商业地产的经营模式主要有出售、只租不售和租售并举三种。

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出售

    这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。

租售并存

    在中国北京、上海、广州、深圳等这些商务发展较快的大城市中，写字楼市场发展趋势迅猛，市场对写字楼的需求日益增大。但几乎每个企业都面对自有资金实力不足以支撑完全持有的状况，大楼预售回款成为了企业资金链中最重要的一环，因此“部分持有，部分销售”成为了国内市场一条有效的但刻板的过渡路径。

    发展商在项目建设的同时急于资金回笼，在资金短缺的情况下只有把物业部分或全部出售，以继续完成项目的建设工程，因此一个企业是否拥有雄厚的实力和庞大的资金流通，是影响这种租售模式的根本。

   “租售并存”这种模式是过渡的，是企业实力不足的体验。很容易想象，一个租售自由的写字楼，没有合理科学的规范，楼层单元划分混乱，入驻公司单位素质参差，同样管理方面都有很大的困难，更重要的是影响客户对写字楼的信心。

只租不售

    只租不售——国际上最流行的写字楼租售模式。“租售并存”是大陆房地产业发展中不得已的产物，在一些经济发达的国家，房地产业发展稳定，企业资金雄厚，因此普遍采用“只租不售单一业权”的现代化管理租赁模式。在香港地区一些国际化甲级写字楼都是采取这样的模式。随着经济发展，目前在中国上海汇丰银行大厦、金贸大厦、外滩中心以及北京的东方广场也开始采用此模式管理大厦。

    “只租不售，单一业权”的模式最大的优势体现在物业管理的严谨与规范。作为一间具有雄厚资金实力的发展商在打造其超甲级写字楼项目的同时当然需要有国际化的管理模式来运营。“只租不售，单一业权”的模式之所以受到众多知名外资企业的青眯除了可以提供规范专业的物管外，最重要的原因是在于公司在扩展的时候无须多方接洽，只需直接与单一业权的发展商处理即可，省却了与多个业主商讨的麻烦。

    因而“只租不售单一业权”是最符合国际化观念，是客户素质、写字楼品质的保障。