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    都说商业地产不好运做，发展的快，涉及的广，怪事也就不少。你看有的炒概念，有的造声势，当然结果也各有不同：成功的偷着乐，落败的也只好“掉牙往肚子里咽”。也好，这样才是商业地产，不然就不热闹了。

    记者有幸目睹了一些，简列一二，如果以后再遇到类似的事情，我们也好见怪不怪———

    重庆路上的“农改超”

    重庆路商圈是长春目前比较成熟的商圈之一，说它成熟，主要是其形成时间长，商业业态丰富，有一定的认知度和影响力。今年上半年，重庆路商圈又多了一个新业态———农贸超市，不仅让老商圈又添活力，也算是锦上添花了。

    但一些业内人士先表示了担心：重庆路商圈，特别是西段，聚集了大量的高档写字楼，并有卓展的品牌，是长春的CBD，熙来攘往的多是白领、小资一类的人，在这个圈子里经营“农副产品”合适吗？

    当然，不管是白领还是小资，都得食人间烟火，业内人士的担心倒显得多余了。“兴恒”也毕竟是这方面的行家里手，产权商铺小面积分割，迅速招商，迅速出售，没多长时间，真就营业了。

    本来以为，“超市”里的商品都是明码标价，进去就拿，统一结账，这里却不同，还可以讨价还价，这个铺位的黄瓜1元／公斤，到那个铺位可能是0.75元／公斤了。农贸超市经营的业态却丰富：5000平方米的空间里，除了卖水果蔬菜的，还有小吃、服饰，连“美甲”也有，看不出跟普通的“农贸市场”有什么区别，记者想起来了，以前这就是一个农贸市场。一问价格，与外面的蔬菜水果店持平；再看顾客，还没有卖货的人多呢！也不奇怪，上午10点左右，可能不是买菜的时候。第二天中午又去，人真多了，不过不是来买蔬菜的，都是来吃午饭的。

    记者不尽兴，多走了几步，进了“沃尔玛”，本来也不远，两三分钟就到了。这才是超市的感觉，别的不说，单是农副产品，种类就丰富多了，明码实价标着，环境一流，顾客如织……本来还想去边上的恒客隆转转，一想也别费事了，在价格和种类上，谁又能比过沃尔玛！

    “农改超”为什么火？有人说利于城市形象，产品在质量和环境上都有保障；也有的说投资金额小。总价低，那是面积小，要算单价，你再看看。有人说，那也不怕，还带租约呢？租约可是一年一签的，谁敢保证以后的市场就一定火，谁能保证过了一二年，还会不会跟你签租约，要是前景真那么乐观，怎么不跟你签10年，或者干脆自营呢！

    相比“农贸超市”，“农贸市场”是嫌土了些，但也要选好地方，科学规划，不只是改改名字就完事了那么简单吧！

    关于“摩尔”的误会

    “摩尔”(ShoppingMall)是个舶来品，意思是“购物中心”或者“超大型购物中心”，近年来我们多少也了解一些，知道购物中心是集旅游、餐饮等等一体化的现代商业，在中国的一些城市也兴起了一阵，但从实际的经营情况来看，并不像预期的那么好，也是商业地产中颇受争议的。

    说它受争议，主要是这种商业形态对资金运作和专业化程度要求极高，争议多在“摩尔”的市场条件和规模上，且不论哪些城市在市场条件上开发“摩尔”还不成熟，单是规模上，“摩尔”的规模一般都是求大求全。

    终于，今年春季长春也迎来了“摩尔”。中东集团斥巨资要在“龙兴商贸园”的基础上打造“东北第一MALL”。

    将来还会不会有“东北第一MALL”，我们不得而知，但之前，沈阳去年也出现过“东北第一MALL”———华锐·铜锣湾广场。你也称“第一”，我也称“第一”，还是谦虚的，毕竟锁定在“东北”，而不是“全国第一”和“世界第一”。到底这个“第一”怎么界定，还没有一个标准，“中东新天地购物公园”这个称呼，倒有助于长春的城市形象。既使这样，媒体的关注度也很高———毕竟长了长春的志气嘛！

    这不，近段时期，某媒体系列报道：“记者新天地购物公园探营记”，什么《东北第一摩尔打造美食新天地》等，看后一惊，中东真是神速，几时竟然开业了呢！看下去才明白，所谓的探营，不过是商家的一种规划、一种预期通过媒体的一种展示罢了。看这事费的，多让人误会，以后项目经营如何，还要实践来证明，记者也不是先知先觉的。

    何谓“探营”？文字上的理解应该是“亲临其境”吧？要是去的“北京金源MALL”或者“东莞华南MALL”，不失为好创意，也有一定的启发价值———项目繁华也好，惨淡也罢，毕竟是一种现实。但对于一个正在改建，连营业时间尚未确定的项目，未免是急了一些。

