---

　　随着房产新政的陆续出台，不少房地产商开始将目标指向商业地产投资，在分割销售和整体出租的选择中，后期经营管理水平成为对开发商最大的考验。

　　商业地产新一轮投资热升级

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，商业地产新一轮的投资热潮与房地产商从住宅市场撤离有关。
　　广州保利房地产集团营销中心的李晓明认为，房地产企业开始关注商业地产，并不是对商业地产的预期有多高，而是在寻求一种资金的结构平衡。商业地产的开发周期长、投资风险大，但可以获得长期稳定的现金流，使企业的资金结构更加合理。

　　另外，国外投资者看好商业地产的前景也是该股热潮的原因之一，商业地产的开发由此可以更加便利的融资。中国城市商业网点建设管理联合会发布的《2006中国商业地产发展报告》指出，海外资金逐渐成为商业地产的重要资金来源。2005年外资进入我国房地产总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的资金约为16亿美元。

　　从中国商业地产联盟发布的2006年商业地产发展趋势来看，市场上整体持有的商业物业比例将会增加。一种是开发商自己持有后出租，另一种是大商家斥资整体收购。

　　聂梅生解释说，从这一轮投资热潮来说，商业地产的业态已经升级。之前的商业地产投资多是房地产商延用住宅地产的物业管理标准，建成之后将产权出售，这种分割了的产权降低了整体的价值。而现在属于物业持有型，是一种整体运作。房地产商通过专业的后期经营管理获取稳定的现金流。

　　资金压力让开发商租售两难

　　业内人士告诉记者，前几年大行其道的产权分割式商铺，尤其是售后返租等变种，将会逐渐受到冷落。一方面，这种模式常常带有欺骗性，影响了中小投资者的收益水平，在两者之间产生利益的纠纷。

　　另一方面，已经购入产权的商铺持有者成为业主，开始了以自我为中心的独立经营。他们竞争无序，缺乏统一的管理，进而造成开发项目的整体定位不清，难以形成规模优势。

　　融创集团投资的天津上谷商业街客服中心主管韩彬告诉记者，为使资金尽快回笼，“只租不售”难度很大，但出售后如何与业主共同整合业态管理是对商业地产投资的最大考验。

　　韩彬表示，将产权尽快出售可以保证充足的现金流，但之前商业地产投资失败的例子表明，分散的产权持有者容易给总体的管理带来混乱。因此集团在后期经营管理上下了大力气，确保在出售产权的同时保证整体经营。

　　南开大学项目管理研究中心副主任于仲鸣认为，回收的资金流向何处，也是对开发商管理水平的一次考验。如果只将商业地产的投资回报作为提款机，项目就很难有大的发展，应利用一部分收入加强后期经营管理。比如对零散的商户传播统一的经营理念，提供咨询服务，都是维持长期现金流的保障。

　　商业地产投资遭遇管理瓶颈

　　国际大厦是天津市首座中外合资的综合性商用大厦，自1991年开业至今一直是各跨国公司、外资企业首选办公地点。原因之一就在于高水平的物业管理得到了客户的肯定。

　　广州保利地产的李晓明也表示，商业地产投资所需的管理成本和水平远高于住宅地产投资。举个例子来讲，哪怕只有一户商家入住，十几层楼都要灯火通明。目前在广州的局部地区涌现出商业地产投资的热潮，由此带来的激烈竞争必将导致管理不当的商家出局。

　　滨海金融街是滨海新区高档写字楼盘，项目负责人杨春说，随着市场竞争压力加大，开发商从以往简单的项目炒作促销，逐步转向依靠专业管理咨询机构的支持。一些具备丰富客户资源，以及提供商业地产专业设计的服务机构愈加显现作用。同时，商业地产专业人才短缺将成为制约行业发展的瓶颈。特别是熟悉商业地产开发、融资、招商及管理全过程的复合型人才十分紧俏。

　　杨春还表示，行业内部缺乏有效的沟通，经常搞同质竞争，也不利于整个房地产行业的发展。比如在所谓的优势地段，不少开发商蜂拥而至，但无力持续经营。等到真正有实力的开发商准备进入时，又难以找到合适的地点。

　　于仲鸣教授也认为，政府在商业地产的开发中也应起到宏观调控的作用。单个房地产企业以追逐利润为目标，同时缺乏战略思考，很容易造成无序的竞争和资源的浪费。对此，政府应当有整体的规划，对商业地产的投资起到指导、约束的作用。

　　商业地产项目放量广州写字楼大面积烂尾或将再现

　　“新政”调控下住宅市场表现平静，而“游离”于新政外的商业地产市场却开始蠢蠢欲动，不仅发展商想在商业地产上分一杯羹，而且有部分原本想投资住宅市场的客户也转而在商业地产市场上“淘金”。

　　在近日召开的广州市商业地产形势分析研讨会上，有关专家指出，随着近年来广州商业地产的发展得到城市发展的强有力支持，广州城区商业地产开发进入新一轮开发高潮期。但同时，商业面积的不小空置以及将来市场的需求，有可能引发新一轮的写字楼大面积烂尾。

　　据广州市国土资源和房屋管理局数据显示，广州市政府在2004年至2006年三年间共计划出让商用物业用地100幅，总用地面积175.48万平方米，总建筑面积570.67万平方米；而这些商用物业用地，主要分布在珠江新城、琶洲、大学城等热门区域。今年春节过后，在广州市政府推出的多宗地块中，商用物业用地就占11宗，总建筑面积达134万平方米，非常接近2005年全年的137.37万平方米，而且这些商用物业用地以纯商业性质为主。此外，在今年5月份公布的2006年广州市土地出让计划当中，市中心区内商用物业用地出让的宗数和总建筑面积，均占全年总量的一半左右，而且这部分土地主要分布在市中心区内。可见，城区商业地产的开发将会进入新一轮的开发高潮期。

　　广东工业大学经济管理学院副教授唐晓莲表示，现在广州的写字楼的开发量非常大，2003年以来，施工面积达到了380万平方米，而且其中大量是甲级写字楼，2010年甲级写字楼将达200万平方米，很可能出现供大于求的局面。唐晓莲认为，广州的写字楼发展有几方面限制，一是广州的总部经济发展远远比不上北京和上海。因为广州和香港非常近，很多企业将总部落在香港，在内地则选择进入北京和上海。因此，在广州写字楼的成交大多是小面积的承租和小面积的销售，很难形成大规模。第二，广州的第三产业很多是比较小的企业，因此这类企业租赁的面积非常小，以60至80平方米为主。她表示，如果没有很好的需求提升的话，可能写字楼在未来会出现像上世纪90年代末那样大面积的烂尾。

　　在研讨会上，暨南大学管理学院教授孔小文则指出，实际上商业地产的空置率还是比较高的。如上海商业地产的销售率是92%，广州是50%，深圳大概是40%，积压的资金非常巨大。从目前一些区域的情况看，商业地产还是过热。此外，广州市房地产协会会长陈敦林提醒，2005年推出110万平方米的土地中，70%用于商业地产，30%用于住宅地产。2006年推出800多万平方米的土地，基本上是倒过来的，70%以上用于住宅地产，30%用于商业地产。因此建议在推出土地之前，无论是住宅地产也好，商业地产也好，一定要进行严格的市场论证，考虑市场的需求和项目可行性。