初冬，寒潮的降临使广州上下九路街上拥挤的行人显得有些步履匆忙。在名汇大厦一间面积不过30多平方米但每平方米售价却高达46万元、销售总价超过千万元的天价商铺内，记者在琢磨，要经营什么样的商品，才可以确保这间可能是中国最贵商铺的投资回报？

    广州英华企业集团销售总经理关晓敏告诉记者投资超过千万元的豪客，购买商铺用于出租或者自己经营，并不是像外界想象的一样是炒商铺的投机商。距离天名汇商业大厦商铺不足150米，就是另一个商业项目十甫名都，其销售经理徐卿玮对记者说，“这一排100多米的22个商铺，买家个个都是亿万富翁。”

    记者在调查中进一步了解到，在2002年秋冬到2003年春季，上下九路地段上超过千万元一间的商铺供应量超过大约20个，加上500万元单价商铺超过50个，百万元商铺超过100个———这条不足1000米的狭窄街区上仅仅两个地产楼盘吸纳购买资金就超过了10亿元。

    根据正在销售商铺的两家销售中心人员透露，在2004年6月前，上下九路还将推出20多个超过千万元售价的商铺和百万元以上商铺50多个，每平方米单价在6万元到12万元之间，其中还有大约10个左右的商铺最高单价将直逼40万元以上。

    支撑广州天价商铺的一个市场基础，是传统商业街近乎于天价的商铺租金。据了解，在广州传统商业街北京路和上下九路，每平方米月租金高达1000～3000元，整体上已经接近或部分超过了香港繁华商业街的租金水平。

    在这个基础上，“售后返租”成为开发商吸引小业主的直接手段。一位业内人士向记者解开了其中的奥妙：如果一个商铺仅仅价值100万元，而卖到200万元时，开发商通过返租就算是返回买家50万元，还将获得50万元的超额利润；而买家明知高价为什么还要投资？一方面可以通过返租拿回来一部分，而最重要的是，作为一份资产，用于银行按揭或其他的抵押或者资本运作，这份被高估的资产价值就有意思了。

    而当前最让人关注的是，如何对相对围合的封闭和半封闭空间实行专业化的管理，这样才能保证商铺在经营中创造出长久的价值。十甫名都楼盘的一个新的包装是，组织了由香港人管理的“香港街”，打的是商场管理这张新牌。

    在CEPA签署后，香港人可以用个体工商户的形式在广州开店经营，再次刺激了香港人北上开店经营的热情。十甫名都即将推出针对香港人招商经营并以“香港街”命名的主题商场。十甫名都策划部经理徐卿玮分析，“香港街”以主题商场的形式出现，经营店铺的香港人看重的是商场管理模式。这样对整体商场也会增加竞争力。

    在各大商场纷纷推出“售后返租”以后，不断攀高的高回报返租已经令警觉的投资者怀疑开发商是否有能力维持下去。名汇商业大厦销售总经理关晓敏对此笑言，如果开发商承诺商铺返租的回报超过了15％甚至更多，那么这可能就不是回报，而是陷阱了。

 从“包租”到大商家控股

    海印模式

    今年年初，广州海印实业集团有限公司成功入主茂华永业（000861），开始奔向一条更完美资本之路。以做专业市场闻名的海印集团，目前的重头戏就是在2001年以3.89亿元拍得海珠广场原广州贸易中心项目，总面积大约过5万平方米，海印集团采取新的经营理念，将之打造成现代化人车分流的时尚采购中心，今年重新推出市场。

    海印集团由专业市场的开发经营做起，目前已拥有海印电器总汇、海印布匹市场等11大专业市场，营业面积近20万平方米。

    海印集团重新包装缤缤商业城，此举仍然延续了好几年前的做法，就是将大型商用物业一次性买下或者租下，再分租给小业主，由海印集团统一经营管理。流行前线、东川名店城等就是相当成功的例子。据该集团负责宣传的陈先生反映，海印集团的一贯做法是将土地或者物业租下，再经过市场定位去建设或者重新包装商业物业入市，项目多以专业市场定位，海印集团包办招租和管理，并且在小业主之间形成良好口碑。

    海印集团自称是一个“平台商”，为商家提供一个交易的平台，将众多小业主集中到一个地方做生意，并营造出良好的商业氛围。业内也有人形象地称其为“包租公”。事实上，海印集团的几大项目都分布在老城区，很多地块是属于政府部门、人防工程用地、军事用地等，这类地块绝对不会在市场上公开交易，因此海印集团只能通过承租来获得使用权。据有关中介人士反映，地块出租的市场价格在100元／平方米以内，而建筑成本不会过高，一般在出租的时候开发商还会收取一笔装修费，加上200元／平方米左右的租金，对于开发商来说，利润空间可想而知。而小业主会不会担心日后这个专业市场散伙？海印集团陈先生透露，至少会签下二十年的土地租赁合同。

    这就是海印模式。海印集团在广州商业市场先拔头筹，自然涌现不少跟风者，例如圣贤集团旗下的摄影器材城、布匹市场等，泰康城灯饰城、旺角商业城、长亨布匹市场等均由大商家租下地皮后兴建商业物业进行出租并统一经营。

    大商家控股

    一如海印集团开始打造缤缤广场，大型综合购物中心渐渐成为广州商业地产的主角。

    广州商业地产策划人士周颖舟向本报记者透露，日前有韩国商业地产考察团来广州考察，他作为中方代表，与韩国同行进行过一番交流，认为韩国商业地产模式和广州的有相似之处，就是两种商业模式并驾齐驱，一是全部用于出租，例如广州的天河城广场；二是部分用于出售，例如中华广场，这两种模式都有成功和失败的个案，当然除了自身的定位和经营理念外，还要取决于项目所处的地理位置、商业氛围、产品设计等硬件因素。

    经过几年“守”场，终于进入平稳盈利阶段的天河城广场和中华广场，两者最相同的地方就是管理一体化，这也是大型商业地产取得成功的前提。例如十一期间开始经营的维多利广场，开发商越秀城建集团，就是采用全部商铺出租、统一管理的办法，控制整个商场的运营。

    周颖舟先生表示，相对于海印广场的“包租”模式，后两种以大商家控股为主，当然所有卖散的物业不得超过50％，这样既满足到部分小业主想长线投资的愿望，也可以加速开发商的资金回笼。

    是否有炒家出现呢？德诚行地产商铺部有关人士分析，既然在同一个商场内经营，那么不会出现太大的价差，因此开发商和小业主们都不必担心泡沫的出现。