用“野火烧不尽，春风吹又生”来形容东莞的商业地产最为贴切不过。

　　经过2005年的国家宏观调控、商务部牵头调研后，东莞中心城区的商业地产由热趋温，谁料至今，东莞周边镇区的商业地产却又由温趋热，大有进一步升温之势。

　　王永平是2005年商业地产调研组牵头人之一，同时也是中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长。他日前告诉《第一财经日报》，东莞调研后正着手制订的《城市商业网点规划条例》应能在今年第一季度内颁布。

　　“商务部制定网点的规划，本意是控制当地的商业有序发展，但现在却是调控地方政府。”王永平对此更多的是无奈。他指出，很多中小城市盲目追求商业网点大型化，诸如在二、三线城市有很多二三十万平方米的项目，与地区发展不相匹配，希望《条例》的出台能达到预期效果。

　　商业地产透支未来

　　王永平所言的预期效果目前还不得而知，但东莞商业地产项目达不到预期效果却是现实之事。

　　与广州天河城、正佳广场等不同的是，东莞的大型商业项目均位于城郊或未来的市中心，商业地产在规划和体量上都在“透支”未来。

　　由东莞中原地产提供的数据显示，仅东莞市四大城区之一的东城区，2005年潜在的商业地产供应量就达60万平方米，以中心片区商业辐射人口为20万计算，人均商业面积达3平方米；以整个东城区人口数量来计算，人均商业面积也达2平方米，而世界发达国家人均商业面积为1.2平方米。东城区商业面积已严重超过实际需求。

　　中国商业联合会购物中心专业委员会副主任杨奕勇认为，盲目建设几十万平方米的大型商场产生的巨大风险应引起重视。杨奕勇认为，国内并不适宜盲目开发过多的郊区型商场，交通因素是当前制约商场发展的主要因素之一。

　　目前，东莞的主要商业项目均已开业，不少项目已着手下一期的开发计划。杨奕勇告诉记者：“真正的危险期还在后面，目前珠三角的商业地产普遍存在较长市场培育期，这些项目的市场培育期若超过2年，那么利益受损的还是小业主。”

　　专业市场的“最后疯狂”

　　“东莞莞城的商业项目现状的确令人担忧，主要的原因是综合性不强，量比失调。”位于东莞厚街的明丰商业广场副总经理谭伟文近期经常到莞城学习其经验，吸取教训。而据谭伟文介绍，目前明丰广场的商户进驻已近七成，将会于今年“五一”前开业。

　　同样，在大朗、虎门、石排、中堂等镇亦有类似现象。据记者统计，几乎每一个镇都有一个以上的大型商业地产项目已建或在建，个别镇区甚至有3个以上，其疯狂程度并不亚于2004年的东莞。

　　有人说，这是东莞最后的疯狂，是在《城市商业网点规划条例》出台前最后的一次划地盘。

　　除了商业地产的概念外，不少镇区还把文字游戏玩到出神入化，把“商业地产”与“专业市场”结合适时推出“专业地产”。

　　从虎门国际布料交易中心到时代创展玩具批发市场，从花街18到五金机电采购博览城，目前在东莞热销的很多商业项目中，专业市场的比例越来越大。