商业地产面临可持续发展 

    由于城市化进程中的结构性矛盾，使这几年商业地产的高利润带来了各方资金的涌入，投资热情持续高涨。但是，应该看到，商业地产的投资具有相当的复杂性和多样性，对市场的策略性应用要求较高。同时，商业地产在北京乃至全国方位内暴露出的盲目投资、结构失衡等问题引起了政府及业内人士的关注。国务院近期连续对商业地产做出了三道批示，要求从今年7月开始，各地全面清查商业地产。以商务部起草的《城市商业网点规划条例》为基础，各地方政府结合当地实际情况正在制定当地的商业网点规划。

    在此背景下，本报邀请到商业地产界权威人士，集合企业资源举办了“2004年中国商业地产周”活动，其系列活动之“中国商业地产高峰论坛”已于11月30日结束。论坛上，政府相关政策及职能部门负责人、相关行业协会负责人、开发商及相关领域专家就目前商业地产在宏观调控下的开发与运营、不同形态商业地产的开发、规划、经营等问题进行了研究和探讨。

   中国房地产正在进行减肥与健身运动。所谓减肥就是要将固定资产增长投资速度放慢，房地产行业作为固定资产投资组成部分有理由适当放慢发展速度。宏观经济不要求房地产速度太快，速度太快会导致加重投资增长过快。

    所谓健身，就是使房地产业本身的游戏规则更加符合市场化、国际化。房地产发展中有两大游戏规则，一是工地政策，以协议出让的政策，这种政策容易导致腐败，必须加快进行改革。第二就是融资，现在融资渠道比较单一，主要靠银行，由于房地产这种融资的风险性和银行安全性有矛盾，加上房地产融资主要是长期，银行是短期，长短项资金有矛盾，因此要加强对房地产金融的监管，这两方面就叫做健身运动

    改革过程中，原来很多传统对国有商业网点的管理已经不复存在了，现在是对全社会的管理，多元投资主体。制定了相关的法律法规和标准，即将会出台的商业网点条例，已经把整个网点的发展、管理纳入到法制化的轨道，以后对网点有法制化的管理，而且对于大型商业设施实行听证制度。

    今年，宏观调控中对大型商业市场进行调查和监督。由国家发改委组成督察组到各个地方对这些超大型商业设施发展的合理性，融资渠道，以及它在建设过程中出现的问题，进行宏观监督和调控。

    行业协会将推动商业地产走向理性化。在这样一个城市化快速发展商业地产的时候，行业协会组织会引领这个行业走向理性回归，商业地产联盟起到很大作用。另外，开发企业也开始走向理性化。很多企业现在发展从最初就开始沟通，避免走弯路。中国商业地产发展开始步入理性发展时期。

    ShoppingMall从国内没有这个词到现在出现MALL狂潮，仅仅用了几年的时 间。可以看出，中国市场对ShoppingMall的需求是巨大的，很少有一个产业在几年内产生非常庞大的产业链。

    ShoppingMall在未来中国现代商务流通业里地位应该越来越高。以前所从事的商业都是专业市场、临街店铺、主题商场，上世纪九十年代产生超级市场，连锁超市，传统百货店，ShoppingMall出现后，这些业态单独生存的比例肯定会下降。大型购物中心或者新型商业街等模式可能会占主导地位。传统的商业由于硬件上有很多问题，在经营上很难做到有序、可持续发展以及人性化。

    通过几年的发展，ShoppingMall在国内已经从萌芽阶段逐步走向发展和成熟阶段。外国资本开始关注中国的ShoppingMall市场。商业地产是一个长线投资回收的产业，如果不借助一些资本，想做大或向多方面发展会有难度，外国资本进入是很自然的事情。

    尽管这几个案例与商业没太大关系，但沿用到商业地产很能说明问题。BP机在北京刚流行时是1992年6月份，很快BP机行业在北京就兴盛起来，基本人手一个。于是，BP机服务行业、制造厂家、呼台等成为非常大的产业。手机普及后，一夜之间整个BP机行业就没有了。手机的出现把BP机彻底打垮了。市场实际上要顺乎自然，无为而治。

    在做现代城的时候，我认为正对着长安街的定价应该比背对着长安街的定价销售单价能高出20％，整个出租完到了今天，情况正好反过来，背对着长安街的租金比正对着长安街的租赁高出30％。现代城做完以后就更加强化了一个的概念：千万不要自以为是，要让市场去选择。

    一个房地产发展商只盯着建筑物本身是错误的，对这个时代的理解是非常重要的。所以我们就给建外SOHO设计了14条商业街，现在完工交付使用的大概不到1/4,其中主要的特点是：街道要窄，而且应该是歪的而不是直的，整个商业应该在两边，有一种互相感应。商业街一定要多层次，不能是一个平面图，楼上楼下可以相互看到，建外SOHO商业街就是三层。地上三层有一个连廊，地表面是平的，地下一层有很多花园，在这个花园里，你整个感觉是从地表面延伸进去的。