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     内容摘要：伴随着房地产市场升温，政府对房地产市场的宏观调控成为社会经济的热点问题。为使宏观调控政策达到预期效果，本文提出房地产宏观调控应注意的几个问题。

　　关键词：房地产 宏观调控
　　
　　自1998年以来，为控制房地产投资规模、打击投机、保持市场稳定，我国政府对于房地产市场的宏观调控政策力度不断加大，2005年5月9日，《关于做好控制房地产价格的意见》出台，七部委联手对房地产行业进行调控。但从总体而言，房价依然居高不下、调控政策效果不尽如人意。由于房地产业关联度大、基础性强、建设周期长，影响因素众多，因此，要使房地产宏观调控政策达到预期效果，应注意以下问题：
　　
　　调控政策要因地制宜、因人而异
　　
　　政府首先要对房地产所处的市场环境有准确的判断，针对不同地区、不同消费人群采取不同措施。信贷政策的运用：央行上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率和个人房贷首付款比例，以期通过提高利率、增加购房成本来抑制需求，进而达到控制房价上涨的目的。但提高商业性贷款利率也加大了中低收入群体居住性需求购房的困难，抑制了正常的住房需求。有效的政策应当在抑制投资投机性住房需求的同时，鼓励自住性住房需求，使整个市场需求保持在一个正常的水平，才能促使房地产业健康稳定发展。
　　
　　调控政策要有目的性、可操作性
　　
　　政策的制定应当有明确的目的性和导向性。房地产宏观调控政策的目标包括很多，包括：稳定房价、打击投机、规范市场、管紧土地、减少金融风险等等。宏观调控究竟要达到什么目标，政府没有明确、详细的解释与说明，给利益各方留下了无限的猜测与设想，反而使房地产市场信息的透明度降低，给市场误导提供了机会，影响最终实施的效果。同时，房地产调控政策还应具有可操作性。为了稳定房价，除抑制需求外，从供应方面则增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房等供应，用强化规划的方式来调整与改善住房供应结构。在七部委的通知中，要求地方政府加大中低价位普通商品房与经济适用房的供应量，比重要达到整个供应总量的80%。但住房保障制度的实施，前提是要合理划分商品性住房和保障性住房的边界，划分市场责任和政府责任，由政府根据当地的经济发展水平、居住保障需求及土地资源约束等条件制定详细、可行的方案；另一方面，要保证住房结构和类型符合普通居民的消费水平和购买力，必然要求住房建筑更加集约化、科学化，也对建筑行业提出更高的要求。
　　
　　调控政策要有持续性、权威性
　　
　　在保证政策的目的性和可操作的前提下，还应该保证政策的持续性。如果政府缺乏某种长期的制度性安排，使得宏观政策的可信度不高，调控的结果就可能大打折扣。长期以来，我国宏观经济政策制定的基本原则是“逆经济风向行事”，公众往往由此推断，当房地产调控政策初见成效后，宏观政策也很可能随即改变，这将大大影响房地产政策实施的效果。房地产市场的观望态势也印证了这种观点。因此，政府宏观调控的一个首要任务就是要建立并强化公众的信心，使之确信政策的稳定性，树立政策的权威性。如，土地作为房地产的载体和源头，从房地产源头着手，利用土地供应计划、规划应当是十分有效的调控措施，然而由于目前土地供应计划、规划的权威性没有树立，随意性大，突破计划指标与随意修改规划、“规划跟着项目走”的情况普遍存在，使得利用土地规划、供应计划调控房地产市场的效果同样不佳。因此，必须保证制定的计划、政策的权威性，才能确保其实施效果。
　　
　　调控政策要有配套性、完整性
　　
　　由于房地产市场的影响因素众多，价格的上涨原因复杂，试图通过一项政策解决房地产市场的诸多问题是不可行的，必须有配套政策以保证其实施。单纯利用信贷政策，对投机性购房需求抑制的力度不足，同时利率的大幅提高会对整体经济产生影响，因此，通过调整房地产转让环节的营业税，可以加大对投机性购房行为的控制力度，抑制炒房行为。对于在短期内频繁换手的房产，课以比较高额的资本利得税，这是国际惯例，也是对炒作房地产为目标的投机行为最有效的抑制方法。除通过信贷和税收政策加大投资者的成本外，在过户登记和物业转让等各个环节加大管理力度，同时还应该推动建立金融体系的信息共享制度和个人信用体系，了解购房者的购房次数和还贷能力，为制定针对不同住房消费群体的不同政策提供依据。
　　
　　调控政策要有协调性、预见性
　　
　　多项政策的实施有可能出现复合效应，应注意不同部门、不同层次政策之间的协调性。在国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知后，各地区各部门均出台了相应的实施细则，这无形中形成了政策的复合效应，放大了调控政策对房地产市场的抑制作用，不利于整体市场的健康发展。

　　由于社会经济的相互影响，一项政策作用的范围并非完全独立，政策作用普遍具有时间延滞效应，因此，一项政策措施的出台，事先应该有科学的论证，并对其实施的可能效果做预先评估，同时考虑政策实施可能带来的副作用，及时作好防范。只有这样，才能真正对房地产市场起正确的引导和调控作用。