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　　核心报道
　　
　　“有人说，未来几年，70％的商业地产都会死掉，商业地产的灾难已悄然来临。”郭建波在自己的博客上写道。这位深圳英联国际不动产董事长为自己的评论起了个保守的题目——《商业地产应着力解决五大问题》。郭建波想不到的是他的文章在一些地产网上广为转载，而改动后的标题却像是危言耸听，“70％的商业地产都会死掉”，面对这样的题目谁都不能不停下目光，仔细审视。

　　而中国社科院3月份发布的2006年《城市竞争力蓝皮书》中，著名城市竞争力专家倪鹏飞博士称，深圳房地产市场的四个细分市场中，商业房地产市场和土地市场不健康。
　　
　　深圳70％的商业地产将会死掉？这句话有夸大危机的嫌疑，但是，随着2006年深圳商业地产发展的进一步提速，大型商业中心发展过快、商业运营模式雷同、写字楼市场供大于求等一连串的问题也凸显出来，迫切需要业内人士反思。
　　
　　大型商业物业发展过快

　　今年，花园城中心、益田假日广场、COCO　Park、怡景中心城、晶岛国际购物中心等逾10个大型商业项目将相继面市；中心区的大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼，也陆续投放市场。仅深圳中心区的商业供应量，将超过50万平方米。

　　12日，星河地产经营公司企划总监沈立伟接受记者采访时坦言，福田中心区几个大型商业项目，为全深圳市服务的，按照目前的供应量来看，并不算大；但是，从全市角度来看，10个大型商业项目主要集中在福田、南山、龙岗，并在同一时间段面世，存在隐忧。

　　今年是否会出现商业地产的洗牌？英联国际不动产顾问事业部副总经理卢义容接受记者采访时分析，深圳商业地产分布太集中，大型商业物业发展过快的弊病可能3年之后才会暴露出来，比如难以完成招商，商户经营不下去。“随着产权分割销售的弊病日益凸显，商业地产已经开始理性，都开始向低回报的长期经营模式转型，即使经营难以维持，短期内不会倒闭。”
　　
　　商业运营模式雷同

　　商业盈利模式雷同，现有的商业运营模式大同小异，同质竞争严重，特色商业不多。“以前外地人到深圳购物，国贸是必去之地，现在要带朋友去深圳有特色的商场，还真头疼，虽然也有金光华、万象城这样的购物中心，但是它们和上海、北京、广州等地的购物中心有多少区别呢？”卢义容说。

　　今年即将面世的COCO　Park、益田假日广场等，在市场细分和经营特色等方面，是否会有自己的错位呢？沈立伟表示，商业地产项目之间的区别，最大的就是开发商品牌实力和资金实力的区别。“COCO　Park整个项目的资金都是由我们自己来出的，没有引进任何战略伙伴，COCO　Park是星河集团从开发CBD到运营CBD的战略提升的项目。另外，我们强调Park的休闲功能，有1／4的面积被设计为休闲空间，打破了传统的封闭式构造，有6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥，还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。”
　　
　　商业地产扩张暗藏危机

　　2月28日和3月9日，铜锣湾百货大连店和河源店相继宣布歇业，4月13日，市场上传来消息，铜锣湾华发北店已与某财力雄厚的深圳知名地产集团敲定合作事宜，该地产集团将注资华发北店并买断其人员，后续分店的运营也将由地产公司新人负责。铜锣湾近日重新进入传媒关注的焦点，也进一步引发了业内人士对近年来深圳商业地产快速扩张的反思。

　　“铜锣湾出现这样的问题可能是战线拉得太长、扩张太快。”中国商业地产联盟秘书长王永平分析。他认为，国内商业地产最缺少的有两大资源：一是人才资源；另一个是商户资源。　快速扩张所带来的最直接问题就是人才缺乏，在短时间内开店的速度太快，管理人才跟不上是客观存在的现实；另一方面，国内像样的商业品牌也就200多种，任何一个商业地产在这方面的优势都不会太明显。

　　一位业内人士分析，由于国内商业地产一直存在着盲目开发、招商不力等结构性矛盾，而开发商大多不懂商业，亟须既擅长商业经营，又能够招徕品牌商家的企业来提升所开发物业及周边商圈的商业价值，吸引商家进驻投资，达到套现目的。铜锣湾数年来打造的知名度和几年来公布的经营业绩似乎完美地符合了上述条件，正中地产商下怀，双方一拍即合。于是，大江南北的各处商业地产项目，不断传出铜锣湾进场经营的消息。
　　
　　部分写字楼空置率30％－40％？

　　与普通住宅稀缺而导致房价飙升相比，深圳写字楼的升值显得相形见拙，深圳写字楼、住宅售价的“脑体倒挂”现象依然存在，在写字楼市场，同质化竞争，供大于求的局面有待改变。

　　“深南大道从车公庙到中心区两边排列着数十栋直插云霄的写字楼，可谁知道里面到底有多少公司进驻呢？”去年，有业内人士分析，深圳中心区不少写字楼的空置率接近30％－40％，中原地产深港研究中心总监张伟不大认同这个数字，但是，张伟分析，整体来看，深圳写字楼市场成交还不够活跃。

　　深圳市海岸房地产开发有限公司副总经理陈枫分析，目前写字楼市场长期供过于求，尤其是最近两年深圳的写字楼供应极为集中，每年的供应量都在50万平方米以上，而销售量却只有约30万平方米，供大于求极大压制了价格上涨的空间。