东莞商业地产最近两年超常规发展，引起了有没有泡沫的争议。杨凯摄

　　7月15日，国家商务部专项调研组来东莞进行商业地产调研，有关部门以“政府内部会议，比较敏感”为由，拒绝任何媒体采访，为调研蒙上了一层神秘的色彩。此前有省外媒体报道称，东莞是商务部此次调研的第一站，种种猜测因此传播开来：东莞的商业地产是不是“泡沫”过多？此次调研是不是收紧东莞商业地产的信号？
　　
　　调研座谈会结束地产老总们松了口气

　　据东莞市经贸局信息网透露，此次商务部的调研班子由市场建设司刘小峰处长、中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平、中国商业地产联盟研究中心主任韩健徽、商业市场建设司宋衍萍女士以及部分商业银行代表组成，随行陪同的有广东省经贸委市场建设处陈康万等。被邀请参加座谈的商业地产代表有东莞市三元盈晖投资发展有限公司华南mall项目、东莞广晟商贸发展有限公司世博广场项目、广东光大企业集团公司地王国际广场项目以及广州市正佳广场经营管理有限公司等。

　　直到座谈前一日，各地产商都还表示“没有接到任何通知”，不过7月15日座谈会结束后，与会老总们松了一口气。“大家一直在探讨许多政策性的东西，并没有针对某个项目进行调查。”三元盈晖投资发展有限公司营销总监张立平告诉记者，“会议一开始，商务部的有关负责人就让我们在座的发展商们对项目遇到的困难谈谈看法，尤其是对政府的相关政策提出一些建议和意见。”

　　尽管王永平没透露此次来莞的目的以及商务部下一步的工作，但业内人士还是嗅到了这样的信号：下一步国家一定会出台针对商业地产或者包含有商业地产项目在内的相关政策。据了解，由于大型商业地产项目才刚刚起步，所有的税收、银行利率等等国家相关政策都采用原来住宅项目的那一套。但是，大型商业地产成长周期长、资金大、耗土地，这些与原来住宅项目的政策显然是格格不入的，张立平就此认为：“商业地产项目应该有适合自己发展的税收、利率政策，当然国家肯定也意识到了这一点，但是要慢慢来，这一次来应该是搜集大家的意见，从这个意义上来说不是‘打压’。”

　　然而，地王广场策划总监赵洪亮也坦承：“现在东莞商业地产项目的运营都没有预期的那样理想，如果出台相关调控措施的话，后果会非常严重。可以预见，今后东莞将不会再审批大型商业地产项目，也不排除会有进一步指导性意见出台。”

　　据了解，在调研组来莞前夕，东莞市有关部门就已经作好“充分准备”。早在一个星期前，东莞经贸局已对东莞的工业商贸发展进行了调研，地点包括莞城、东城、南城和万江四区，调研重点为各区推动商业发展的情况，以及怎样调整商业网点布局和引导错位经营。针对刚刚结束不久的座谈，市经贸局工作人员表示：没有明确的定调，也没有明确是否要出台新的政策，只是看一下各地的现状，同时征求企业的情况和意见。但当问及经贸局下一步是否会出台一些专门针对商业地产的措施时，该局贸易流通科科长刘锦棠告诉记者：“我们已经把‘大型零售项目与1万平方米以上的商品交易市场引入听证制度’的条款加入到《东莞市2005－2015年城市商业网点发展规划》，目前已经上报市政府。”
　　
　　现在给东莞商业地产下结论为时过早

　　东莞是此次商务部调研的唯一地级城市，因此受到国内媒体的高度关注，关注的焦点无非都集中在这样几个数据上：

　　东莞城区的商业地产面积为300多万平方米，而光华南mall、世博广场、地王广场和第一国际这四个项目的面积总和就已经达到200多万平方米。这对于一个户籍人口153万、常住生意人口100万、流动人口800万的地级城市，无疑是个让人惊讶的数字。曾有专业人士发问：东莞究竟有没有这么大的消费能力？他们甚至还发出“泡沫经济”质疑，认为庞大的商业地产规模成为商务部本次来莞的动因。

　　如果说2003年是东莞商业地产大兴土木大发展年份的话，那么去年东莞的商业地产则进入了苦练内功的阶段，“招商”成为去年商业地产项目被提及最多的一个词语。而进入今年，一个个项目拔地而起、竣工、装修、招商……大型商业地产的开业期也日日逼近。也许开业之日，就是这些商业项目艰难的守业之时。

