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  　　据商务部有关人士透露，在2005年上半年全国商品房空置面积同比增长7.9％、住宅增长2.2％的同时，商业营业用房增长高达21％。其中北京商业营业用房空置面积同比增长133％，远远超过投资增长速度。今年情况虽没有具体统计，但应该不会低于去年。

　　自2000年在中国落地生根以来，商业地产就以其“高回报”的利润刺激了大量房产商的“高投资”浪潮；但时至今日，商业地产又发展到了另一个“双高”阶段，即市场“高需求”与商业地产“高空置率”的悖论并行。

　　在日前召开的“2006新地产中国商业地产实战论坛”上，中国商业地产研究院院长杨奕勇指出，截至2005年底，全国商业营业用房的空置量多达2878万平方米，而且目前国内商业地产空置率正以每年25％左右的速度递增。
　　
　　专家认为，之所以出现这种悖论，开发商的经营理念偏差、定位不准、结构不合理以及融资、管理能力有限等等固然是其主要原因，但一些地方政府追求短期效益，追求招商引资数量、引进大型商业项目，把建设大型商业设施作为政绩和形象，不加节制地增加商业用地供应量，也直接导致了商业地产的不规范发展。

　　“双高”隐忧与“泡沫”
　　
　　在5月31日举行的“2006行销商业地产高峰论坛"上，上海社科院房地产研究中心主任张鸿铭也表示，上海的商业地产总量已达3000万平方米，人均商业地产面积已经超过国际公认的1平方米的标准。尽管总量已经饱和，但每年还有二三百万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批。
　　
　　北京、广州、深圳等地商业地产的销售率也不超过五成。据中国指数研究院华东院副院长陈晟介绍，商业地产销售率（销售与供给比例）除了上海较高外，北京、广州、深圳这一指标分别为32％、50％、42％。这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。
　　
　　早在去年7月，在商务部市场建设司相关官员的牵头下，商务部商业地产调查组就开始对商业地产建设情况进行调研。两个月左右的时间之后，调查结果显示：巨型MALL、商业步行街、CBD已经取代商铺和写字楼，成为新的泡沫高度聚集区。而一些中小城市不考虑当地居民实际购买能力，商业设施建设盲目追求大型化。银行在商业地产方面所承担的可预见性风险应该在2000亿元左右。
　　
　　“在我看来，目前商业地产无论是总量、增量还是空置率都已经到了临界点了。”去年商务部商业地产调查组成员、中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩健徽向记者高度概括了商业地产目前的这种“过热现象”。“拿空置率来说，在国外，空置率达到15％就已经很危险了。”
　　
　　更不可思议的是，许多二、三级城市都在发展大型商业地产项目。
　　
　　据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截至目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，步行商业街存量已超过200条。全国城市商业街长度累计已超过1800公里，商业街总规模累计已超过1.5亿平方米。
　　
　　商业地产总量如此过剩，空置率居高不下，难怪有房地产业内人士认为，商业地产形势不容乐观。
　　
　　但据记者了解，市场对商业地产的需求还是十分强劲的。尤其是随着大卖场、购物中心等新型业态的强势发展，好的物业争夺战也成为他们一个新的利润增长点。像最近韩国最大零售商新世界集团旗下的易买得超市与地产大鳄绿地集团签署的3个大型生活购物中心的物业合作协议，就是易买得从易初莲花手中“虎口夺食”。

