中国的城市化，使大规模的人口迁移有序地进行。人们顺着一条这样的轨迹迁移———从农村至小城镇，从小镇到县城，从县城到地市，从地市再到省城，从省城到都市，比较集中地到了上海、北京、广州、深圳这些中国最发达的城市。但只要你仔细考察一下就会发现，其实涌进这些大都市的人口，真正在中心城区立足的比例并不高，大部分都是进入了市郊各镇。毕竟中心城区生活成本较高，尤其是房租等非一般人能够承受。勉强承受了，其它的消费肯定大受影响，所以选择交通条件较好的市郊各镇不失为一种明智的选择。

     其次，像上海这样的大都市，工业基本上集中在市郊一带的工业园区内，密集的工业需要大量的劳动力，外来人员、本市产业工人都相对集中在市郊各镇工业园区就业，虽然本市的产业工人未必就住在市郊各镇，但大量外来人口，就近租房居住是不二的选择。

    再者，按照上海市的规划，为了改善生活环境，在未来几年里，中心城区的人口，将由现在的800万逐步减少到600万左右，意味着200万人口将直接从中心城区迁至市郊各镇或新城（其实新城也是从一些市郊各镇发展起来的），这人口的一增一减之间，将对商业产生深刻的影响。

     同时，近年来市郊各镇出现了大量的新楼盘，为市郊各镇带来大量的新移民。这部分新移民大多收入较高，注重生活质量，拥有良好的消费能力，将是促使市郊各镇商业消费升级换代的生力军。

     另外，诸如轨道交通的建设，交通条件的改善，可以增强商业地点的通达性，从而扩大商业设施的商圈范围，自然也就扩大了商业能级。

    消费处在升级换代

    老街商业业态落后。随着人口的增加，消费能力的增强，消费结构会随之发生根本的变化，与此对应的是，上海市郊各镇原来的“老街商业”已严重老化。以泗泾为例，2002年，泗泾主要的商业分布在（号称泗泾老街的）开江路上，从形态上来讲，没有任何特色与亮点可言，街面租金大约在0．8元／天·平方米，整个老街店面显得破旧不堪。但随着近两年泗泾人口的急剧增长，消费能力的增强，整个老街似乎老树发新芽，又重新焕发了商业光彩。

    新建沿街商铺需整合。沿街商铺的档次要比老街的商铺档次有明显的提高，但局限性也是明显的，一是缺乏统一的规划，沿路建店，或者作为社区配套形式的商业，往往各自为政。二是依原来的道路建设，往往是新旧结合，总有工厂、医院，或是学校阻隔而没有办法形成连片的商业，造成商业连续度不好。三是这种依道路改造或新建，其主要的功能设计还是完成交通任务，店面只是其附属产品，所以往往出现道路路面较宽，中间有一定的交通隔离设施，客观上造成路两边的店面区隔，商业关联度不大，人气不旺。

    商业业态变化调整。城镇规模的扩大，当人口达到10万左右时，整个社会结构、经济型态、商业形式都会发生根本的变化，诸如律师、会计、咨询、物流、评估、婚纱、礼仪、摄像、经纪、广告、拍卖、租赁、快递、典当、会务、医药、特许专卖、品牌主题等等新兴商业或主题商业在市场的作用下，像变魔术似地一个个产生出来，所有这些市场力量促使商业业态从一个较低的层次向更高的层次迈进，商业的升级换代将使市郊各镇的商业发生翻天覆地的变化。

    任何商业的升级换代都需要一定的商业设施作为载体才能实现，好的商业规划可加速商业的升级换代。如前所述，老街以及主要担负交通功能的街道都不适应新的商业形式，所以新的商街规划应运而生，例如：小型的MALL、街区型商业街、大型社区内的步行街、主题街等产品都是比较适合市郊各镇新业态的产品类型。

     所以，无论是商业经营者还是房产投资者都不要把眼光局限于市区，尤其是有品牌，搞连锁的商业经营，市区商业固然有成熟之美，但市郊各镇商业更有朝阳之势，尤其在景气下滑之时，更是为数不多的亮点，抓住机会，大有可为。