返租经营：三权分开（2000年前后）

传统的商业铺面在档次和内容上都已经不能满足商业规模经营的发展需要，与此同时，家乐福等大量商业巨头的进入对商业地产提出了更高的要求，商业地产商意识到要将项目开发成功必须依托商业经营管理公司的专业指导。

专业的商业运营机构进驻商业物业以后如何保证地产商实现开发回报，产权商场的出现无疑是最佳解决之道：投资者将商业物业委托商业管理公司全权经营，投资者获得稳定的租金回报，而商业管理方再依靠自己的商业管理优势组织商家进场经营。因此产权式商场在权属结构上变得更加合理：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，三权分开是科学经营和稳定投资回报的保证。

产权经营：产权分红（2002年前后）目前正在热售的保利@新一佳产权商铺正是此类

从2002年左右开始出现了一种全新的商业地产投资模式：商业地产商在项目开发完成以后因为种种原因并没有将物业的产权立即售出，而是联合专业商业经营管理公司先将地产项目完全经营起来并形成蕴涵较高投资价值的商业口碑以后，再将产权对外进行出售。如此一来，商业地产商可以获取更多的开发回报（与此同时也将承担更多风险），这对商业地产商的实力提出了更高要求，而对于普通地产投资者而言，由于所买的商业物业已进入正常经营并有稳定的物业租金作为固定回报，因此其投资风险也将大大降低。

其实新的商业地产运作模式从根本上说仍然是产权式商场，投资者购买了商场的产权以后获得商场经营者的稳定租金回报，但它与传统商业地产运作模式的最大不同点在于，过去商业地产商是在完成物业销售以后才开始商业经营，有的开发商在售房之初甚至将自己的项目说成天花乱坠的空中楼阁，而到了房屋成现以后投资者的回报却难以保证，因此传统模式下投资者的未来风险巨大。而新模式则是商业地产商联合品牌商业管理公司销售已经成熟经营的商业物业，投资者获得的是触手可及的商业投资价值，是商场成功经营后以产权形式的利益分红。因此新模式的诞生对于商业地产的投资具有革命性的意义，同时它也具备更强的生命力。