“商业地产开发，规划设计师应该掌握主动权。”

     关于商业地产，向来是纷争不断。在“影响中国商务建筑论坛”上，有关商业地产开发的决策权，再次引发规划设计机构和开发商两大阵营的激辩。

     然而，在争夺商业地产开发决策权的话题尚未平息之即，商业地产开发中第三方决策机构的出现，甚至商业地产领域出现纷争僵局的现状，带给行业更多的思考是：商业地产开发的整个链条，从始至终就处于不规范状态。

    这是摆在商业地产面前的一个首要问题！

   争夺决策权

   当作为论坛主持人的中国城市规划设计研究院总规划师杨保军，提出商业地产开发决策权的问题之后，建筑师与开发商的意识立刻活跃起来，这个问题似乎触及到了他们心中的敏感区域。

    华南理工建筑学院副院长赵红红坦言，多年的工作经验中，很多项目开发都是开发商说了算。设计师面对方案流产的尴尬，有说不出的苦痛。如果再遇到开发商对商业项目缺少精确的定位，设计师的尴尬处境可想而知。他们认为，商业地产开发中设计方案的流产，开发商负有不可推卸的责任。

    来自开发商的声音是，“我们希望看到出乎意料的方案”。显然话语之中透露出对建筑设计的不满。开发商的甲方地位，也使决策权开始向开发商方向倾斜。

    一场有关商业地产决策权的争论，在开发商和建筑师之间展开。

    在问及做商业地产的困惑时，不少建筑师将箭头直指开发商。他们普遍认为与开发商的沟通，是运作商业地产面临的最大问题。“缺乏专业知识的开发商，提出的要求让设计师很难实现”，中国建筑设计研究院副总建筑师李兴钢认为，开发商对项目的定位不清，让设计师非常难受。
 
    除了与开发商的沟通存在问题之外，自身专业水平的不足，或许是促成设计师尴尬的一个诱因。翰时国际建筑设计咨询有限公司总设计师余力坦言，在商业地产建筑师中，还存在对基本的商业地产概念不甚了解的现象。非专业的建筑师，非专业的开发商，势必导致不专业的商业地产项目出现。

    但是，问题并没有单纯的停留在这个层面，商业地产项目的建造，也并非仅仅局限在设计与开发两个环节。

   暴露弊端

   针对以上争论，除了从建筑师和开发商身上探寻原因之外，赵红红把问题的根源归结为，商业地产市场整体环境的不成熟。

   北京市建筑设计研究院院长朱小地的观点就显得不那么委婉了，他一针见血地指出：出现开发商与设计师的博弈，更大程度上暴露出商业地产开发运营模式上存在问题。“商业地产开发决策权的争论本身，就是一件很可悲的事情”，他说。

    其实，需要争取决策权的不仅仅是建筑师和开发商。余立观点鲜明，他认为，组建一个由规划师、建筑师、商业顾问和律师以及历史学家构成的综合团队，对于成功开发商业地产非常重要。

    在论坛上，支持多元决策的观点并不在少数。北京阿特金斯国际有限公司总建筑师刘嘉峰认为，综合听取市场分析专家、城市规划专家、建筑专家的多方意见，才会形成一个客观系统的结论。上实发展总裁卢铿表明，商业地产开发要依据土地自身的特点和市场需求进行决策。美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁饶及人认为，商业地产开发首先应该顾及消费心态。

    所有的观点，都不是仅仅局限在设计和开发环节。朱小地举例，目前的商业地产开发中，管理方处于缺位状态，尤其是在设计的最初阶段，管理方根本没有介入，这会给商业地产开发带来麻烦。

   在商业地产的发展中，万达“订单地产”的出现，被认为是行业的标志性事件。然而针对“订单地产”，中国商业地产联盟商务部市场运行专家王永平发表了自己的意见。“目前多数订单地产，往往是设计机构针对开发商的订单。设计机构针对商家、开发商针对消费者的订单，并没有真正出现。”这种观点，从另外一个层面暴露了引发决策权争论的根源。

   思想突围

   当按照一个路径，永远无法找到解决办法的时候，也许需要考虑一下，你选择的这条路径是否正确。关于决策权的争论，正是在这个意义上，暴露了商业地产的行业弊端。

   “到底谁说了算”的争论，还在继续。争论停止的那一天或许正是行业渐趋规范的时日。但是由决策权之争引发的，商业地产领域的思想突围，却显得尤为重要。

    2005年，商业地产迎来了首次官方调查。商务部市场体系建设司会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟对广东、广西、福建、上海、浙江等地的商业设施开发与运营情况进行了调研。王永平介绍，商业地产空置率高、融资渠道单一，加大了银行承担风险等是对商业地产开展检查的直接原因。而隐藏在这些问题之后的是，商业地产整个行业的不成熟。

    据介绍，针对售后返租易滋生种种欺诈行为，上海市首先做出了反应。2005年12月20日，上海工商局出台第30号广告警示，明确规定，在商业地产售后返租的广告中禁止出现“零风险”等类似字样。警示和强制规定总是必须的，但是问题的根本解决还依赖于思想上的“拨乱反正”。

    专家预测，市场环境的突变，宏观调控的影响等，将使2006年的商业地产市场开发放慢。在相对放慢的过程中，商业地产有必要进行深思。需要思考的，恐怕也不仅仅是开发商和建筑师两个层面。