“‘第三极’将是我所做的第一个也是最后一个地产项目。”国风集团董事长欧阳旭日前接受《第一财经日报》记者采访时如此表示。国风集团是一个经营文化产业的公司，欧阳旭认为其主业仍然是文化，而不是房地产。

        针对中关村主打项目“第三极”，欧阳旭定出的条件是：“10年包租、每年10%的回报”，此举令业内哗然。目前北京市场上的同类项目包租期限大多在三五年，回报是8%，即便如此也是饱受质疑。“第三极”会得到市场和投资人的认同吗？

　　包租的合理期限

　　事实上，这种包租的形式并非开发商凭空想象。旅居英国多年的高力国际商铺部经理白艳涛表示，英、美等国很早前就有这种把地产与证券结合的商业模式。

　　白艳涛介绍，国内商业地产市场目前还不是很成熟。而项目收益保证决定于项目的成熟程度。

　　目前市场上已有大量项目开始提供这种中短期的投资品种。木樨园世贸商业中心，4年包租，回报率10％。中信国安的“第一城”，提供的投资方案为，投资期限3到8年，3年后任一年业主均可选择继续持有收租，或等值转售给经营公司。投资起点为10万元，以5万元为级数递增，投资收益为每年8．3％，包括6％的现金收益和2．3％的“第一城”消费卡。

　　但因为以“售”为主，部分开发商在项目赚钱之后便“拍拍屁股走人”，投资人收益无处兑现的事层出不穷，使得此类项目的公信力也在不断下降。

　　欧阳旭表示，“第三极”将启用统一经营管理、统一业态的新型模式。即散户们与开发商签订合同，前10年没有自主经营的权利，必须无条件服从开发商统一安排。

　　听上去这样的安排很霸道，但其总经理李久军认为，这样做其实完全是从投资者利益着想。北京不是没有这种例子，投资者自己可以经营，结果一败涂地。而“第三极”会凭借其在文化界的各种资源，合理安排业态。“我们有一个自营的三层书店，自营占到总面积的40%，可以想象我们会不会干令自己亏本的事儿。”

　　有一个超过一定比例的主力店自营的确可以起到增强投资者信心的作用，与“第三极”如出一辙的是国美置业。国美置业在丰台即将动工的商业综合体也是出售型，其主力店当仁不让是国美电器。而与国美达成了战略合作伙伴关系的大连万达，也可能会为此项目带来沃尔玛主力店。
持有或者出售之辩

　　根据高力国际的调查数据显示，经历过一段沉寂期后，北京商铺又将进入活跃期，未来两年中，每年商铺的供应量均会超过150万平方米。而这些新增供应中，大部分为散售型商铺，即打散商铺产权，出售给个人投资者。 　

         目前，国内出售商铺产权非常普遍，因而保证这些商业地产项目的品质更显重要。高力国际商铺部董事陆启浩先生建议：即便是散售型商铺，也需要对整体商业项目进行规划，利用统一招商、统一管理来确保商场的长期活力。商业项目发展商，应该聘请具有专业经验和丰富资源的招商机构，请其根据商业项目的整体定位，对潜在租户及业态组合进行评估和调整，从而确保物业项目不断完善，同时也可以保证较高的租金水平。而后期商场的统一物业管理，其实具有资产管理的性质。

　　而时尚生活策划咨询（上海）有限公司总裁黄瀚泓则持反对意见。他表示：目前北京商业地产普遍采用包租返利的营销模式只是解决商业地产经营的权宜之计，更加根本的解决模式是在开发商开发项目后，通过统一经营，然后将项目作为一个整体卖给基金，他认为中国商业地产未来的发展趋向是走REITS（RealEstateInvestmentChests，不动产投资信托基金）的道路。

　　中国香港（地区）商会房地产组主席、北京亚信行经纪总经理萧福泰也表示：北京目前已经具备条件仿照香港地区的模式来经营商业项目，即在项目统一经营好之后卖给国外的REITS，近期新加坡就有一些基金有意购买北京的商业项目，如果项目经营得好被购买的机会将很大。