　　业内人士通常把一个商业项目从开业当天算起到项目真正盈利的一段时间称之为守业期，由于商业地产项目涉及的资金大小不同，而且消费者的接受程度和消费习惯都会产生连锁影响，因此每个项目的守业期长短也不尽相同。但在守业期间，由于项目属于亏本经营，越大的项目就对该项目的发展商的资金链形成越严峻的考验，因此，往往在守业期中，就可以决定一个项目的生死，用业内人士常说的一句话来概括就是：“守业期挺过去，项目基本就没有问题了，成功也就大半了。一旦守业期内挺不过去，项目最终可能落得惨淡收场。”

　　东莞三元盈晖投资发展有限公司副总裁童锐说：“华南MALL成功的关键不在前期而在守业期。”很多资深的商业人士都表示，要建起一个购物中心不难，工程建设是可以预期控制的，本身的投资也是相对固定的，而到后期，要养活这个商业中心，所花费的财力物力才是项目中最重头的开支。

　　东莞市商业中心发展有限公司研发部经理雷非非表示，现在就给东莞的商业地产下结论还为时尚早，立足东莞现有的零售业市场来看东莞的商业地产，显然是不够准确的。东莞的商业地产必须用城市发展的眼光来看待，这个发展包含了很多如城市化进程的发展、城市产业经济的转型、城市人口结构的调整，在经过发展变化后市场的很多现有问题是可以得到解决的。同时在东莞的商业地产由于各有特色定位，每个项目背后也有想当的论据做支撑，现在就给东莞商业地产下结论显然还为时过早，一切都要等到一到两年甚至更长时间以后，才能给东莞的商业地产盖棺定论。
　　
　　商家称边营业边调整是战略改变

　　资深业界人士杨丽，在东莞操作过大型商业地产项目，她非常直接地指出：“东莞商业地产的总量合理不合理关键要看三方面内容。”这三个方面分别为：消费者的消费习惯、商家本身的经营能力以及发展商的协调、经营和管理等综合实力。“三者暗藏的三角关系一旦不平衡，就会导致项目失败，这其中发展商的管理手段会起决定性的作用。”

　　东莞的商业项目在上述三方面的压力确实不小。据了解，目前在东莞，有代表性的几个大型商业项目都是以发展商自主经营为主，其中华南MALL自主经营部分达到了88％，第一国际为80％，而地王广场也达到60％。

　　就目前而言，东莞的城区消费者仍然喜欢去西正路、新芬路以及花园路等一些小商业铺面较为集中的街道购物，虽然今年连续开业的商场让不少市民也有了进入购物中心进行购物的意识，但在新开的商场里，消费者甚少。这与商场招商低于市民的期望值有关，让消费者产生了心理落差。

　　从华南MALL、第一国际、地王广场等大型商业地产宣传推广到现在，已经有一到两年的时间，如果你再走进这些地产项目的售楼处，细心的买家不难发现，如今这些商业项目的一些规划和定位跟此前推广时期的规划和定位有所出入，对于这一点，商家称之为“调整”。

　　张立平向记者坦言，“尽管打造中国首个超大型主题购物公园的计划没变，但是华南Mall内部的业态结构一直在调整。”早在一年以前，当记者最初接触华南MALL的时候，华南MALL还定位在百货为主体，穿插娱乐功能和餐饮功能；而如今，如果你乘华南MALL的游览船进行观光的时候，工作人员提及最多面积的地区则是餐饮区。张立平坦言，餐饮区确实比预先规划的范围大了不少，主要考虑到要全面突出华南MALL的娱乐休闲的特色，当然也是为更鲜明地突出主题公园这一概念。

　　无独有偶，地王广场今年1月也宣布“回购”已售出的全部铺位，赵洪亮表示，地王广场的前期主要是代理公司进行招商代理，但效果并不理想，经过高层反复磋商，最后毅然作出“回购”的决定，回购的目的是为了统一招商，统一经营。

　　大型商业地产项目在逐步开业的同时对功能区结构进行调整确实是吸收了不少前期开业的经验。虽然第一国际并没有针对项目做大的调整动作，但雷非非则认为，调整是大型商业地产根据不断变化的形式作出的战略改变，这个在香港以及国外的一些地方是非常正常也非常正确的一条道路，从另一个方面讲也可以说是发展商负责任的一种做法。
　　
　　资料

　　什么是商业地产？

　　商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

　　商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping　mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。目前东莞大型商业地产项目有华南mall、地王广场、世博广场和第一国际等。