去年五成败北 今年依然严峻

在近日召开的“城市·观点论坛”上，业内人士普遍认为，就目
前形势而言，传统开发商90%都不可能转型成功，只有那5%-10%的人有成功的可能。

    最近业内有一个明显的趋势：开发商纷纷公开宣称向商业地产转型。2006年，商业地产仍将会“飘红”。但记者注意到，从去年的销售来看，有近一半的商业地产项目可以说是失败的，其主要原因就是定价偏高。因此，在近日召开的“城市.观点论坛”上，众多业内人士认为，2006年商业地产整体形势依然严峻。

开发商纷纷转身“弃住从商从工”

    自“8.31”大限后，通过招拍挂方式拿地，成本高抬。今年1月23日北京推出的第一块土地——北京工体四号院被香港富豪李泽楷鲸吞，创下了5.1亿元的成交新高，其他6家竞价者全部铩羽而归，其中不乏国内大牌房地产企业。“该交易传递出一个信号，北京的楼面价已经突破12000元/平方米”。
    现实的市场环境和雄厚的海外资本，迫使开发商的经营思路和投资方式发生改变，潘石屹今年年初就放出风来，“三年内弃住从商”。

    吸引开发商投资商业地产的是，拿地盖房之后，能够倚仗商铺或写字楼的租金收益维持企业的运转，而不必像住宅开发商那样，不断疲于拿地。当一部分开发商开始转向商业地产的时候，另一部分则开始瞄向工业地产。工业地产给开发商带来最大好处是拿地便宜，不需要进行招拍挂。很多地产商可以假借盖厂房的名义，在所谓的工业园区盖写字楼、酒店和住宅等。开发商同样是以获取租金收益谋求利润。

    从目前看来，商业和工业地产尚未成为宏观调控的目标。此外，境外资本亦青睐商业地产和工业地产。以上海为例，从2004年底开始，摩根士丹利、高盛、凯德置地等海外基金开始频繁收购上海等地大型商业地产。世邦魏理仕报告显示，上海工业地产市场近来表现十分活跃。在物流领域，数个海外基金首次在中国大陆投下大单。内地物业打包赴海外上市的通路也已开启。香港证监会相关条例修改后，越秀REITs去年底在香港成功发行，受到投资者的追捧。

一个不可轻易涉足的行业

    “经常会想到这样一句话，如果爱他就劝他做商业房地产，如果恨他也让他去做商业房地产。”这是中国商业地产联盟秘书长王永平常用的一句口头禅。他在近日召开的“城市.观点论坛”上表示，从近几年商业地产的描述来看，还可以用另外一句话来概括，那就是起步晚，发展快，问题多，前途广。

    “商业房地产是一个不可以轻易去涉足的一个行业。进入其中，就要有打持久战的准备，过去我们对商业地产的认识不够。”王永平说，香港很有名的一个项目叫又一城，它的开发商是太古集团。前不久又一城做了一些股权的变动，这个项目不到10万平米，原来是中信泰富和太古集团合作的，后来中信泰富把股权卖掉了，每年损失3个亿港币的租金收益。所以商业地产一定要从战略层面上考虑，尤其好的商业物业都是强调持有性的物业，可能牵涉的资金面以及资金链和占用的时间会比较长，而且前三年基本上不会有任何的回报，不会有现金流的贡献。王永平用这个案例提醒开发商，一定要能够清醒地意识到，商业房地产是一个不可以轻易去涉足的一个行业。

商业地产必须进入金融产品化时代

    英国爱丁堡大学博士----五合国际(Werkhart International)主设计师刘力向记者表示，在中国商业地产开发产业链中，专业的顾问中介机构是明显缺失的一环。在国际商业地产运作中，中介机构的价值被广为接受。由于专业中介的存在，使得投资方、开发商、零售商的职责更清晰，操作更专业，项目的成功也更有保证。大型Mall的开发中最重要的角色是整合商家资源并合理配置业态的专业中介。

    刘力告诉记者，对于中国目前大型商业地产项目而言，主力店特别是国际大型主力品牌店的招商难度最大，对项目开发的后续进程影响也最大，专业的国际中介在招商渠道方面的优势十分明显。中介服务机构在资源整合的过程中必须兼顾零售商家的利益，而不仅仅代表开发商的利益。专业中介服务机构同商家的鱼水关系是开发商不具备的，这也是中国商业地产最缺乏的招商渠道。

    另外，我国商业地产开发的模式，先期是以住宅区的开发为支撑，以住宅底层商店的业态形式出现。在发展中，如果盲目地投资和孤立地建设，以及“卖掉就走”的商贩式房地产营销策略，势必会造成投资无回报，“建成售不出、店家难经营”的局面。而近年不断攀升的空置率和店铺售价下滑的现象，已经呈现出了商业地产市场在投资、建设、经营三大关系的脱节，从而产生诸多的法律纠纷和社会问题，这些都值得警惕。

    刘力认为，商业地产开发有其行业特殊性。一方面，大部分开发商自有投资能力较弱，许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。另一方面，大量国际基金及投资商，寻找地产投资项目，但实现成功投资的少之又少。在未来，要实现稳定、高速的发展，商业地产必须进入“金融产品化”时代。刘力表示，改变传统的“售房”观念，以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营，创造更高商业价值是国内商业地产开发的正确途径。其宗旨是在项目开发的理念及开发方式上，以一种完整而专业的方式，体现项目的最大真实价值，以创造在项目的开发及运营各阶段进行资本运作的基础。商业地产开发“金融产品化”是国内商业地产发展的长远趋势，也是中国商业地产正常、良性发展的唯一出路。