滨海新区商业地产起步较晚，但呈现出勃勃生机，目前已形成以解放路金街为主力商圈，洋货及泰达核心商圈为次级商圈的发展格局。

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     解放路金街商圈

     滨海新区的商业地产是从2001年10月才开始的，其标志是长500米的解放路金街建成，它除了金元宝商厦和长虹商场等原有的商业建筑以外，又新建了滨海商贸大世界、芙蓉商厦、贻成时代金街、弘基大厦、盛和大厦和新百广场6座共12.76万平方米的大型商业设施，就此奠定了其作为滨海新区第一商业中心的地位。沿街建有3个广场，西端为红宝石广场，中间为金元宝表演广场，东端为休闲广场。整条街的公共服务设施齐全，构思新颖，雕塑和绿化、灯光设计独特，街上的"骑蟹赶海"、"牛气冲天"等雕塑使整条步行街具有浓郁的海滨风情。

      2001年塘沽解放路商业步行街改造后，每天平均接待游客2万-3万人。据不完全统计，2004年解放路商业街实现商业零售额40亿元人民币，占塘沽区商业零售额的一半，共接待游客1460万人次。

     按照把解放路商业街建成全市3大商业中心区的规划，塘沽区进一步完善商贸基础设施，将完成解放路商业街拓展工程、八方园明商业区、"唐人街"和海河外滩周边设施配套项目。其中，解放路商业街在现有500米步行街的基础上，向两端再各延伸500米，使总长度达到1500米，同时周边环境也将进一步整治，凸显浓郁的商业氛围。

     洋货市场商圈

     在早些时候塘沽区作为滨海新区商贸中心的规划中，洋货市场的地位几乎是与解放路商业街同等的，这从时间上也可看得出来。就在解放路商业街建成的第二年，由塘沽区政府投资4000多万元建成全长375米的洋货市场步行街，形成了以新洋市场为龙头，与隆洋、盛洋、鑫洋、金洋"五大洋"市场联动的格局。洋货市场是环渤海地区著名的商品集散地。市场占地面积近2万平方米，经营摊位超过1000个。因其经营洋货的历史而在整个华北拥有强大的市场号召力，客流量非常大，日客流量达4万人，周日多达6万余人。洋货商圈的客源分布于塘沽本土、天津市区以及北京、河北等地人流，据估计，每年仅从北京等周边地区来的游客就超过200万人。

     以洋货市场为核心的周边区域，聚集了塘沽区1/3左右的人口。近年来，以洋货市场为核心的洋货商圈成长迅速，大五金商场、胜利宾馆的升级，家世界超市、苏宁、国美电器的进驻，以及众多家居商场的繁荣，使这一带的商业配套日益完善。而即将开张营业的"易买得•秀谷"以及明年建成的"唐人街"，将进一步扩充和提升这里的商业能力。

    泰达核心商圈

    从商业定位来看，长期以来，天津开发区的商业设施无疑是在为工业企业服务和配套的基础上衍生的。泰达核心商圈的形成是近两年的事。从区位分布看，经历了从洞庭路与第一大街的丁字架构的起步区，到翠亨广场的过渡区发展阶段后，逐步伴随友谊名都、乐购、中心酒店、万丽酒店、博美园酒吧街以及"财富星座"的陆续建成和开业，泰达"核心商圈"的轮廓才开始深刻地刻画在黄金十字走廊之间。这个商圈是以泰达中心酒店为圆心、辐射第三大街和黄海路范围的商业联合体。从业态看，起步区以服务流动人口的餐饮、娱乐、酒店为主，过渡区则注入了超市、农贸城和菜市场等服务区内居民的内容，核心区则增加了大型购物中心、超市、四星级酒店、专业酒吧群落。层次之丰富、结构之完整、布局之合理，特别是投资渠道和招商主体，均大大突破了过去其他商圈的局限，完成了泰达商业业态升级换代的历史使命。

     目前天津开发区的商业设施规划和建设速度，以及所占土地面积的比重都以神话般的速度急剧扩张。单就正在建设中的市民广场而言，建筑面积就达10万平方米；而时尚广场面积达1平方公里，其中纯商业设施建筑面积达14万平方米。这也预示着新的商圈正在伴随着滨海新区的不断开发而兴起。

