---

    中国城市商业网点建设管理联合会、商业地产联盟在昨日联合发布《2006中国商业地产发展报告》。报告指出，2005年中国商业地产依然保持快速发展的势头，但投资增幅明显回落，海外资金逐渐成为商业地产的重要资金来源。

　　报告同时指出，目前中国商业地产还存在着投机性开发，以及变相从政府手中低价拿地、侵害业主权益的产权式返租等非正常盈利模式。据悉，由商务部起草的《城市商业网点管理条例（草案）》目前已由二类立法转为一类立法，有望更快获得国家批准通过。

投资增长率降至成六

　　报告指出，2005年中国商业营业用房投资额接近2000亿元，增长率为16%，是2000年以来增幅最低的一年。而此前5年，全国商业营业用房投资额平均增长率达到了28.36%。2005年商业营业用房施工面积同比增速呈逐月递减态势。

　　分析人士指出，2005年商业地产投资和施工面积增速的双下滑，符合去年国家房地产宏观调控的政策效果。

　　报告援引国家统计局的数字称，截至2005年底，全国商业营业用房空置面积达到3872万平方米，同比增23.2%。对此，商务部曾在2005年第三季度出炉的商业地产调研报告中指出，中国商业地产建设存在过热现象。

开发模式新变化

　　报告指出，目前中国商业地产正呈现出大企业纷纷进入、融资渠道日趋多元等四大特征。

　　2005年，中国商业地产出现了包括外企在内的一些大型房地产开发企业纷纷战略性进入商业地产的趋势。由于大企业的强势进入，中小商业地产开发企业生存压力加大，一些地区商业物业供大于求态势明显。

　　融资渠道出现新变化，多元化格局初显。报告指出，由于去年内地融资环境的变化，一些商业地产企业纷纷寻求新的融资方式。海外资金、房地产基金、房地产信托投资基金等融资方式出现。

　　商业地产开发方式发生变化。由于受商业地产项目空置率所累，一些开发商转变开发模式，以往‘先开发、后销售’的住宅地产开发模式正被‘先招商、后投资建设’的开发模式取代。

　　大型购物中心开发热度开始降温。报告称，大型购物中心的发展前景遭到了越来越多的质疑，一些失败的开发让‘购物中心开发热’高温不再。

16亿美元外资涌入

　　报告提供的数据称，2005年外资进入中国房地产总金额高达23亿美元，其中，购买商铺和写字楼的资金约为16亿美元。

　　报告指出，中国购物中心对海外房地产资金诱惑力惊人，同样投资购物中心，在美国的年回报率不到5%，在东南亚可达8%至9%，而在中国，由于人民币汇率升值、优惠政策等因素，回报率相对更高。

　　据介绍，近两年来，摩根士丹利、美林、高盛集团、美国花期集团等海外规模资本已先后涉足中国商业地产投资领域，国际投行淡马锡基金和老虎基金等海外基金也通过斥巨资购买内资企业股权，他们的目标直指内地优质商业地产。

将立法遏盲目开发

　　据悉，目前由商务部起草的《城市商业网点管理条例（草案）》目前已由二类立法转为一类立法，有望更快获得国家批准通过。

　　据中国城市商业网点建设管理联合会有关负责人介绍，《条例》的部分内容包括：要求城市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入到城市总体规划中；要求对大型商业项目的立项举行强制性听证。

　　分析人士指出，这将对以往大型商业项目的盲目开发势头有所遏制，尤其可以对地方政府以招商引资为由的投资冲动进行约束。