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　　最近房地产行业有一个趋势：开发商纷纷公开宣称向商业地产转型。

　　导致这一趋势不外乎以下两个原因：第一，去年宏观调控开始，一系列调控政策以及房地产新政，都是冲着住宅地产来的，而内地的开发商又是以住宅投资开发为主的，做住宅开发的日子越来越不好过；第二，就在国内房地产融资困境越来越明显的时候，海外资本大举进入中国，这些资本的去向十分清楚，投资于中国房地产的境外资本绝大多数是去收购了中国的商业地产。尽管要面临各种各样的“割爱”，但有了海外资金的进入，商业地产开发商“解套”的速度却远远超越于住宅地产。

　　从而可以看出：虽然与住宅地产一样，商业地产不但经历了七部委的巡查洗礼，更遇到了融资障碍，指标障碍、成本障碍甚至市场形象的障碍，但她们旋即又获得了海外资金的青睐。而此时，中国经济增长加速，外国商业企业进入中国，办公场所需求、城市扩大等等因素，都让商业地产需求大增，成为投资热门。

　　所谓东边不亮西边亮，仿佛时势也在制造、命名一个所谓的年：2006年俨然成为“中国商业地产年”。

　　但在笔者看来，这一现象隐藏着一个危险的兆头。显而易见的是，并不是所有开发商都能够轻易转型。

　　住宅地产细分为高层、小高层、多层、独幢别墅、双拼别墅几个产品。这些产品都有明确的消费群体，归根到底是给予不同收入和消费水平的人入住的。但商业地产却有各个层次的需求，不同的需求产生不同功能，不同的投资方式，不同的地段选择，不同的大小规模与档次。

　　住宅地产和商业地产这两类产品的投资融资方式、生产经营方式、销售方式、商业模式都是有差异的。住宅地产拿到土地使用权就可以贷款，可以盖房子、卖房子、继续循环。消费者也好，投资者也好，都以自然人为主，以适应消费为主；数亿元的投资可以切割成几十万、几百万的若干等分进行销售，购买者很多；住宅地产的资金周转速度异常快捷，即使资金链条操作，周期也不会太长。商业地产的商业模式完全不一样，而目前相当一部分住宅地产开发商，却认可用住宅地产的惯性思维来操作商业地产。

　　实际上，做商业地产远比做住宅地产难得多，关键在其根本不同于住宅地产的商业模式与财务模式。住宅地产可以通过短期融资，用比较高的杠杆率就可以操作循环；而商业地产尽管也必须有短期资本，但随着回报周期的延长，融资杠杆一旦放大，成本就变高。若出现收益与利息支出之比不能够平衡的时候，资金链就必然出问题。目前国内几乎所有做商业地产的开发商，其资金链条都还是住宅地产的模式：用少量自有资金加银行贷款将项目建成，然后才开始经营。利用高溢价评估，将项目抵押给银行，把前期投资的钱拿出来，用低回报维持经营，等待升值。因而，当下商业地产的银行风险一直潜行，不亚于住宅地产。

　　要走出这个怪圈，唯一的方法是引入REITs，用长期资本来保障商业地产的资金现象。在国内还没有形成自己的REITs市场之时，开发商要像做住宅地产一样大规模做商业地产难免会陷入资金链困局。