     业态分析

     百货业

     塘沽以及滨海新区的百货业发展是随着解放路商业街的变迁而发展。历史以来解放路就是塘沽区的核心商业区，加之塘沽区的集中居住地面积有限，大型商业设施基本上集中在解放路一带。根据商业发展的规律，百货店的数量也随着塘沽区人均GDP的提高而增加。先后出现了金元宝、大洋百货、中原百货、东方广场等大中型百货商店。金元宝商厦作为塘沽区历史最为悠久的百货店之一，已经成为塘沽居民首选的百货购物场所。而东方广场作为新型百货店，它涵盖了购物、休闲、健身、娱乐、餐饮等服务内容，是新生百货店的代表。

     目前，塘沽、开发区拥有各种档次、规模的百货商店5家，总营业面积12万余平方米，塘沽4家、开发区及1家。滨海赛特明年开业以后，百货商店将增加到6家，总面积将达到14万平方米。其中，塘沽区百货仍以中档百货店为主，而开发区的百货店皆定位于高档。这些百货店顾客基本上涵盖了整个塘沽区以及开发区的人口，在一定程度上可以形成全覆盖。

     进入90年代中后期，随着改革开放的深入进行，塘沽的解放路也逐渐演变成为以百货店为主要业态的商业街。90年代末，随着上海道的乐购超市落成，单一的百货业态得到了有力的补充。

     滨海的百货业处于平稳成长的过程中。随着赛特百货入驻泰达市民广场，开发区的高档百货市场得到充实。但是随着社会经济和零售业的共同发展，百货店在滨海地区仍有发展的可能和机会。

     超市

     滨海地区的超市行业发展比较平稳。不像市内竞争如此激烈，分布也无显著特点。而且位于在塘沽区的超市都集中在解放路商业街附近，形成了目前的百货店、超市等集中的商业中心。而且，超市的辐射范围对周边商业设施有一定的屏蔽作用。目前，开发区的超市发展也呈正常态势。

     目前滨海的超市的总营业面积超过4万平米，易买得超市开业后，总规模将超过6万平米。其中，塘沽区3家，其营业面积占总面积的2/3，说明快速消费品的主要的消费者仍来自塘沽区。开发区的超市以中小型为主，规模突破1万的超市仅有乐购一家，说明开发区的区域商业中心尚在成长初期。

     滨海地区的超市业的发展仍是迈着平稳的步伐前进。总的来说，塘沽的超市业发展坚持"大"的方向。也就是说，大型超市仍为主流消费客体。而且，解放路商业街附近可能会再出现新的大型超市，中小超市的发展将加快步伐。开发区的发展主流将是中小超市。开发区的生活区将加强便利店的建设。泰达大街以北，也就是工业区内，将加大居住生活的配套设施，增加中小超市的数量，不仅服务于居民，而且也服务于区内企业。

     餐饮

     滨海的餐饮业比较发达，其所体现的商务社交功能较强。因为起初开发区的大型餐饮场所均在宾馆、酒店内，所以商务社交功能体现得很强烈。

     从餐饮市场的层次构成来看，基本能满足各类餐饮消费需求，即便是菜系的构成也能迎合不同口味的消费者。因为餐饮本身还承载着各式各样的附加功能而且这一角色是难以替代的。

      滨海的餐饮业的经营特点很明显：以海鲜为主。而且档次和价格并不比市内低。所以，很多商务人士对其十分眷顾。一般的说，滨海地区体量较大的饭店档次一般很高。这是因为起初为了满足商务社交的要求建设的。目前，各种档次、风味的饭店纷纷落户当地。这也丰富了当地的餐饮市场。

       经过近10年的市场发展，滨海的餐饮业已经形成了当地第三产业的支柱。尤其是大型餐饮业也已形成了规模。我们预计在未来的3-4年内，当地的大型餐饮也将朝着"规模大、特色鲜明、消费群固定"的方向前进。随之而来的就是新的餐饮中心的兴起。

      从总体上讲，滨海商业地产市场雏形已现。相信伴随着滨海新区的崛起，商务、旅游氛围的加强，人气的聚集，滨海新区核心区外的其他功能区内商业氛围将不断丰富。滨海新区以更加开放和活跃的姿态成为环渤海区域商业布局中的闪亮新星。