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　　外资银行与国内银行不谋而合，开始为商业地产融资大开绿灯。
　　9月底，华远集团、金四季地产和联想控股的全资子公司融科智地一起，从东亚银行拿到5亿元贷款，成为东亚银行在北京取得人民币业务资格后的第一批客户。
　　10月12日，农总行下发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京七个城市进行试点。此前不久，工行上海分行也开始涉足写字楼、商铺等物业抵押贷款。工行和农行几乎同时出招，意味着国内银行界开始对商业地产贷款解冻。
　　“这对商业地产是大利好！”中国商业地产联盟秘书长王永平透露，在商务部日前提交给国务院的商业地产报告中，建议银行创新金融产品，特别是推出商业地产中长期贷款。
　　
　　过招现金流
　　东亚银行(以下简称东亚)在北京的首批人民币贷款特点鲜明：都是中长期商业抵押贷款，客户均为房地产开发企业。
　　华远集团将旗下商场租给沃尔玛，签订了长期租约，然后拿着租约找到东亚银行北京分行，该行因享受CEPA优惠条件，成为第一家取得在京经营人民币业务资格的港资银行。东亚银行要求华远以商场做抵押，用租约产生的现金流计算贷款额度，以未来租金收益作为还款付息来源，向其发放了一笔长达7年的商业抵押贷款。
　　东亚银行总经理兼中国业务总部主管余学强亲自“督战”北京。除上述三家企业外，该行还在争取其他客户，准备在北京广开财路。据了解，已经进入贷款程序的就有十几家。
　　“东亚银行现在内地总资产达286亿元人民币，贷款约180亿元人民币，其中约四成集中在房地产行业。”余学强表示，仅在北京，东亚银行就与六十多家开发商建立了个人贷款合作关系，这也是现在顺利开展公司贷款的基础。
　　此前，东亚银行也在内地做过此类商业抵押贷款，但都是外币贷款，由于内地开发商外币用途有限，而外资银行人民币头寸普遍偏紧，需要向国内金融机构拆借资金。外资银行开展人民币贷款业务，就会受到资金成本与规模的制约。因此这类贷款并没有大规模展开。
　　现在内地涉足房地产业务的外资银行，主要是东亚、汇丰等香港背景的银行，欧美银行如花旗等则表示暂不开展。
　　尽管短期内外资银行还无法抢走太多阵地，但是国内银行明显感到了压力。东亚银行向开发商打开融资大门后，沉寂多时的国内银行终于按捺不住了。一方面国内银行打开了商业地产贷款的口子，一方面又显得谨小慎微，在面对媒体时甚至三缄其口，表示不愿过多宣传此项业务。农行一位曾经负责过此类项目的信贷部门经理透露，这种贷款模式以前曾操作过，被称作公司类“商铺按揭”。但是由于没有明确的贷款用途，一度被叫停。
　　经营性物业抵押贷款是农行新创的贷款品种，与外资银行的商业抵押贷款大致相似，由于是新创贷款品种，农行还是把这类贷款归入了开发贷款科目。
　　根据试行办法，经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期间资金需求，包括置换建造该物业短期借款，以及借款人投入的超过经营性物业开发总投资35％以上的自有资金。
　　此番重新开闸，农行提出了更高的准入门槛，要求物业位于城市中央商务区和中心商业区等繁华地段，已竣工验收并投入运营，经营利润稳定，出租率达75％以上，现金流量充裕。
　　此外，要求企业信用等级在AA以上，所有者权益超过5000万元，拥有物业全部产权，签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务都在农行办理，接受银行对物业经营收入、支付款项的封闭式监管。经营性物业及用地已使用年限原则上不超过10年。
　　尽管条件近似苛刻，但开发商仍然感到欣喜的是，这类贷款期限被允许达5－8年，最长甚至可以达到10年。这毕竟是国内银行创新商业地产中长期贷款的开始。
　　
　　预控新风险
　　然而，控制风险将成为这类商业地产贷款能否顺利开展下去的命门。
　　据统计，今年上半年，全国商业用房空置面积达到2878万平方米，空置率比住宅高出18％。而据人行最新统计数据，到7月底，全国商业银行营业用房贷款余额达到437.6亿元，同比增长46％，比住房贷款高出31％。
　　这正是此前银行收缩商业地产贷款的原因。
　　相对于农行规定，借款人将部分物业出售时，须经银行同意并相应归还银行贷款。银行严格控制借款人负债规模，规定资产负债率高于70％时，借款人不得减少注册资本、不得对外投资。外资银行侧重于资金缺口分析，倾向于一次性解决项目资金缺口，一般只允许商用物业抵押给一家银行。“抵押率不得高于50％，当然，最重要的还是稳定的未来现金流，这才是银行获得收益规避风险的关键，我们可不希望用抵押物来还款。”东亚银行一位业务主任表示。
　　商业项目是否能够取得成功，一般需要四到五年才能初见端倪。王永平告诫说，如果银行在项目运营初期介入，对于风险难以评估。商业地产的风险需要专业性判断，要引入专业机构进行评估，而目前无论是银行还是地产评估机构，都缺少商业地产的评估经验。
　　中外银行在放开贷款同时也小心翼翼地保护自己的阵地，因此，尽管曙光初现，但是就此判断商业地产“春天来了”还为时过早。