2005年，商业地产在面临着巨大机遇的同时，还须突破重重现实瓶颈商业地产：寻求理性发展路径

    2004年12月11日中国流通分销领域完全开放，中国商业联合会有关专家就此分析认为2005年跨国零售商在国内将进入全方位扩张时代，本土商业也随之进入调整、组合的发展时期，流通格局将发生重大变化。但作为商业发展的主要载体及房地产市场均衡发展的重要组成部分，我国商业房地产的市场成熟度明显偏低

    在土地政策持续缩紧、建设用地日益难得的情况下，近期北京土地储备中心却出现了7块挂牌土地乏人问津的情况。据了解，这些地块多为商业配套。有业内人士指出，商业用地交易遇冷的背后是商业地产市场发展仍存在瓶颈。这些瓶颈主要表现在政府规划不到位、专业经验不足以及资金紧缺，使得在目前房地产热潮中商业地产的发展趋势一直难以与民宅开发比肩。可以说“难度高、风险大”是目前商业地产状况的确切写照。因此即便是在众多利好因素不断涌现的形势下，很多人士对其仍保持了审慎的乐观态度，并认为寻求理性途径才能实现商业地产的进一步发展。

    利好因素不断增多

    专业于商业地产开发的旺德行中国公司总经理王东晖在接受本报记者采访的时候介绍，在商业地产发展中需要有四个关键要素，一是大块的土地资源，二是大量资金长期投入，三是丰富的开发经验和专业技能，四是一定的商业资源或者说是商业市场需求。

    从这个角度看，国内商业地产面临的最大发展机会就是第四者，即商业市场的蓬勃发展。以北京为例，有资料显示在2005年人均商业面积可以达到0.9平方米，按照北京人口1400万人估计，意味着商业总面积将为1260万平方米，而近两年该市商业地产放量将超过300万平方米。而上海出台的《上海商业发展行动方案》则提出，到2010年上海中心城区将建二十个左右不同风格和类型的现代服务业集聚区，至少建设有50家国际顶级专业专卖旗舰店，并配以大规模交通枢纽型商业。其中值得关注的是，随着人们收入的提升，逐渐形成的中产阶级将会在未来几年里成为最具潜力的消费群体，他们的购买力将成为商业及商业地产发展的有力支撑。

    同时，从资金角度讲，尽管国内银根收紧，但海外的基金和专业投资机构已经开始大规模在中国市场寻找项目。王东晖透露，目前仅就他们掌握的情况来看，已有20多家境外专业投资机构意欲进入中国。戴德梁行最新报告也预测2005年将有更多国际基金投资中国物业市场，北京、上海将成为投资热点区域，其中写字楼、商铺等物业是其热门选择。国际商业零售集团对中国投资的不断增加亦将是在2005年的一个重要趋势和利好消息，他们主要关注那些通过专业性开发、有量化数据支持以保障投资回报安全性及可增长性的高质量项目上。

    此外，商业地产将得到行业的更多支持和关注。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从代表公众利益的需要出发，政府一直以来主要把注意力放在了住宅市场，所出台的房地产市场管理政策，衡量房地产市场是否健康发展，也都是以住宅市场为主体。实际上，包括零售商业物业、写字搂、休闲度假与娱乐设施、出租型公寓和工业写字搂等投资性物业在内的商业房地产，也是房地产市场不可或缺的重要组成部分。与发达国家和地区的发展状况相比，我国商业房地产市场的市场成熟度明显偏低，目前可供投资者投资的商业房地产的价值总量，仅与香港、韩国等地区相当。因此，2005年我国应该从促进商业房地产市场发展的目标出发，研究制定有利于商业房地产市场发展的政策，促进中国房地产市场的持续健康发展。

