大型商业购物中心有其建设和发展的气候，但由于盲目地开发，也日益产生一些弊端，一些已开发的商业地产甚至出现了恶性竞争、污染环境、堵塞交通等问题，成了城市的鸡肋。而此时外资则虎视眈眈，窥视已久，并将很快进入国内市场
中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查显示：目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。全国上下竞相上马大型购物中心，并且蔚然成风。
大型商业购物中心有其建设和发展的气候，但由于盲目地开发，也日益产生一些弊端，一些已开发的商业地产甚至出现了恶性竞争、污染环境、堵塞交通等问题，成了城市的鸡肋。而此时外资则虎视眈眈，窥视已久，并将很快进入国内市场。
近日，由民营企业厦门明发集团发起主办的“2004中国商业地产高峰论坛在厦门举行，海峡两岸商业流通和地产方面的专家就国内商业地产目前出现的一些不良现象进行了剖析，提出了建议和意见，对未来发展的前景进行了展望。
注重外观商业地产成鸡肋
今年3月份，商务部在10个大中城市做调查显示，2003年1月到10月份，全国商业地产竣工面积大约是2000万平方米。
20世纪90年代，M a ll开始登陆中国。广州天河城、大连胜利广场、上海友谊南方商城、北京东方广场陆续开业，如今正在建设当中的还有厦门明发M a ll、广州东莞华南M a ll、北京世纪金源时代购物中心、中关村国际商城和春天M a ll等。目前，这些在建的Sh op－p in g M a ll普遍规模在50万平方米以上，有的甚至达到100万平方米，投资动辄几十亿元到上百亿元。
我国对已经建成的54个Sh opp in g M a ll的面积进行测算，平均下来单个面积是十三四万平方米，而这个平均数字在国外只有两三万平方米，国外的社区型、邻里型的Sh opp in g M a ll仅1万平方米。
在国务院发展研究中心副所长、商务部特聘专家、中国商业地产联盟特聘专家任兴洲女士看来，我国的商业地产开发已经出现了比较严重的盲目求大的误区和苗头，而且非常明显。虽然现在“求大是有一些客观的要求，比如说
生活节奏的变化、初级汽车社会的到来以及居民对一站式消费的需求，以及节约购物和消费的时间等等，但是总体上盲目求大的问题，已经成为我国商业地产中比较突出、需要尽快解决的问题。
任兴洲认为，购物中心并不是越大越好，而且商业地产可以有多种形式，郊区型、邻里型、商业中心区域型等。
她介绍，一些地方盲目建设大型商业设施，已经对中小商业设施带来压力，部分城市中心区出现了商业网点过于集中、经营错位的情况。而且随之引发了恶性商业竞争、噪音、环境污染、加重城市交通压力等一系列问题。
中国商业经济学会副会长，北京商业企业管理协会副会长荀培路则认为，目前我国商业地产的开发建设中存在着日益严重的形象工程问题，不少地方政府对商业地产开发是非常重视的，购物中心等大型商业设施具有较强的市政效果，一些地方政府不顾当地的经济发展，一味的积极推动，而且过于重视城市景观要求，忽视了商业功能的开发，致使项目陷入招商难的尴尬境地。
据荀培路介绍，国内曾经有一个项目的设计方案推出后，漂亮的设计受到设计名家和政府有关部门的大加称赞，但是一个美国的专家却直说不可思议，提出了“这么漂亮的建筑里要卖什么”的疑问。
厦门贸发局副局长梁群民认为，随着旧城的改造完善，新城建设的完善，多几个商业中心并不是很大的问题，关键是商业中心如何运作，这才是最重要的。他认为，一个大型的商业网点，能否成为商业亮点，非常重要的是内涵是什么，只有美丽的衣装没有丰富的内容也不行。
在谈到与开发商的合作时，法国家乐福投资代表罗钢则表示，家乐福对所选择的商业地产很严谨，对所在地产的周围环境、人口状况、道路交通、建筑设施等方面，都有非常大的定量分析。家乐福通过对规模、建筑规划、商业综合性规划的严格审查，只寻找有非常大的商业机会和潜力的商业地产进行合作。
商业地产开发将引入听证制度
荀培路表示，商业地产开发的盲目无序行为，已经引起政府的高度重视。据他介绍，不久前，商务部市场建设司对2004年到2010年商务体系建设进行了规划，不是指令性的，但是对全社会的投资和微观主体的决策将起到大方向的把握和引导作用。现在商务部第一步已经要求省会城市和地级以上城市都要进行商业网点的总体规划，而且要跟城市发展相一致。政府出面监管，说明商业网点的建设并不是简单的企业行为，是跟整个城市的基础设施、人员流动、金融投资等方面相配合而成的，所以政府要求开发单位进行有序地规划，而且着手对大功能分区进行设计。
据了解，商务部最近已经在起草商务网点规划管理条例，有望于今年年底出台。其中最主要的一个内容就是参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者听证、论证，避免盲目性。
根据条例规定，今后城市商业网点不是有钱就能建设，也不是想建在哪里就可以建在哪里。建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证，由发展改革建设规划、工商行政管理、交通环保等部门、生产流通部门、消费者协会的专家及业内人士参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选企业和居民出任代表，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
今后政府将对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业和银行包括个人投资者决策，增加科学性。
避免商品组合和经营的同质化
在列举了一系列数字后，荀培路表示，从有关部门和中国城市商业网点建设管理联合会所作的初步调查情况来看，大型商业设施虽然在局部出现了过热的苗头，但是总体来说，商业地产总量不足的情况并没有得到解决。他认为，商业设施在农村城乡结合部和新建居民区严重不足的现象依然很明显，这些地方的居民生活还很不方便，按照国民经济翻两番的要求，作为自身巨大消费额的巨大载体，现在的差距还很大，所以不能简单笼统地做出商业地产过热的判断，不能一刀切。
国家商务部官员在最近讲话时强调，仍然要加快我国市场体系的建设和发展，采取有效措施研究制定吸引投资，引导各方面的资本加大对商业市场建设的投入，但同时也指出，对商业网点的建设和开发要分类指导，防止重复建设和盲目投资，提高成功率。这是国家对市场总体的判断。
荀培路介绍，1995年之后，连锁经营伴随着新型业态的发展而发展，大型综合超市既有仓储式的商场，还有像麦德隆这样的业态以及像建材批发市场等的形式发展起来，带动了商业地产多种形式的发展。此外，商业街的开发在上个世纪90年代后期非常普遍，也是大规模的。进入新世纪之后，特别是“十五”以来，又有了新的特点，包括购物中心在内的大型商业设施的发展，体量越来越多，包括的内容越来越多，投资额越来越大。
针对不断出现的市场情况，荀培路认为，要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者的资源整合是非常重要的，实现商业和房地产对接，与大型国际商家的联手，可以降低投资风险，地产商借助商家的品牌效应，能有效地提升商业网点的销售。
荀培路说，零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等大型商家的加盟，是目前商业地产的一大卖点，也为商业网点提供了高素质、高消费的人流量。不过他同时也指出，这也因此成了大型购物中心竞相克隆的方式，由此产生的结果就是，在我国商业地产中，商品组合、经营结构等的同质化现象非常严重，从而引发比拼价格等的恶性竞争。
任兴洲认为，商业经营必须要先考虑当地消费实情，进行准确的商业定位，才能做到有效和可持续性发展。市场细分是商业地产发展的前提。要让商业地产多成功多盈利，必须进行市场细分，商业一定要有特色，没有特色就没有生命力。
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