　　畸形政绩观成“共谋”？
　　
　　为什么会出现这种现象？过去人们往往更多的是从开发商自身的经营、管理上去找原因，但对于各地方政府在其中的诱因甚或主导性作用，却鲜为人知。尤其是那些畸形的政绩观，似乎成了商业地产泡沫的“共谋者”。
　　
　　众所周知，在中国许多城市，大型商业物业的开发都或多或少地得到了地方政府的支持。如果这些大MALL可以吸引诸如沃尔玛、家乐福之类跨国零售巨头的进驻，对地方政府而言当然是名利双收的事，即使退而求其次，能引进一些具有相当知名度的国内品牌企业，也会觉得面上有光。记者就曾经听到过，不久前河南省某市市长曾屈尊亲自登门拜访华南一家以造MALL闻名的企业，商谈引进投资合作的事宜。
　　
　　“现在，全国的一些二、三级城市也开始大规模兴建商业街，甚至一些乡镇政府也对商业街建设倾注了极大热情。”中国商业步行街工作委员会秘书长董利不无忧虑地表示，随着商业地产热的影响及开发商对高额利润回报的追求，一些商业街的开发规模普遍偏大，并且还在不断扩容当中。动辄建设十万、几十万平方米的商业街，最终结果是长期闲置。现在，全国城市商业街，特别是地、县级城市的部分新建商业街经济效益堪忧，显性空置率已达15％以上，隐性空置率也超过了25％。客流少、效益差、转让、停业正在成为一些商业街的主题词。而这与当地政府和开发商建设商业街的初衷大相径庭。
　　
　　在去年商务部调查中备受关注的地级城市东莞，当时已建成了将近300万平方米的商业面积。中原地产在东莞的调研报告显示，东莞人均商业面积达到2平方米,而老区莞城的人均商业面积达到3.07平方米，对比世界发达国家人均商业面积1.2平方米，东莞商业地产人均商业面积指标已严重超标。但当地政府和开发商还再三向调查组强调，当地商业地产并没有过剩。
　　
　　一位参与去年那次调查的官员认为，之所以产生上述泡沫，与开发商、经营者的主观意识不当有着直接关系。但在商业地产的开发建设中，也存在着严重的形象工程。一些地方政府不顾本地经济发展的实际情况，一味地上马大型MALL和商业街项目建设，并在建设中过于重视城市景观的要求，大搞形象工程，加大了商业设施的建设、招商和经营成本，使项目招商往往陷入两难的尴尬境地，直接导致了日后泡沫风险的产生。
　　
　　韩健徽在日前一次商业地产论坛上也直言不讳地指出，商业街热的根源在政府。“我们这几年对商业街的调查发现，商业街的管理体制非常特殊，大部分的商业街管理机构都是由政府来组织的，全国各地的政府对商业街表现出了极大的热情和重视。”为制造名片而制造名片，商业步行街的“经”一开始就念歪了，谈何成效?其结果充其量是个政府形象工程。
　　
　　从全国著名的上海南京路、南京湖南路、北京王府井等商业街来看，政府和相关部门都在管理上下大功夫，当地政府都专项出台了“商业街区管理办法（条例）”等政府规章。2004年大连市人民政府颁发政令，发布了大连市天津街商业步行街管理暂行规定，2004年杭州市人民政府发布了杭州市商业特色街的管理办法。很多城市的商业街都是由当地政府亲自来抓。在人员管理上，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会。“商业街的地位太特殊了，政府亲自抓，把商业街当成是城市的形象、名片，这有些不太正常。”韩健徽认为。

