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      近日在“2006商业地产年会”上，建设部政策研究中心主任陈淮表示，2006年商业地产具有不确定性。

     而中国商业地产联盟秘书长王永平表示，商业地产在去年的宏观调控中没有受到太大的影响，在某种程度上，商业地产开发更加活跃，并且有越来越多的资金转移到商业房地产领域会变得更活跃。

     基于这种大背景下，大多数人认为南昌商业地产会有一个质的飞跃。其理由之一在于股市长期低迷，银行利率一降再降，房贷利率也开始下调……在银行和股市两条路都越走越窄的情况下，今年在投资人选取的物业类型中，商业地产成了炒家新宠。其理由之二在于江西的地产正在向高品质方向发展，涌现更多的高端住宅，这对商业地产而言同样经历上升的发展过程，如万达购物广场、财富广场、地王广场、恒茂国际华城、时代广场、胜利广场等商业地产的品质有大幅提高，还有预计今年启动的如厦门联发集团、泰耐克集团、蓝天碧水等项目。此外，金润广场、华东国际工业城、化工大市场等专业商铺走俏。其三在于商业地产的布局比较分散，逐渐向地市发展扩张，如新余洪客隆、庐山度假别墅、丰城建材等商业项目。其四在于目前南昌的租赁市场不是很活跃，租金不高，写字楼市场不够成熟，有很大的发展空间和潜力。

    房地产是经济发展的晴雨表，而写字楼最能反映区域经济的发展状况。随着南昌投资环境日益改善，吸引了国内外知名企业纷纷涌进。他们的进驻对南昌高档写字楼的需求与日俱增，需求催生了市场，南昌的写字楼市场迎来了一个全新的发展时期。

    板块商业冷热不均

    在商业地产的发展布局上是比较分散，各个板块各有热点和重点，形成红谷滩、市中心、城东板块三足鼎立的发展新格局。在红谷滩板块，其商业组团毫无疑问是值得关注的。它不仅集结了城市的行政服务资源，而且是现代化大都市的一个重要标志。

     就目前的情况看，红谷滩已经形成以城市行政资源为核心的新兴中心区，住宅类地产大举进驻，但大型的商务地产项目没有兴起，只有一些沿街的商铺，预计今年将启动一些商业地产项目如厦门联发集团、泰耐克集团等高档写字楼。一定意义上说，CBD概念需要有形的业态给予支持，承载一个行业CBD，其进驻的商业态基本上要围绕银行、风险投资、基金、证券、金融租赁以及保险等形成关联度很高的“产业链”。因此，红谷滩城市组团配套的关键点就在于：积极构筑商务平台，使之成为南昌“名至实归”的中心商务区。另一方面，以红谷滩为代表的南昌城市新组团的相继崛起，不仅孕育了巨大的商机，也引领着新的投资领域和市场的资本流向，从这个意义上说，城市新组团的诞生也考验着投资者的魄力和敏锐的眼光。

     在市中心板块，万达购物广场、地王广场、财富广场、恒茂国际华城、华龙国际等商业项目拥有八一广场成熟商圈，人气聚集，品牌汇集，形成娱乐购物、商务办公互动经营，形成互为需求的“商业链”，业态逐渐繁荣。

     与在市中心板块相连的是城东板块，处于市中心东侧的商业圈。城东板块在南昌蛰伏了近10年后，则显示出强劲的“后发力”。随着南昌高新技术开发区建设的日趋深入以及城市东扩带来的快速变化，已经成为重要的城东城市组团，形成了与红谷滩板块相呼应的两翼新兴商圈。

      如果说红谷滩以及八一广场商圈依托政府及公共资源引领了南昌的CBD概念的话，那么可以大胆地预测：北依南昌高新技术产业园区以及南昌民营科技园，南望昌东工业园的城东板块将形成另一个产业商务区，即IBD。

      随着京东鹿鼎、香江家具、江西国际家居港、新城国际、泰耐克集团、世纪风情SOHO、浙大科技园、城东丰景等项目的进驻使得城东商圈日益丰满。还有在瑶湖动工开建的江西奥体中心、江西艺术中心以及依托南昌国家级高新技术产业开发区产业带以及遍布城东的超过20余个住宅楼盘，各种城市资源所构筑的潜在商业机会同样加重了该板块商业的兴起。在城东的纵深，众多如泰豪、金鼎、统一、TCL等知名企业也已经强势进驻。随着今年艾溪湖整治工程的全面起动，城东城市资源的配置将进一步得到优化和提升，这些都为城东发展添加了腾飞的动力，由此，城东商圈繁荣指日可待。

     租价为何与价值背离

     据工商部门统计，南昌每年新增注册企业数量上万家，这还不包括外地企业、外资企业以及本地企业扩张的数目。这数以万计的中小型公司，客观上每年为南昌的商务地产市场以及房地产二级市场提供了巨大的需求空间。但是，与庞大的市场需求对应的是，2005年下半年以来，南昌市写字楼的租金却普遍下跌。财富广场个别租金已从每平方米68元降至了约45元；无独有偶，写字楼租金下跌的还有其它物业。据三星大厦物管人员透露，2003年以前三星大厦未出现过空房，但从去年开始有时出现空置现象且租金在每平方米28元左右。江信国际大厦写字楼租金约在每平方米68元。这种“强势需求”与“价值背离”的真正原因是什么呢？

      通过记者调查发现，导致这种状况的首先来自于二级市场的混乱，而“始作佣者”就是投资者自身。作为个人投资者，其目的就是通过租赁获得投资回报。在投资交易完成后，开发商与投资者之间缺乏战略合作，个人投资者又急于通过二级市场获利，直接导致在争夺租户时相互压价，开始的个别现象积累到一定程度必然形成“多米诺骨牌效应”，导致租金下降，背离价值。

     其次，租户的市场意识普遍觉醒，对商务空间“细节”的考察更为理性。诸如电梯的运行效率、停车位特别是周边的交通状况等配套也考虑因素。

     此外，南昌目前的写字楼形态结构性不合理，呈“两极化”：早期的创业者基本是租住宾馆或者招待所做为商务空间，其后出现的住宅楼以“商住”的概念迎合了部分创业者的需求。随着市场行为的规范，商务活动过程中对办公环境的要求也越来越高，早期杂乱的办公环境已经不能适应现代商业活动的需求。随后在南昌市场上逐渐的出现的规范商务空间获得了广大创业者的青睐，财富广场、江信大厦等项目已经有力地证明了这一点，这客观上形成了对不规范商务空间需求的分流，自然地导致中低档办公空间的租金下跌，呈现“结构性过剩”，所以市场呼唤为中小创业者提供更多的商务业态。

      新年伊始，市场利好消息不断，南昌GDP首破千亿，市民年均收入首超万元。南昌房地产2005年投资总额达到了110．12亿元，其中商业投资约为40亿元。此外，随着出省高速公路陆续建成通车，江西的物流通道逐渐打开，必将带来资金流、信息流，从而极大改善和优化江西特别是南昌的商务业态，相信南昌的商圈将逐渐走向成熟。