    有人也许会说，你也太过“较真”了，何必耿耿于这种“文字游戏”呢？我是可以不“较真”，但很多想要赚钱的商家，很多想要投资的百姓，在他们拿出“真金白银”之前，却不能不“较真”一番的！

    也说重庆路“东扩”

    还是重庆路，前面说了西段，这里说说东段。

    重庆路的东段，这两年跟一个词联系得挺密切———东扩。不错，这是一种现实，重庆路的东段较西段和中段商气是差了一些，所以政府和一些商家喊出了“重庆路东扩”的口号。

    最先发出声音的是玉瑞时秀，以“青春、时尚”定位，确实也为重庆路东段聚拢了一些人气，可惜好景不长，不到百日，去年年底，突然“停业”，让重庆路东扩之声悲情收场。前不久，又有“美臣流行馆”的黑色醒目于重庆路东段的大经路沿线，长春时秀也引来“国美”，另有北京的汇丰百货和一家农贸市场也要助阵，“重庆路的东扩”预谋东山再起。

    还说长春时秀，显然并没有从去年“玉瑞时秀”的“停业风波”中恢复过来，虽然招来了国美和韩国名店，但4、5楼的许多铺位还远没有招满，大部分都空置着。1、2楼是很火，国美的营销推广活动还是很吸引人气的，但人气也止于国美，4、5楼还是少有人光顾。记者看到，一些经营业户，有的看报纸，有的打扑克来遣发无聊。也奇怪了，同一个商场，以3楼为分界点，上下的差距咋这么大呢！要是国美在楼上，也许能好些吧！

    至于“美臣”、“汇丰”及其他，按道理都不属于重庆路商圈，充其量属泛重庆路商圈，它们的成功也许会给重庆路东段的繁荣一些促进，但现在说成功还为时尚早。而且不光是重庆路商圈，不光是长春，在全国都有一个“怪圈”———越是成熟的商圈，它周边的百货业和服饰业不景气和歇业的越多，这好像不是“怪圈”，倒成了共性了。看看重庆路，再想想贵阳街，你就会觉得此话有道理了。

    重庆路东段较西段和中段差些火候，这是现状也是事实，表现为经营业态的混乱无序，没有形成特色，最主要的是缺少“头领”，没有主力店，说白了，得有一个像卓展和亚泰富苑那样的“带头大哥”。现存的一些商场无论是物业形象、商场规模还是经营定位都远远不够，而这些，并不是改个名字，换个颜色就能办到的。

    说重庆路“东扩”嫌早了点，却也是走在振兴的路上了。

    又见超市“停业”

    7月17日，四联大街附近的大型仓储超市———福乐超市突然停业。

    对于超市停业，我们已经不陌生，早有荣德和华普的前车之鉴，事过两年，福乐步其后尘。

    长春的超市业怎么了？

    长春的超市业近十年的时间里，上演着悲欢离合的好戏，真是几家欢乐几家愁。1998年恒客隆的“恒”空出世，开创了长春大型零售业的先河，长春的市民也迎来了大型仓储超市时代，当初恒客隆的同志街和重庆路店被市民争先抢购的场面现在还清晰在目。之后恒客隆迅速扩张，风光无限，毫无争议地成了那段时期行业里的“一哥”，直到2002年国际巨头沃尔玛的进驻，恒客隆独领江湖的格局才被打破。

    两个“老大”碰到一起，准会打架。不错，恒客隆与沃尔玛不可避免地短兵相接。当然，竞争也有好处，受益最大的是消费者，不光是有热闹可看，还有价格上的优惠。现在人们的心态是开放的，视野也大，不管你是国外的还是国内的，谁的产品好、价格优、环境好、服务好，就买谁的。

    不光是恒客隆与沃尔玛之争，那些规模小些的超市也没闲着，他们的压力更大，好在船小好掉头，及时调整，不跟这些“老大”正面冲突，方向对了，生存没问题，没准效益更好；适应性差的，只好淘汰出局。前者像“远方”和“新天地”，后者有荣德、华普，又加了福乐。

    有人说“超市大战”够惨烈的，别急，真正的大战才刚刚开始。近两年零售业之争的战火遍布全国，一方面是国际零售业的进驻，另一方面是本土零售业的崛起，长春分明也感受到了这种火药味，沃尔玛已经说过了，家乐福、家世界等一些国际和外埠的零售业“大鳄”纷纷看好长春市场，并已经开始跑马圈地了。

    跟本土超市相比，这些巨头无论在资金实力、管理的先进性，还是配货渠道和经验上都有一定的优势，这也是本土超市纷纷落马的原因。今天福乐停业了，没准明天又有别的超市倒闭了。商场如战场，适者生存，也是自然法则，谁也别笑话谁。

    对普通老百姓倒没太大损失，超市倒闭了，大不了多走几步换一家，却苦了供应商和持有会员卡的顾客。据说，福乐要停业之前，有人得了风声，一些有会员卡的顾客齐来刷卡，超市光豆油一天就刷出去60万元的货。别说，要不是真“停业”，倒是不错的促销手段呢！