经历了2003年及之前一两年商业地产的重新起步与快速发展，2004年人们终于可以在市场中检验那些曾经光鲜的概念是否真的灵验——结果是“冰火两重天”。尽管在刚刚过去的一年，“理性”成为商业地产开发与投资圈内被频繁提及的词汇，但接下来的2005依旧被寄予厚望——商业地产主打理性路线

    人均商业
面积年内达到0．9平方米

    去年年底，政府拿出中关村西区的3块商业用地挂牌交易，但时至今日问者寥寥，相对于住宅用地市场的热火劲儿，开发商似乎在有意回避商业地产。

    这是否意味着，商业地产就此在2005年进入下行轨道呢？圈内人士表达出的意愿和他们的行动似乎有一定的差距，“2005年对北京商业地产而言仍是一个好年景。”

    为什么？这仍然需要宏观数据的支撑。北京有1300万人口，人均商业面积只有0．78平方米，远远落后于上海等商业发达城市。北京市商委预计，今年北京市人均商业面积可以达到0．9平方米，到2010年人均商业面积达到1．0平方米，这预示着在今后的几年中，北京市商业物业面积仍将以较快速度增长。

    北京市商委主任梁伟曾表示，重点领域引进的外资商业企业到2005年将达到15家，到2010年不低于30家。2003年北京商业将以一天开两家便利店、一个月开一家大卖场的速度发展。而已经进驻北京的外资商业企业也在不断攻城略地，加大在北京开店的数量。这些都为北京的商业地产开发提供了极好的发展机遇。

    所谓“谨小慎微”不过市场在经历了最初的“莽撞”之后的理性回归。北京科技园置业股份公司总经理、经济学博士诸一军认为，总体上的饱和使开发商不得不对区域市场环境做出更客观冷静的分析，而不是像以前一样血冲脑门，说干就干。在商业理念与经营模式上，开发商也已经意识到商业物业的专业化特点，越来越多的专业人士介入以取代住宅开发人员的惯性思维。

　　商业地产需要退出机制

    年初华远总裁任志强在宣布与沃尔玛的合作时明确，今后将逐渐加大持有物业比例，也就是开发出的商业物业自己当业主，只租不卖。事实上，这种模式已被公认为能有效避免目前商业地产运作过程中诸多弊端的有效方式。但问题的关键是，自己当业主的前提是要有足够的资金支撑。

    而眼下的现实情况是，在资金压力下，开发商只能选择出售变现。这不仅容易诱发开发商的短期行为，从长期来看，商铺面向市场转让活性也大大降低。易铺网执行总裁陈建明介绍，澳大利亚一个购物中心五年中间三次易主，分别有不同投资资金接盘。但投资资金一般只接股权产权简单项目，而散卖项目，很难博得主流资金关注。

    北京国际信托投资公司信托部副总经理齐霁介绍，目前开发商对资金的需求主要体现在两方面：一个是在开发建设过程中融资，再一个就是在退出的过程中获利。商业地产的长线特性决定了它需要一个稳定的经营环境。信托可以在其中发挥自己的能量，北京国际信托投资公司就曾通过信托手段为许多商业地产项目提供融资，例如法国欧尚天津店、华沙商场大型店、家乐福的哈尔滨店和河北店。而针对商业地产开发的退出基金也在酝酿过程中。