发展的拦路虎：认识误区与偏差　

    新华网四川频道５月２７日电（记者吕庆福）据调查，在目前我国商业地产发展中，还存在一序列的认识误区和偏差，严重影响着商业地产的发展。

    据中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，当前商业地产中主要有四大误区：

    一是投资商业地产必赚钱。从一般意义上讲，有需求就能赚钱，但是目前我国商业地产中存在严重的结构性问题和供求矛盾。如很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上，其实这之间有不少是虚假的繁荣。他举例说，一全球跨国公司在山西的一个投资项目，就是靠免去其10000多平方米的租金换来的，条件是该跨国公司对外保守这一秘密，目的是误导投资者——这里的商业地产很“火爆”。另外商业地产中的“围城”现象也加剧了虚假繁荣的景象。王永平说，他在乌鲁木齐遇到一个投资商，在不到一个月的时间里，就亏了一万多元。可当他一退出，就有人又进去，外面的人总以为进去就能赚大钱，于是形成一个怪圈：里面的人想出来，外面的人却想往里冲。事实上，很多商铺的转手率非常高。这就存在着很大的泡沫并潜伏着风险。

    二是投资商业地产可长期赚钱。目前，国内不少住宅开发商都转向商业地产，商业地产量的增加必然要影响其价格，并使利润下降。同时，我国商业已进入微利时代，超市的利润率一般只是1－2%之间，商家赚不到钱哪来的高租金呢？

    三是外资扩张将给商业地产带来无限商机。种种迹象表明，外资在华扩张加快，但不一定就是要新开店，很多外资目前都是以收购等方式进来。而且那些大的跨国公司进来时其条件都相当苛刻。在这种情况下，无限商机的又在哪里？

    四是返租是一剂灵丹妙药。返租，即开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由一家商业公司进行运作，并给予投资者固定的回报。但是，返租是不是就一定能解决这些问题了呢？是不是交由商业公司统一经营就一定能成功了呢？显然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成败与否取决于所选择商业公司的水平，他们的定位准不准，招商能力强不强，营销管理到不到位。不同的业态、业种，不同的管理水平，会直接影响到返租回报的承诺。所以，不是一返租就灵，现在返租回报承诺都不低，到时兑现不了怎么办？王永平说：“我看前两年搞的返租，从不少项目现有的经营业绩看，肯定有不少会兑现不了，到时问题可能会集中暴发出来，成为投诉新热点。”

    据了解，商业地产发展中的一些偏差，也程度不同地影响着商业地产的发展。

    1、套用住宅的开发模式。这是一些商业地产公司经常犯的错误。这种情况在前两年非常普遍，这些开发商都是采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。其结果是招商效果不好，最终造成项目的损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾，成为新一轮投诉热点。

    2、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城以及商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街就日渐萧条。

    3、商业地产开发过分依赖银行贷款。据王永平介绍，商业设施投资大，动作快，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

    4、商业地产开发中存在着形象工程。王永平说，现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，使项目招商陷入两难的尴尬境地。（完）