地产商积极自调

　
多项数据表明，商业地产已存在过热现象。尽管此前有市场人士预测，商务部发起的商业地产大调查将导致2006年的房地产宏观调控由住宅转向商业，但中国城市商业网点管理委员会副会长王永平日前向《第一财经日报》表示，由于商业地产已经在部分地区开始内部整合和自发调节，这种“政策入市”的可能性不大 

　 最近出台的《2006年商业地产发展趋势》报告显示，商业地产已存在过热现象。

　 由商务部起草的《城市商业网点管理条例（草案）》(下称《条例》)将在今年上半年正式出台，业内人士透露，这一旨在规范政府行为的条例可以有助于商业地产的协调发展，却不是对商业地产的限制性政策。

　 “该《条例》已经由去年的二类立法转为一类立法。”中国城市商业网点管理委员会副会长王永平日前向《第一财经日报》透露，而一类立法的规定要求该草案必须在当年内通过。

　 尽管此前有市场人士预测，商务部此次发起的对商业地产的大调查将导致2006年的房地产宏观调控由住宅转向商业，但中国城市商业网点管理委员会副会长王永平称，由于商业地产已经在部分地区开始内部整合和自发调节，这种“政策入市”的可能性不大。


商业地产风险升级

　 23日，中国城市商业网点管理委员会与商业地产联盟联合发布了《2006年商业地产发展趋势》，同时公布了“2005年十大商业项目”。报告中介绍,“近两三年内，以商业街及大型MALL为主的商业项目，基本扎堆于都市传统商业中心，盲目求大、求全的状况相当严重。随着银根收紧，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少物业经营难以为继。”

　 2006年，一些超大型商业项目却仍处于在建或规划阶段。如：北京国美商都，建筑面积60万平方米；上海兴力达国际广场45万平方米；安徽蚌埠的华夏第一街50万平方米；重庆、昆明两地金源MALL建筑面积分别是40万与35万平方米；北京中关村国际商城47万平方米。

　 有专业机构估算，2006年仅北京市场就将有约500万平方米的商业项目争夺客户资源，商业物业供大于求态势明显，这将直接导致今年租金下滑、招商不理想，或项目开业进度受阻。一份来自戴德梁行的写字楼市场报告显示，去年第四季度，北京甲级写字楼平均租金下跌至27.1美元／月／平方米(实用面积)，比三季度下降0.3%。

　 高速扩张的商业地产即便引来跨国商家的进驻，也同样不意味着万事大吉。一家位列世界前三的零售企业近日透露，由于开店速度超过了正常规律，该企业2005年的营业额并没有达到预期。

　 上海2005年商业地产同样以“过剩”定论。数据显示，2005年初，上海市商铺的总保有量达到2856万平方米，这个数字相当于1998年上海市商铺总面积的4倍之多。截止到2005年11月,上海商铺的上市总量约430万平方米，其中已经成交的数量约160多万平方米，仍处挂牌待售的达到250多万平方米。在此供应基础上，上海户籍人口人均商铺面积已经达2平方米以上，而国际商业设施配置的均衡比例为人均面积1.2至1.5平方米。

　 中国城市商业网点建设管理委员会专家姜新国近日通过某媒体介绍，目前上海不少商业地产项目有“铺”没“商”，中小投资者得不到收益。一些商业楼盘的企业反映：许多客户都是历年积累下来的预约客户，只不过是在今年办理手续，还有少量投资者感到商铺市场的风险变大，而选择了“退铺”。

　 “过多空置商铺实际是对社会资源的浪费。”姜新国介绍，2005年上海商铺闲置面积仍在上升，特别是部分新城镇建设过程中，商铺无效或低效使用情况严重。而商铺闲置的另外一种形态是：部分商业项目施工、招商进程缓慢，表面上看是项目处在施工或招商阶段，但实际上，由于资金、商业等要素资源得不到配置造成项目在建设过程中的“滞留”，这种“滞留”实际上已经成为一种“隐性空置面积”。


地产酝酿自调政策调控可能性不大

　 尽管商业地产过剩危机已经显现并有继续扩大的趋势，但业内人士指出，由于商业地产已经出现自发调节迹象，2006年由政府出台商业地产宏观调控政策的可能性不大。这些迹象包括：经营模式改变、租金下调、社区商业兴起，以及商业规划细则出台等。

　 “目前，部分地区的商业地产和商业经营正在回归理性。”王永平称。数据显示，2005年商业项目真正完成招商并开业的并不多，例如成都在去年下半年就已经没有新开工商业地产项目。而一度在上海盛行的“售后包租”模式正在逐步退出市场。王永平认为，上月底由上海市工商管理部门率先提出的禁止“售后包租”广告就是对市场的一次预警，并将在今年产生影响。此前，由于开发商以包租模式促销产品，却经营不善，进而影响了对中小投资者的回报，已经或正在触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。

　 在包租模式退出市场的同时，市场上整体持有的商业物业比例正在增加。万达集团等开发商采用的是持有经营，另一种大商家斥资整购的做法也已经出现。比如物美去年开始在北京、杭州等地购买或建造商场物业，家乐福也开始在北京开发自有物业。

　 对于租金下降，戴德梁行分析师解释，由于零售商开店规模及速度都有相对固定规划，难以完全契合市场的迫切需求，因此造成商业地产发展商激烈争夺商户的态势。为快速实现招商，发展商不得不降低租金标准。即使如此，“目前北京仍有部分项目难以按既定价位实现招商，从而不得不放低目标租户的甄选标准，接受形象档次相对低的客户。”分析报告称。

　 “其实不是零售商没有需求，而是目前大型商业中心半成品的开发质量和雷同的模式，不能满足各商家的个性化需求。”北京易铺网CEO陈建明说。而2006年，社区购物中心的兴起将成为商业地产的另一趋势。金丰易居北京分公司某市场经理介绍，规模适中、符合市民实际需要的社区购物中心，将成为新的开发热点，而这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态之一。

　 同时，政府对综合商业网点的规划也将越来越严格。专业人士介绍，《城市商业网点管理条例》出台后，商业主管部门将参与每一个具体的城市规划的制定与实施，大型商业项目的立项也要按规定举行强制性的听证。业内人士认为，这将对过去几年此类项目盲目开发的势头有所遏制，尤其可以约束地方政府以招商引资为由不加节制地上马大型商业项目的冲动。《条例》同时规定，地方政府须根据规划中商业的整体要求，为其创造开发和持续经营的配套环境，合理组织城市资源、协调相关政策、完善市政配套等。