在经历了2003年的崛起、2004年的扩张、2005年的理性之后，津城商业地产已经进入第四个发展年，去年天津市商业地产项目竣工面积已超过400万平方米。业内专家分析，由于新老商业区和不同商业模式的交替发展开始逐步打破津城传统的商圈概念，目前本市商业地产正在进入新一轮的调整，预计未来5年内，本市的商业投资和住宅配套趋向都会因此而发生不同程度的变化。专家认为，住宅开发的快速发展给商业配套提供了更大的发展空间，除了居住区蕴藏的消费潜力外，新建商业项目较大的可塑性也为后市发展和培养新的商业中心提供了基础。

现状

成熟商圈备受关注

    伴随着各项经济指标的大幅度上升，本市的商业地产市场迅速升温，两年内，相继开发建设的商业地产项目达到过去十数年的数十倍之多，据不完全统计，目前商业地产的开发面积已超过700万平方米。

    集中分布的五大知名商圈———和平路商圈、滨江道商圈、南京路商圈、小白楼商圈、东马路商圈依然占据着本市商业格局的主力位置，并代表着津城传统的商业布局。小白楼商圈建成时间虽早，但整合较为成功，且与传统的和平路、滨江道、南京路中心三大商圈连接紧密，能够形成聚集效应。东马路商圈在吸纳海河楼商贸区、铜锣湾广场、水牛城与轻纺万象城、老城厢11号公馆、北方五金城、金港国际等大型商业项目后，逐渐突现出业态结构丰富、定位梯度分明、文化氛围浓郁的商圈优势。

    水上商圈、卫国道商圈、大沽南路商圈、友谊路等新兴商圈，结合城市交通、规划特点，利用市政、金融配套趋于完善、中高端社区密集程度高的优势，发展特色商业项目，其市场容量大幅增加，商业氛围也日渐浓厚。

    从商业项目的地理位置看，由于土地稀缺性和黄金商业氛围，滨江道、南京路等成熟商圈的项目仍然备受关注；从建筑类型来看，底层沿街项目在各类商业项目中销售情况较好，人流充裕，租金看好；从单位面积来看，50至80平方米的商铺更易于被市场消化，特别为投资型商户青睐，多用于服饰、皮具等时尚业态经营，易于租户的引进与变更，降低了投资风险。今年以来，商业中心区商圈租金水平基本持平，而随着次中心区新兴商圈逐渐成熟，市场认可度也将提升，租金价格将随之提高。

趋势

呈南移边缘化扩散态势

    根据津城房地产业“十一五”规划，本市将实施“新家园”建设，按照“在城市发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线10公里”的原则，规划建设10个居住新区，集中建设普通商品住房，每个新区的用地规模都在3平方公里以上。预计5年内，全市近郊至少将增加30平方公里的居住用地。按1.5的容积率计算，可形成4500建筑平方米的住宅，按人均30建筑平方米计算，至少可吸纳150万人口在郊外定居，这对于商业地产的扩张，这无疑是一个巨大的市场。

    随着城市化加速推进，津城商业地产市场“集聚—扩散”的发展趋势逐渐明显，由原先的单一商业中心演变为现今的多个商业中心并存的现状，且在增量幅度上，南部明显高于北部。以小白楼为北部节点，新兴商圈主要分布在海河以西、中环线以南的城市南部，其中尤以河西区和南开区发展最快。据非官方统计，去年本市正式开始发售的商业地产项目中，市内各区商业区位所占份额分别为，南开区和滨海区域各占29%，河西、河东、和平三个区各占14%。由此可见，南开区和滨海区域商业设施建设分布各占津城商业总份额的将近三成，同时这两个区也是本市住宅开发发展最快的区域。

    另外，未来居住郊区化必然导致购物的郊区化和办公的郊区化，这也是由于商业地产服务于居住的特征决定的。市区大型超市、专业化卖场的过度集中，使一些商家接连受挫，加之市区商业网点资源逐渐减少，开店成本加大，向周边寻求新的空间将成为新的趋势。其中，天一MALL和京津新城MALL的积极推进正是商业城区边缘化趋势的有力证明。

亮点

新兴商圈开始点石成金

    本市“地铁商圈”一期规划已经开始实施，将在地铁1号线沿途陆续建成22个大型商业设施，总建筑面积达100多万平方米，预计到2007年底全线竣工，业态涉及住宅、商务、餐饮、娱乐、购物、休闲、文化等多个方面。据了解，今年在建和将建的地铁上盖商业项目主要有营口道出站口32万平方米的包括高档百货商场在内的大型综合建筑；鞍山道站的商业、商务综合建筑；西南角出站口20万平方米的金盛广场(含商场、餐饮和高档公寓)；河西下瓦房站商业项目等。地铁沿线项目将利用地铁带来的交通便利和经济元素大流通，把住宅、商业、休闲等各类场所与地铁站巧妙地连接在一起，将逐步形成具有天津特色的地铁“生活圈”，形成新的商业氛围。

    目前，海河综合开发节点工程的开发已进入了招商实施的阶段，周边商业地产以及住宅地产的开发势头越来越强劲，这些由海河节点为核心而形成的海河板块多数集公寓、酒店、住宅、写字楼、商业于一体，对其所处区域的整体提升作用不言而喻。大悲院商圈、海河水上运动大世界商圈将成为今年津城商业板块的重要看点。

    此外，随着房地产开发大盘社区不断向城市边缘化发展，加之“限制大型商业设施建设”和“加大力度发展社区商业”两项调控规定的出台，社区商业这种以便民利民的属地型商业呈现出良好的发展势头。其中，太阳城、华苑社区、梅江板社区商业的快速发展态势和平稳上涨的租售体系便是很好的例证。

问题

重复住宅地产开发模式

    在地产圈里，大家都明白商业地产就长久而言，是最有潜力的投资项目，然而，要是没有十足把握，最好不要去碰。业内人士告诉记者，现在很多开发商依然以开发住宅的方式开发商铺，大都采取卖的方式，追求的是现金快速回流。那么，市场的观望形势对这类商铺的销售影响最为直接。这类商业地产项目往往规模不大，开发商在前期定位和招商上没有充分的准备，也不认为“清晰的定位”对商家有什么价值，所以在招商时往往说不清整个项目的定位到底是什么。而商家的心理是，不希望仅仅依靠自己来带动客流，希望整个项目能够互动起来。商家在选址时，会接触很多项目，不会对一个项目付出太多的精力去研究。定位不清晰的项目就会失去很多机会。面对这样的项目，商家也会因此提高要求，开发商也会无法得到更高的利润。

    据一位不愿透露姓名的专家介绍，目前津城有很多开发商在商业地产开发上，只是简单地重复住宅地产的开发模式。专家提出，在开发商进入商业地产市场立项时，首先要做好各种前期计划准备，要把项目研究摆在战略层面上来决策。具体实施时，要借助专业力量做好开发设计。

    专家指出，在资金上，目前绝大多数开发商开发商业地产的目的就是为了快速牟利，这严重违背了商业地产的开发规律。专家提醒，良好的商业物业都是强调持有性的物业，牵涉的资金面广，资金链和占用的时间比较长，前几年基本不会有任何回报，也不会有现金流的贡献，开发商需要做好心理准备；在规划上，商业网点规划对商业地产有着至关重要的作用，不同商业形态对城市市政的支持和要求不一样，然而眼下有的开发商却与城市规划处于脱节状态。专家认为，如果规划的商业网点不成功，并不能说是商业网点规划的失败，主要还是因为商业规划和城市规划没有很好地结合造成的。