代商业的发展规律，但如果简单地拿西方的发展规律来对应中国的现实，就难免犯刻舟求剑的错误。除了按部就班的商业业态，一种全新的商业地产正在中国城市化的特殊背景下应运而生，我们把它叫做“城市引擎型商业地产”。

    如果说在前工业城市时代，商业提供给城市居民的不过是满足基本生活需要的简易零星商业，在工业城市时代，满足生活便利的规模型商业出现，那么到了后工业城市时代，当第三产业逐渐成为城市的主推动力时，满足城市功能、发挥产业交流作用的商务会展综合型商业也将诞生，而这最后一个阶段所催生出来的商业形态，早已超越了一般意义上的商业地产范畴，其本身所具备的城市功能也远远超过了商业功能。这是城市引擎型商业地产与其他商业地产的本质区别所在，也是它之所以有极大的号召力和想象空间之所在。

    我们应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，如何提高城市竞争力成为地方政府的必修课，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了传统的商业形态难以适应中国城市化飞速发展的形势。

    于是，我们将看到这样的景象：在城市旅游、商务、物流、会展等现代城市功能开始发育的同时，一部分商业地产由“量入为出”的被动式商业主动向“量出为入”的主导式商业转变，站在城市与区域的高度迎接区域化和国际化的世纪挑战。

    对于刚刚浮出水面的城市引擎型商业地产而言，这种转变无疑是中国商业地产的一场革命。它不仅为政府在城市化进程中如何经营城市提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，满足城市功能的拓展，强化城市的辐射力。另一方面，商业原来所具备的核心要素沉淀为城市引擎型商业地产的基础要素，商业的角色也相应地从单纯的商业盈利向多赢转变，从而给整个城市带来无法用数字衡量的财富。