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     “2004中国商业地产高峰论坛”日前在厦门举行，著名经济学家高尚全、区域经济专家王一鸣以及商业地产权威人士荀培路等在论坛上就我国商业地产如何实现可持续发展各抒己见。 

    专家们一致认为，国内方兴未艾的商业地产目前存在大型商业设施建设过热的苗头，但总体来说，商业地产总量仍显不足。中国商业地
产联盟主席荀培路更是直言：我国商业地产发展存在四大“症结”。

    商业地产“虚火上身”？

    2001年被媒体热炒的商业地产，在两年后达到一个热潮，从普通商铺到商业街，短时间内，商业地产以“奔腾”速度完成了多次升级，而2003年因商业物业开发规模之大，市场形势之火，被专业人士称之为“商业地产年”。但随着这股浪潮的席卷，市场的不成熟也带来诸多问题。

    专家表示，改革开放为中国商业地产的发展创造了无限商机，然而，单纯地放任市场调节，往往也会过犹不及，导致出现投资过热、重复建设、经营无序的混乱局面。据中国商业网点建设管理联合会最近发布的一项调查显示：目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。如果按照每平方米保本销售额8000元左右计算，也就是说要达到2400多亿元的零售额，这些购物中心才能保本经营。欲取得这一庞大的零售额，将导致两个结果，一是中小企业被挤垮，二是有场无市。而目前，我国商业地产已出现局部过热之势。北京、上海两地政府已明确表态不鼓励再建大型百货商场，国家商务部、银监会据悉也将出台相关规定进行调控。

     四大症结阻碍发展

    作为商业地产的专家，荀培路指出当前阻碍商业地产发展的四大症结：

    一是地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不了解，许多地产商没有看到商业地产的开发与住宅开发的差别，直接套用比较熟悉的住宅开发模式，但商业地产要求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，不一定谁开发谁就经营，在国外还有专门的经营者。这些情况带来了巨大的投资风险；

    二是大多数经营者希望开发的周期越短越好，不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售时场面火爆，地产商赚了钱之后就走人，项目可能直线下滑，这是“非常危险的”。由于开发商往往不可能全部卖出去，因此一方面银行债务无法还清，同时也将经营风险转嫁给小业主，引发很多社会问题；

    三是地产开发过度依赖银行贷款，不管是国有还是民营，自有资本的比例都偏低，项目中银行贷款的比例甚至高达八九成，投资回报期较长，一旦出现销售收入不高，或利润率下降的情况，将引发债务风险和银行坏账；

    四是商业地产中还存在形象工程，不少地方政府对商业地产开发非常重视，一些地方政府甚至不顾当地经济发展，一味积极推动，容易使项目陷入招商难的尴尬境地。

    商业地产何去何从？

    虽然商业地产发展出现内伤，但与会专家们都倾向于“我国商业地产总量不足的情况并未解决”这一观点。荀培路指出，农村城乡结合部和新建居民区的商业设施还严重不足，不能简单笼统地作出商业地产过热的判断，不能一刀切。

    他认为，要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者的资源整合非常重要，地产商借助商家的品牌效应，能有效地提高商业网点销售，而零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等商家的加盟，则是目前商业地产的一大卖点。近几年逐渐热起来的MALL(商业广场)似乎成为一个新方向。

    即将在明年底之前面世的厦门第一家超大规模ShoppingMall———明发商业广场在本次论坛上引起全场关注。据悉，明发MALL位于厦门市中心旺地，建筑面积超40万平方米，主题步行街近100条，引进3家以上世界500强主力店和众多知名品牌旗舰店，涵盖旅游、购物、娱乐、休闲等多种功能，预计建成后将吸引每年到厦门超过1000万的旅游人潮，成为中国乃至东南亚超大规模MALL商业旗舰。与会专家认为，明发MALL很注重前期市场调研和策划，目前已有家乐福、时代华纳等主力店入驻，应该说情况很好，如果成功，将为我国购物中心的建设提供相当多经验。