淘金驱动

    “从开发的角度看，开发商推出底商来卖是一件很合算的买卖。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，而开发商通过做底商，不仅卖得好，价格还卖得高，开发商突然发现，原本为住宅配套的‘副产品’竟然成了项目利润的大头”，华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠先生在接受本报记者采访时认为，利益是商铺投资热的原动力。

    “住宅、公寓底商的价格一般是住宅、公寓的2～3倍”，这是绝大多数接受记者采访的开发商和顾问机构的专业人士对商铺价格的共识。以亚运村项目的某项目为例，住宅均价6500元／平方米，其底商的均价大约在15000元／平方米。周凤仪也向记者坦言，朝阳MEN项目底商的价位也将会遵循这个原则。

    “北京商铺投资空间远远大于住宅，也是开发商将投资目前转向商铺的一个重要原因”，蔡宇翔说，目前开发住宅的利润率已经趋于稳定、透明，而在北京发展潜力巨大的商业地产刚开始起步，利润全在开发商的挖掘，正是由于这种原因，京城一家住宅开发巨头已经有意将业务全面转向商业地产。

    商铺的高回报率不仅让开发商趋之若鹜，也让来自广州、浙江等沿海地区的投资客“磨刀霍霍”。

    “北京商铺的投资回收期正常情况下是8～10年，而在广州、上海、浙江等地这个时间是12～15年，这个账是非常好算的”，周凤仪说。她曾经参与运作的第五大道用6年就能收回成本的情况，在商业发达的沿海城市是不可想象的。

    此外，戴德梁行的专业人士还认为，目前，各国零售业巨头纷纷抢滩北京零售业市场，美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福、英国百安居、法国欧尚等竞相在京选址，类似产业对商业地产形成很大需求，同时，外地餐饮业，大药房等一大批以特许经营和加盟连锁形式进行拓展的商户也为商业地产带来了很大的需求空间。

    风险就在眼前？

    “今明两年北京商铺市场整体上仍呈现出供不应求之势，最直接的原因是在这两年竣工的商业地产项目比较少，大批项目处于在建或前期规划阶段。但随后几年，大量的商铺将陆续进入市场，其结果可能就是供过于求，空置率将会增加，如果早的话，这种现象有可能在明年底出现”，和很多专业人士一样，李忠对北京商铺未来的发展充满担忧。

    “一方面是开发商自身项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求，商业地产的供应与需求上存在一定的错位。另一方面，开发商各自为政，埋头做自己的项目，根本不知道周边环境如何”，北京世纪华夏资产管理公司副总经理董力说，北京商铺市场虽然目前供不应求，但盲目投资却造成市场上不少项目出不了手，成为市场上的无效供应。

    天通苑就是一个很好的例子。这个规划总面积达610万平方米的大型住宅区有商业20万平方米左右，虽然目前已打出了4800元每平方米的超低价，仍有近10万平方米的商铺无人问津。据了解，天通苑一二期总体销售状况火爆，招商情况很好，开发商看到了这个商机，决定大幅度增加，结果却不得不面对众多商铺租不出去的残酷现实。

    “做地产需要一些条件的限制，各个项目一定要根据自身的特点，考察周边环境后，才能比较准确地做出项目底商的定位，否则，楼盘将会变成‘死盘’。”董力提醒说。

    “商业地产是一个考验开发商资金和经营的产业，国内商业地产最难控制的也是这两方面的风险”，李忠一直主张真正的商业地产是用来出租而不是用来销售，但在国内商业地产处在“不能套现就要被套牢”的现状下，销售似乎更容易被开发商所采用。

    “一般来说，一个商业项目的培养期都在2～3年，如何去经营管理是很重要的。包括香港、台湾在内的世界很多地区，开发商在商业销售完毕后也不能马上撤场的”，周凤仪说。

    但在北京，即使是那些做得很成功的商铺，也并不是所有开发商都在为以后的经营管理作好了充分的准备。专家指出，倘若不能准确预测到2年以后的市场而盲目跟风开发商业项目，或者不能为拍卖后的商业经营作准备，而是卖完就算，那么，商业地产市场的报复时间很可能会提前到来。

 ·记者手记·

    商业地产的“可持续性”

    商业地产的“可持续性”，主要是指商业项目的后期经营管理。如果开发商都做“甩手掌柜”，影响的绝不仅仅是一个项目本身。

    目前，一些房地产开发商已开始有意识地从纯住宅开发向社区商业或地产商业的开发经营转向，商业项目的销售获得了较好的市场反响，有的甚至被一抢而空，开发商赚得钵满盂满。但这些商业此后的经营却有待追问。

    北京西四环内长安街沿线某住宅项目，开发了5万平方米的商业中心，但从1999年底建成到今天搁置2年有余，损失近2亿元。前期是开发商自己商业经营能力匮乏，后期则是受建筑结构设计的影响。该商业中心2002年重金聘请了有多年商业经验的专家，招聘了大量专门从事商业经营的人员组建了商业管理团队，但仍用了近一年时间才具备开业条件。原来，该商业中心的建筑结构与形态存在严重问题，硬件设施先天不足，不得不花费很大力气在后期进行调改和弥补。这在北京并非仅此一家。

    显然，并不是所有开发商都能够进入商业地产领域，后期经营管理和建筑设计的漏洞，将会将这些自信的投资商的缺陷一一暴露。

    能将房地产开发与商业经营这两个概念玩弄于掌心并不容易。房地产开发也日益呈细分化趋势，全能的开发商越来越少了。如果不懂商业经营，就做一个纯粹的商业投资商好了；如果非要自己经营，何不请专业商业管理团队呢，这种团队市场到处都有。不懂装懂，或者什么钱都想赚，结果可能却是砸了牌子赔了钱，两手空空。