　　土地批租根源所在
　　
　　二、三级城市地方政府把建造大型商业设施当作招商引资的政绩工程看待这固然屡见不鲜，但在商业活动市场化程度相对较高的一级大城市的超级MALL背后，因为各种复杂的原因，往往也闪动着政府的身影。
　　
　　专家认为，之所以这么热衷，主要是因为商业地产政绩和利益可以兼得。比如商业街，建设肯定需要资金投入，政府通过开发商业街吸引大量投资，体现了政府领导班子的工作政绩；同时，政府的财政投入，有相当一部分来自于土地出让费的收入。政府既赚钱又有政绩，开发商卖商铺，而商业街的商户经营得好不好，商业街是否繁荣就无人问津了。
　　
　　而支撑这一“双利益链”的正是我国现行的土地批租制度。由于它的存在，使地方政府具有操控土地市场和土地价格的权力，通过出让土地一次性就能够获得未来几十年的土地租金，寅吃卯粮、一本万利。
　　
　　现在，卖地成了地方财政收入的主要来源。据有关部门统计，一些市县的土地出让金收入已经占到财政收入的35％左右，有的甚至高达60％。土地价格上涨，土地出让金也水涨船高。地方政府具有推高土地价格的利益驱动。
　　
　　由于征收的土地出让金缺乏严格的监督管理，好多地方并不将土地出让金纳入本级财政预算，这些收取的土地出让金大都由地方政府作为预算外资金进行“体外”循环，其中很大一部分最终变成盲目扩大城市建设规模和搞政绩工程、形象工程的主要资金来源，即所谓的“吃饭靠财政，建设靠土地”之说就来源于此。
　　
　　更值得人们注意的是，在一些地方官员眼中，能让上司看到政绩是硬道理，什么法律政策和群众利益可以先放一放。这些干部不再仅靠直接抓企业来带动GDP以及就业的增长，而是更多地在“经营城市”上做文章，他们大搞GDP形象工程，普遍实行对工业用地超低地价甚至是零地价即“亏本买卖”式供地以达到吸引投资的目的，如此不仅使自己所在的城市短时间内旧貌换新颜，而且直接增加了本地政府的财政收入和GDP，于是政绩出来了。然而这种招商引资的供地“亏空”所需的实际成本从哪出？最后不得不转嫁到经营性用地的出让金里去。
　　
　　土地的增值收益已成为地方政府增加财政收入的重要渠道，楼市“繁荣”，还可以提高GDP数据、提升官员政绩。正是这种内在的利益关系，一些地方政府搞“政策托市”就不难理解了。

　　监管缺位促使调控升级
　　
　　当然，在商业地产泡沫的背后，折射的是地方政府监管的不利，而由于内在的利害关系，事实上也不可能实施有效的监管，这也促使了国家在宏观层面上的调控再次升级。
　　
　　实际上，商务部对商业地产的调控一直都在进行。比如制定城市商业网点规划，像目前总量过剩的商业地产在结构上并不平衡、商业区域分布也不均匀等问题，应该都可以通过规划来解决。韩健徽向记者坦言，尽管每年都在不断下发通知，但落实起来有阻力。对于决策层下一步的动作还很难作出判断。据了解，在国外，城市的商业网点规划是一种科学的宏观的调控手段。
　　
　　“接下来，国家应该会在促进商业地产健康有序发展，避免银行风险及土地、资金等社会综合资源的浪费等方面有所考虑。”调查组知情人士向记者坦言，“新一轮商业地产宏观调控一定会有土地、金融等多种手段的介入。”
　　
　　当然，商业地产局部过热所导致的银行风险注定了金融调控也将在商业地产新一轮的宏观调控中扮演着重要的角色。据记者了解，在商业地产空置率居高不下的重庆，有报道称，银行将严控商业地产开发及按揭贷款的发放，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行均已停止对商业地产项目的贷款发放。与此同时，央行也明确表示，对于产权式商铺的信贷各银行不予支持。

　　专家观点
　　
　　业内专家认为，通过优化土地供应结构来改变未来房地产供给结构，无疑有利于稳定房价，但执行不力使得“政策折扣”现象很严重。另一方面，偏紧的土地政策提升了土地成本，并将最终体现在未来的房价上。这些都对目前房地产宏观调控造成了负面影响，而症结恰恰在于地方政府“以地生财”的观念。在土地增值部分的收益分配方面，据国研中心课题组调查，地方政府拿走了土地增值的20％到30％。
　　
　　因此专家建议，必须改革现行的土地征用制度，从而杜绝地方政府利用对土地的垄断性经营权“以地生财”。国家发改委宏观经济研究院李军杰研究员认为，地方政府应不再直接介入土地买卖，而是作为第三者负责制定和维持土地交易规则，由被征地农民代表和开发商直接谈判和交易，地方政府依法课税。他还建议，创立土地财产税,并把当前诸多的土地税费合并为土地占用税、土地保有税和土地交易税，让地方政府真正从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期收入。