商务部全国摸底调查后撰写的《全国商业地产运行报告》(以下简称《报告》)早已上报国务院，批复还没有到达商务部，坊间就一再猜测，《报告》的秘而不宣和正在等待之中的国务院批复到底会将商业地产引向何方？

    “今年上半年，我国商业营业用房投资同比增长23。8%，我国商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快，商业地产已呈局部过热趋势。”10月20日，商务部终于打破对7月以来全国商业地产摸底调查结果的沉默，表示商业地产局部过热。

    《报告》痛触焦点

    此前，中国商业地产联盟秘书长王永平就已向媒体公开全国商业营业用房的空置量多达2878万平方米，一石激起千层浪，商业地产再次成为众矢之的。

    实际上，“这份《报告》所涉及的每个问题几乎都刺中了商业地产的痛处。”调查组知情人士向记者坦言，商务部的谨小慎微也是出于无奈。

    所谓的“痛触焦点”，在于商业地产的“泡沫之忧”。
 
    “今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%，连续5年高于房地产投资增速，部分地区商业地产呈现高速发展态势。1至7月，北京商业营业用房投资增长32%，天津增长48%，陕西、山东、四川同比增长超过50%，湖北、海南、河南增速均超过90%，而武汉市的增长高达218.7%。”

    而与投资的高速增长齐头并进的还有商业营业用房的高空置率。据商务部有关人士透露，在上半年全国商品房空置面积同比增长7.9%、住宅增长2.2%的同时，商业营业用房增长高达21%。其中北京商业营业用房空置面积同比增长133%，远远超过投资增长速度。

    “在我看来，目前商业地产无论是总量、增量还是空置率都已经到了临界点了。”调查组成员、中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩健徽向记者高度概括了商业地产目前的这种“过热现象”。“拿空置率来说，在国外，空置率达到15%就已经很危险了。”

     更不可思议的是，许多二三线城市都在发展大型商业地产项目。

    “以购物中心为例，全国范围内面积在10万平方米以上的非常多，很多中小城市盲目追求大型化，在二、三线城市有很多二三十万平方米的项目。”王永平说。

    国外媒体曾报道，预计未来世界最大的十个购物中心将会有五个出现在中国。而据商务部调查，近两年来，北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积在100万平方米以上；深圳已建成和在建的购物中心面积有100万平方米左右；武汉、成都、杭州等中型城市大型购物中心的投资建设也风头正劲。

    “近几年来，商业地产的发展和规划一直都在赛跑，比如，在辽宁省的商业规划中，光商业街就多达百条。”韩健徽指出，通常情况下，一个省份规划二十条左右的商业街就基本可以满足人们的商业需求了。“这简直就是商业地产的大跃进。”

    《报告》较为真实地反映了商业地产目前局部过热的现状、庞大的体量和高空置率的反差等问题，令商务部以及整个调查组在对外部的宣传上保持了前所未有的低调。

    2000亿元可预见风险

    泡沫破灭的最大买单者自然是银行，于是，对银行风险的评估则成了《报告》的重头戏。

    10月20日，商务部传出的数据平添了业界对银行风险的再度担忧。

    据商务部的调查数据显示，目前我国商业地产开发投资中有50%左右的资金来源于银行贷款。而据中国人民银行统计，今年前7月全国商业营业用房开发贷款余额已经多达437.6亿元，增长46.3%，增速比住房开发贷款高31.4个百分点。

    “个人购买商业用房贷款数量更大。比如，中国建设银行的个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。“一位调查组成员指出，目前全国个人购买商业用房贷款额约2000亿元。“个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，但从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风险较大。”

    如果按照商务部所透露的数据，银行在商业地产方面所承担的可预见性风险应该在2000亿元左右。显然，这已高出了此前业界所传的1400亿元-1800亿元的商业地产银行风险的预测。隐性风险主要来自于以住宅名义进行的商业地产开发。

    “由于不少城市普遍存在商住楼，住宅和商业没有明确界定，使得大量开发商将以住宅名义立项而取得的贷款用于商业地产开发。”韩健徽也向记者坦言，“毕竟，商业地产的贷款门槛要比住宅高，利润也大得多。”韩健徽也表示出了对隐性风险的担忧。

    “目前海外基金虽然正在纷纷进入商业地产领域，但是基金进入渠道以及政策受限，加之外资基金对商业地产的投资标准还比较高。基金还不能改变目前商业地产的融资结构。”韩健徽指出，虽然在商务部的《报告》中，调查组谏言“放开基金、信托市场，培育像海外基金那样长期稳定的投资主体。“但是，在关注基金的同时，政府不能放松对商业地产银行风险的警惕。“银行融资毕竟才是商业地产的主要融资渠道。”

    调控升级

    “什么才叫宏观调控呢？实际上，商务部对商业地产的调整一直都在进行。比如，有关全国城市商业网点规划，从2001年开始就每年都在不断地下发通知，落实起来就会有阻力。”韩健徽向记者坦言，对于下一步决策层的动作还很难作出判断。据了解，在国外，城市的商业网点规划是一种科学的宏观的调控手段。

    “接下来，国家应该会在促进商业地产健康有序发展，避免银行风险及土地、资金等社会综合资源的浪费等方面有所考虑。”调查组知情人士向记者坦言，“新一轮商业地产宏观调控一定会有土地、金融等多种手段的加入。”

    正如这位知情人士所言，就在《报告》上报国务院不久，商务部就联合国家财政部和建设部第五次下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》，而与此前四次“通知”所不同的是，文件的核心是在今年年底没有完全商业网点的地级市不再审批万米以上的商业项目，包括建设。

    “这是一个信号。商业地产不能随便批地，政府开始动用土地的手段对商业地产进行调控。”王永平在不同场合不止一次地指出，商业项目的培育，要有二三年的时间。目前中国正处于商业地产建设的高峰期，如果现在不重视商业地产的问题，在二三年后问题就会集中出现，到那个时候就很难调控和解决了。王永平建议，目前政府迫切需要从法律、经济、行政几个手段并用，加强对商业地产的调控和管理。

    据了解，《全国城市商业网点规划条例》已经进入立法程序，但是具体出台时间还很难预测。而据一位知情人士透露，《报告》中“对已经审批的大型商业项目要进行一次清理”，也有可能为决策层采纳，这就意味着，对不符合当地的商业网点的规划的商业地产项目，建设部和各地的主管部门将重新对这些项目进行调整。

    当然，商业地产局部过热所导致的银行风险注定了金融调控也将在商业地产新一轮的宏观调控中扮演着重要的角色。据记者了解，在商业地产空置率居高不下的重庆，有报道称，银行将严控商业地产开发及按揭贷款的发放，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行均已停止对商业地产项目的贷款发放。与此同时，央行在前段时间也明确表示，对于产权式商铺的信贷各银行不予支持。

    虽然在国务院出台专门针对商业地产的调控政策之前，商业地产的调控已经悄然潜行，而有业内人士认为，《报告》和国务院的批复所带来的将会是真正意义上的商业地产宏观调控.