    资金和经验匮乏瓶颈有待突破

    王东晖认为，民宅开发与商业地产开发最大的不同在于，前者开发以后以售出为目的，并以售出为终结，是一种明显的短期业务；而后者则是开发完之后将物业租给零售商长期运营并获得长远回报为目的，这项业务涉及面广，包含内容多，过程较为复杂。该公司董事经理Simon HOLLIS认为，商业地产是与其他诸如写字楼、酒店等有很大差别的一种地产产品，最大的区别是商业地产价值的最终驱动力是消费者。商业地产，无论是商业中心、商业园，还是折扣店，要长久发展和持续赢利，都必须首先满足消费者需要。其次，其服务的消费群体有足够的购买力进行消费，为零售商创造足够的营业额，从而能够向商业中心的所有者交付租金。从国外的经验来看，一般的商业地产项目从规划到竣工入市需要10多年的时间，其前期立项审批大约就需要几年。这主要是因为国外政府对于商业地产这样具有公共性质的物业开发非常严格和审慎，专业论证和规划进行得非常仔细和认真。

    相比之下，由于我国房地产市场仍处于初级阶段，国内资本与项目缺乏协调性，资本投放都以短期收益为主，更多流向风险小回报快、专业经验要求不是很高的民宅开发。体量大并需要长期占用资金的商业地产开发受到了冷落，使其在近年的发展进程一直处于缓慢状态。特别由于经验和积累不足，国内地产项目一般开发周期仅为2、3年左右，在规划的专业性和长久的可持续性考虑方面肯定会有所欠缺。具体表现为项目开发规划性不强、重复建设、项目定位不准确、结构性失衡明显、后续的招商能力和资金链跟不上、导致商业开发以住宅方式运作等。据有关资料显示，2004年1月-10月我国商业营业用房的竣工面积增幅却上升至16.2%。例如几个主要的大城市中，正在建设的购物中心项目近百个，高端消费市场容量根本不能支持这样大体量的商业中心，并将导致激烈竞争的快速来临。同时其中开发商向银行短期贷款并采用分割铺位销售产权短效经营方式仍占相当比例。在北京，2004年商业地产个人购买所占比例达到了65.6%。　

    理性发展将成05年主调

    尽管2005年的诸多利好因素会对商业地产产生有力地推动，越来越多开发商也把发展重点转向商业地产。可以说前一阶段出台的宏观经济政策减缓了高投机性的房地产业的发展，是非常好的第一步举措。而随着行业发展理念和模式的成熟和完善，商业地产不会出现类似于住宅开发那样的放量式增长，而将呈现明显的理性发展趋势。

    首先从政策角度看，今年下半年开始，受宏观调控政策的影响，商业房贷紧缩明显，使商业地产项目获得贷款和申请土地更加困难，开发商对获得的土地和资金会越来越来谨慎，整个行业越来越理性。可以说这对于仍有些混乱的商业地产市场是有一定利处的。特别值得关注的是，国务院将会于2005年初出台《城市商业网点规划条例》，该条例参照发达国家的做法对商业项目开发听证制度、商业网点的业态结构、布局结构、网点规划管理进行了确定，10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行严格的听证。从西方的经验来看，一般商业地产项目的审批、立项非常严谨，但一旦通过立项，会得到政府支持。可以说，该条例出台对于商业地产行业规范发展将有着较强的实际指导和发展意义。

    其次，商业地产与一定区域内的市场供需关系紧密结合，市场有多大的购买力，就需要多大商业物业。过去几年的经验证明，零散的经营模式很难集中所有的商业吸引力去吸引消费者和维护消费者。因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。而对于大规模和高功能的项目开发，必须进行充分的市场调查，形成详实的策划方案，然后由专业的团队操作和运行。特别是海外零售商进驻之后或者项目想融到海外投资，都会对商业地产的建设提出很高要求。这就自然推进商业地产商的运作水平不断提升，最终促使整个行业进步。

    王东晖表示，2008年奥运会对于北京和2010年世博会对于上海，都会为商业地产走上正轨起到有力推动作用，这主要是因为政府会认真考虑商业地产项目，规划城市功能，对商业地产开发提供宏观的保证，同时开发商也可以通过这个机会更规范操作。