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     以承诺超过银行利息两倍以上的利润进行销售，这时开发商就成为一种变相的金融机构，实行社会融资，房产成了一种手段。而随着购房者越来越多地依赖银行按揭贷款，高价位的商业地产投资风险无疑已转嫁给银行。

     去年12月20日，一则编号为30的广告警示悄然出现在上海市工商行政管理局网站信息栏中，在上海房地产界产生了又一轮震动，这则规定直指时下在商业地产领域流行甚广的“售后包租”模式。

     重提“售后包租”禁令

     一句“禁止发布售后包租或者变相售后包租未竣工商品房的广告”，标志着酝酿多时的新一轮商业房地产规范运作管理终于拉开帷幕。此轮规范的前哨战其实早在去年年中就已经打响。

      2005年8月，由商务部牵头，中国人民银行、建设银行、国务院法制办和中国城市网点建设管理联合会共同发起的对商业地产的调查活动在全国展开。“该调研活动的报告已经上报政府相关部门。产权商用物业的返租风险成为调查的内容之一。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长永平当时向《第一财经日报》表示。他当时还透露，相关的解决办法正在讨论中。

   “要想在短期内出台新法规阻止这种售后包租行为不大可行。于是相关部门决定在现有的法规中寻找整治条款。”一位知情人士向记者透露。这样，《商品房销售管理办法》中的相关条款被重新重视起来。

    据了解，《商品房销售管理办法》是由建设部于2001年发布的，其中第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。而此次由上海市工商局出台的广告警示中就明确指出，之所以叫停“售后包租”广告，正是因为其涉嫌违反了《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。

  “零风险”面纱下的阴谋

   当房产投资趋势从住宅转向商业，没有哪个投资者会不熟悉“售后包租”一词。5年、7年甚至10年的包租承诺和高额回报率令投资者一度以为找到了“包赚不赔”的“零风险”美事。但是，最美的面纱下往往是最可怕的阴谋。

   “当时买的时候确实比较粗心，因为正是市场非常火暴的时候……所以根本就没有警惕。”业主何先生是受害于“售后包租”的代表之一。去年3月，他以60万元的总价买下位于上海市长寿路缤纷生活家居广场(下称“缤纷生活家”)的一套十几平方米的商铺，何先生表示，第一次看到缤纷生活家的广告时，吸引他的正是10%的回报率。

    时至11月，随着与他签下售房合同及包租协议的上海希盟投资管理有限公司(下称“希盟公司”)董事长方卫军的失踪，这一“包赚不赔”的投资梦彻底告吹。

    据业内人士介绍，这种“售后包租”的销售一般需要业主与开发公司签订两份合同，分别是房屋销售合同和房屋租赁合同。而按业主与希盟公司签订的租赁协议，返租的租金是每3个月支付一次，一年4次，分10年返回：1~3年，支付的年租金总额为房价总额的9%；4~6年，支付10%；7~10年,付11%。据此推算,缤纷生活家业主在10年的包租期内能得到年均10%的回报率，等于10年返本(相关报道见本报去年11月18日《上海生活家家居广场小业主走上茫茫讨债路》和10月28日《暂定性“合同诈骗”上海“生活家”后事难料》)。

    商业地产的怪胎

   售后包租的模式来源于产权商铺的兴起，而开发小产权商铺是为了应对开发商的资金短缺。“由于中国商业地产开发尚处于初级阶段，从住宅市场转来的开发商并没有足够的资金实力和运营经验。”一位市场人士介绍。

    由于商用房产投资相对住宅的投资额较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租的方式吸引消费者。从2003年开始，这种小产权“分割”出售以及随之而来的“售后包租”方式成为商业地产运作的普通办法。

   “回租”模式表面上是投资者受益，但开发商有可能已经将成本打入售价，投资者的购买价格会大大提升。“一个写字楼的开发商打算每套房赠送一辆车，我坚决反对。我给出的策略是价格提升一倍，但是承诺10年回租。这样既提升了物业的档次，又能吸引消费者。”一位代理公司总经理不无得意地对记者说。

   “谁做小产权商铺谁就会死在里面。”这是国内某大型商业房地产开发集团总裁流行于市场的一句名言。而该公司正是在2003年左右经历了部分物业的小产权商铺经营困境，小产权卖出后，小业主经营不佳租不出去，商场基本处于停业状态，后小业主纷纷要求退房。无奈之下，该公司采取了回租的策略以安顿小业主。但由此，该公司毅然决定，再也不做此类房地产开发。

   “产权商铺是中国商业地产的怪胎，这种模式早晚会有问题。”王永平等学者对这种模式的担心由来已久，“承诺的年限越长，回报率越高，越说明开发商有无意偿还的可能。而在目前的有限责任公司制度下，如果开发商几年后宣布破产，购房者根本无法收回收益。”而遭遇前述的缤纷生活家业主这种结局并非没有可能。

    产权式商铺的另一个问题是经营管理。一般而言，这个工作都是由开发商下属或委托的经营管理公司完成。“这种管理公司的注册资金最少要100万元，而它承诺的返租成本都是由开发商支付的。可是销售完成后，这个开发商的项目公司也随之注销，管理公司根本无力承担全部的返租成本。”上海信义房产商仲部经理孙翔对记者说。

   “而随着购房者越来越多地依赖银行按揭贷款，高价位的商业地产投资风险无疑已转嫁给银行。”中国商业经济学会理事孙元欣说，在这种情况下，售后包租再次列入政府部门的管理日程。

    包租模式仍在继续

    “返租2年、3年或许可以说明是开发商在前期经营聚集人气的做法。但7年、8年甚至10年的承诺就绝对有问题。”上海同策房地产咨询有限公司总裁孙益功表示。他还介绍，目前在上海仍有大量的商业地产在继续着这种返租的模式。

    令人不解的是，如果这种返租模式真的如上海市工商局《广告警示》中所说的已经违反了《商品房销售管理办法》，为什么一直没有得到有效管理，而未来又会有怎样的结果呢？

    据了解，早在上世纪90年代末期，一些农场业主将农场小面积分割后再回租，成为此轮房地产售后回租的起源。那时候政府将其叫停是因为有“非法集资”的嫌疑。“以承诺超过银行利息两倍以上的利润进行销售，这时开发商就成为一种变相的金融机构，实行社会融资，房产成了一种手段。”孙益功介绍。在这种情况下，《商品房销售管理办法》出台，并规定禁止采用返本销售的模式。

    2004年初，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设和管理委员会也联合下发了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，核心规定是房地产权利人不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让，以防止经营者以不正当手段进行商业欺诈，保护消费者权益。当时的柳林大厦转让风波是受此政策影响的典型代表。据当时的媒体报道，柳林大厦原本正是打算借分割出售和售后回租方式获利。为防止这一模式出现在淮海路核心地段，上海益民百货最终整购了柳林大厦1至6层商铺。

   但是此后，尽管有相关规定在先，市场上的产权分割和售后包租模式并未减少，且有越来越盛的趋势。

   随着上海市有关售后包租的广告被叫停，此类销售模式能否从此被遏制？一位业内人士向记者表示，对售后包租广告的禁止并不能阻止这种模式的继续操作。除了在售楼现场当面介绍包租外，一些开发商已经通过两家公司运作的方式变相实现返租：即开发商与购房者签订销售合同，再以另一家公司的身份与购房者签订包租协议。“这在《合同法》中是完全可以执行的。而此次广告禁令，更大的作用是警示开发商其违规性质，并提醒购房者小心可能出现的投资陷阱。”上述人士称。