从大型商业物业到特色商业街，再到散布各地的社区商业，沉寂近10年的商业房地产市场开始了复苏之旅。商用房开始走出先前供大于求的局面，而在一些经济发达、商业氛围活跃的城市，如上海、深圳、广州，商业地产市场已经呈现供不应求的格局，“一铺养三代”的投资理念开始广为传诵。

    调查结果显示，有将近六成的开发商看好商业地产的前景。而在投资者眼中，商业地产更是一块香甜的蛋糕。高回报率使商业地产受到了众多投资者的追捧。

    商铺投资高回报的原理在于，住宅属于一次性投资，住宅使用价值体现为居住的适用性，商铺则不同，在后续使用中仍需要资金流的支持。也就是说，住宅属于生活资料，而商业用房则属于生产资料，因此商用房资本价值的体现性更强。

    有了理论和实际状况的支撑，商业地产市场的迅速升温似乎是理所当然的。但对于开发商和投资者来说，一定要擦亮眼睛，看清楚市场堪忧的品种和方向上的误区。

    ◆开发商面临的误区

    目前，商业地产的开发面临着两个问题：一是市场需要研究的领域还有很多，国内业界、理论界对商业地产的研究、经验积累仍停留在表面，有点摸着石头过河的味道，而方向上的误导对于投资额巨大的商业开发是致命的。二是商业地产的开发定位问题。在商业地产领域，这一点非常突出，开发商非常有必要将产业分工外包，而关联企业也不能大包大揽。

    商业地产开发商的市场策略性应用也有必要调整。从国内房地产市场的发展经历看，在“地段、地段、还是地段”的投资名言下，人们对黄金地段的追求曾经近乎狂热。不过对投资收益的最终目的而言，前瞻性的选址，获取更大的市场回报才是真正理性和可行的操作。商业地产的双重属性使商铺投资收益并不完全依赖于对土地权利的垄断，向土地需求者收取地租、地价，而更多地取决于对相关地块的后续持续投资。

    商业地产开发的多样性和复杂性，使商业地产开发企业在市场尺度把握上很容易出现问题，尤其是开发商主观性强和短期行为下，开发项目的不合理定位就表现出来。例如，有新开发的mall号称几十万平方米，这种规模很可能超越市场承受能力，还有的mall自身定位覆盖人口超过2000万人，这简直可笑之极。2000万人是什么概念？超越所在城市整体人口将近两倍！

    ◆开发商面临的选择

    出售和出租

    调查显示，超过半数的开发商对于商业地产项目倾于出售，这与现金流对开发商非常重要有关。九成的开发商希望自己开发的商业地产项目出售的投资回报率在15%以上，其中的三成甚至希望回报率达到30%或更高。

    广州的住宅市场已经供过于求了，据估计，目前平均销售利润大约仅为10%，而商业物业销售一般估计仍有15%—25%的利润空间，两相比较，住宅开发商对商业物业开发青睐有加也就不难理解了。

    资本运作

    商业地产项目与住宅项目的融资存在一定的差异。住宅面对的是普通消费者，靠一次性销售获利，可以分期滚动开发，是短线投资；而商业物业面对的是商家，靠长期经营收取租金获利，必须一次建成，悉心培养，是长线投资。绝大多数的开发商意识到，商业地产资金需求量较大，在筹集资金上需要充分的准备。这反映了自有可支配资金的拥有量对商业地产项目成功操作的重要性。

    那么，商业地产如何与资本市场进行联动呢？多数的开发商希望商业地产以资本运作的方式进行，少数的开发商则希望注入上市公司，还有部分开发商倾向于引进外资、与金融单位合作或利用民间资本进行股份合作等方式。

    包租或回报

    一个市场的经营管理及服务水平，是市场生存的长久之计，抓服务、抓管理已成为商业地产开发的一个主要内涵。开发商采取让商家享受到实在的服务、让经营者财富得到增值等手段，最终的目的都是打动市场、打动商家。

    面对日益成熟的消费者和竞争越来越激烈的市场，开发商们不得不给自己提出更高的要求，开始积极主动地解决将面临的诸多问题。他们一方面寻找自己学习的榜样，如上海的新天地等，另一方面积极探询解决之道。除了包租和回报到底外，开发商还希望通过高质量的物业管理、展开各种提高商业地产价值的公关活动或进行持续地招商和提供租赁服务，以求真正地打动市场，吸引商家。