“超级商业航母”的航线暗礁扫描

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　　去年5月，房地产市场遭遇新政策严厉调控，但比较令人意外的一个结果是，商业地产热度却明显升温。主要表现在面对调整压力，地产商重新评估市场风险和变化，出于长期稳定经营和融资考量，地产公司选择商业地产的热情高涨。在北京，一方面开发商高调进军商业地产；另一方面，一些商业地产项目开始显露“原形”。

　　本报记者林明发自北京

　　作为亚洲最大商业单体项目，位于京城西北四环的金源MALL从项目启动伊始就受到市场关注，这个由南方巨鳄世纪金源集团花费45亿元打造、总体量70.8万平方米的商业航母一路走至今日，仍未摆脱困境。

　　定位和现实偏差

　　从外形上看，金源MALL很像一艘巨轮，在一期单体达61.5万平方米的长条形商业建筑中,共有超千余商家包括零售百货、居家、家电、餐饮品牌入驻。记者调查最新的情况是：一期主体大致维持原有格局，部分商家进行了置换；而二期项目原租户已经退出，取而代之的是居然之家等三个租户共同参与，经历招商“大换血”后，暂时稳定下来。

　　然而人气不足的问题依旧困扰着MALL的经营，记者发现，在偌大商业体中，消费人流明显不足。一位经营健身器材的业主向记者抱怨：“现在除了周末人多一些，周一至周五实在有点冷清。”

　　根据金源管理方面的数据，目前整个MALL的日均人流量为10万，而商业规模与之匹配的王府井则达60多万人，西单的数字也达到30万人，金源MALL仅在2006年除夕当天突破30万人。除了项目先天存在的交通瓶颈、区域偏僻外，产品定位也是造成困境的一个原因。

　　2004 年10 月，金源MALL开业后，虽然创造了一个奇迹，因为在庞大规模的商业体能招商80%以上，可见投资商和运营商的实力，然而商品类别、品牌未统一规划的困扰如影随形。

　　业界对于金源MALL项目的质疑主要来自于产品业态的重复堆砌，伟业商业顾问总经理蔡宇翔认为，在国内品牌不发达的情况下，通过商品堆积显得超大规模的金源MALL，不可避免地造成品种、档次的简单重复。而定位于“亚洲最大的MALL”，也使得部分被大幅拉升的产品档次，脱离了本区域内的购买需求。

　　一位消费者感慨道：“这除了是一个更大的商场，东西不太好找之外，还有什么特别的呢？”

　　“为了消化商场招租，租户要多少面积，就给多少；要什么位置，就给什么位置。没有商业科学通盘规划，MALL的整体性和优势就丧失了。”商业运营专家尹铁铮当时就指出。

　　对此，金源MALL一级大租户新燕莎的一位高管向记者坦陈，任何商业中心都会面临一个调整磨合的过程，他把这种需要在日后作出的调整视为正常的环节，可以肯定的是，目前正处在这一阶段。

　　作为香港资深商业运营专家、北京中原地产商业部总监杨广安甚至公开对外表示：“金源MALL开业以来我只去看过一眼，理由很简单，从专业的角度，我认为这种超过40万平方米的商业地产项目是不可能成功的。”

　　金源模式暗藏隐忧

　　据金源时代购物中心管理层透露，目前金源MALL的招商模式仍分为二级体系模式，即开发商将整个金源MALL分解出租给数十个大租户，然后由大租户根据业态分别再对小经营业主进行招商，目前一级大租户在30家左右，新燕莎和居然之家规模最大，承租面积分别达到了18万和6万平方米。

　　按照开发商世纪金源的理解，项目收回投资的年限预期在13年左右。对于开发商通过分租给一级租户来收回成本的方式，尹铁铮认为，金源MALL在商业经营成本回收上仍面临风险。

　　目前，金源MALL开发商和一级租户签订的租约长达20年，按照常规，一级租户会分多期支付租金给开发商。如果在金源MALL商业经营中诸多问题长期得不到解决，终端承租商家退租、撤除，将使一级租户产生压力，而这种压力最终会蔓延到上游的开发商，业内预测，如果这一情况发生，届时开发商可能将陷于巨额投资的风险之中，在漫长的20年中，瞬息万变的商业市场什么事情都可能发生。

　　尹铁铮认为，金源MALL本身属于开发商按照自身理念运作的产品，开发前期并未有更多商业专业规划的前期铺路，在定位上也有自行拔高之嫌，造成在区域市场需求与产品结构的双重错位，这与目前不少开发商在做商业地产项目时，存在头脑过热的现象如出一辙，等到项目真正运行后，负面影响随之而来。

　　商业项目的地产逻辑

　　在北京，世纪金源集团开发的“世纪城”至今保持着单个项目规模之最的纪录，超过300万平方米的体量，在短短五六年间拔地而起，使得世纪金源声名鹊起。

　　在住宅上获得的巨大成功，随即金源MALL在被定位为亚洲甚至全球最大的商业单体项目后，在最短时期内建成并横空出世。原本定位在社区商业大配套的项目，就这样被重新定义和包装了。

　　“商业项目往往会根据区域消费特点定制概念。”伟业顾问商业部经理赵久阳认为，在更多的现实商业地产运作中，这点很具共通性。

　　而对于这些项目的建设，往往需要投入更多的资金量。资料显示，一些为大型社区服务的商业配套项目，包括Shopping Mall在内，往往会得到来自各方面的倾斜支持，这在一定程度上助长了开发商的博弈心理，有的项目银行贷款甚至可以达到95%。

　　在这种情况下，开发商实际上是一个承包企业，不用真正出钱。业内认为，商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施，其实是为日后埋下风险隐患。

　　事实上，在金源MALL的建设中，45亿元总投资基本来自企业自有资金，银行贷款比例极小，这是世纪金源自身实力所决定的，而且在商业开发大潮中几乎绝无仅有，大部分依赖贷款的开发商将面临更严峻的商业运营风险。

　　商业运营人士分析，最根本的原因在于，在这些商业地产的开发前期，渗透了太多的地产思维，而不是商业思维。

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　　开发商转投大事记

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