商业地产真的热了吗？世纪城号称要建60万平方米的SHOPPING-MALL，太阳星城的发展商也号称40万平方米的SHOPPING-MAII指日可待，看来目前北京的发展商是全面皆“商”。就连享有长安街上的巨擘之称的华贸中心，也在近日请来了英国著名的商业设计事务所本诺依（Benoy）为华贸中心16万平方米的商业中心做设计。为什么突然之间对商业产生了浓厚的兴趣？
　　■商业是发展商嘴中的一块“肥肉”

　　为什么现在的发展商开始打起“商业战”呢？其一，目前CBD的大多数项目住宅部分已经是建设和销售处于开发的后期，相对于住宅项目的买家而言，发展商当初承诺给客户的商业配套也应该兑现；其二，商业的配套是项目开发建设迟早的事，开发商面对的是躲不过去的现实。

　　据政府的一位官员透露，就住宅的底商而言，交给政府的土地出让金与住宅的土地出让金是一样的，但是销售的价格却是住宅价格的几倍，尽管购房者在购买住宅时不喜欢底层，而发展商将底层摇身一变成为底商却获得丰厚的回报。事实上，发展商对商业产生的兴趣并不仅仅表现在价格这个方面，冠海房地产公司副总经理陈德清一语道破天机，他说：“从开发商的角度来说，商业价值的体现就是住宅价值的体现，如果底商卖出了天价，无形之中就使得住宅价格提升，底商卖出的天价往往成为开发商吹嘘的资本，在住宅的销售上，开发商就可以毫无顾忌地对未来客户声称，其住宅是如何的保值和升值。”

　　■如何理解商业的概念

　　据在北京市场早期就有底商开发经验的陈德清介绍，作为发展商为业主提供商业而言，除了满足社区的需要，还要为底商创造人流，否则开发过大规模的商业就是浪费。由于住宅的商业配套不同于商业中心，其自身的相对封闭决定了人流的流量，目前市场上过分地提倡商业的概念，不是所有的项目都效仿。他认为，商业如果单纯地为社区服务，就应该是点对点的服务；而商业街的概念相对于配套就开放了许多，相对于消费者来说就是一个区域的对象，因此，形成特色街是商业街的主要特征，商业街经营模式是自生自灭；至于商业中心，作为一般的发展商只能望其项背，大多数的发展商也只是说说而已。对于SHOPPING-MALL，陈德清认为，毕竟还没有成为商业的业态，号称要做SHOPPING-MALL的发展商能否做好还是一个疑问。

　　而国华置业总经理房超则认为，为什么现在的发展商看重商业的炒作，是由于巨额利益的驱动，尤其是将底商和商业街出售的发展商。他说，什么是真正意义的商业呢？商业除了要求大型以外，还要求人流，同时还要考虑人流的素质，商业中心不同于自由市场和超市，假如什么商家都进来了，势必影响商业中心的档次。他解释为什么批判将商业街和底商出售的理由，将商业出售是对住宅业主不负责的态度，出售就无法对商业的经营范围进行干涉，势必影响社区的整体环境，势必造成业主对商业的不满。

　　■房地产商业应该如何定位

　　据华贸中心商业中心建设前的一个市场定位报告显示，北京零售市场过去往往主要以单幢独立经营的百货公司、仓储式商店、中小型商场以及购物步行街为主。

　　随着北京的零售市场逐步走向成熟，一些较大型及设计现代化的购物中心如国贸中心、新东安、东方广场开始逐渐出现，其中较大的建筑规模已经达到10万平方米，但即便是这些崭新的综合性大型购物中心在整体规划、动线设计、经营管理、租售策略等方面均有不尽完善之处，尤其在东二环区域，真正有规模的全市性零售物业屈指可数。由于这种现状正好反映华贸中心商城未来的市场机会较大，有极大潜力发展成为北京城市中心区最现代化及成功的购物中心，提供集零售、休闲、餐饮、娱乐及展示功能于一体的一站式消费场所。