“我们一直遵循的商业原则是：市场上最需要什么就做什么，现在市场上最赚钱的是什么？是商铺。”这是地产“名角”潘石屹宣布放弃住宅而转型于商业地产开发时的“宣言”。

    8月30日，潘石屹旗下项目SOHO尚都在北京开始高调招商。据SOHO中国租务部透露，目前已经有超过200家商家准备与其签订租用意向。

    事实上，近期与潘石屹一样青睐商业地产项目的开发商不在少数。在南边，有12万平方米国瑞城商业项目；在北边，有国美第一城10万平方米商业项目；在西单，北京美晟房地产开发公司在这一核心商业地区推出了4．5万平方米的商业；而中关村区域的中关村广场购物中心也在陆续开业……

    在宏观调控中受影响不大的商业地产，以其高额回报诱惑着越来越多的传统住宅开发商们开始转“身”主攻商业地产。

    利润驱使开发商转型

    “自从宣布转型退出住宅市场之后，SOHO中国在北京CBD区域多达25万平方米的商业开发量就一直引人关注。”一位代理行的负责人告诉本报记者，为了能使转型项目继续“叫座”， 潘石屹的推广活动显得更加卖力。据了解，自今年4月起，SOHO尚都已经陆续在深圳、广州、上海等商业发达城市进行了招商推介活动，并且和第一太平戴维斯、世邦魏理仕等知名代理行合作，积极联络大品牌商家进驻。

    “SOHO中国开发的项目中10%的商业面积产生了20%的销售额，贡献了30%的利润。”SOHO中国董事长潘石屹在接受中国经济时报记者采访时表示，其公司对项目投资客户的追踪调查显示，投资商业的客户回报率分别高于投资写字楼和公寓。“所以，我们从高档住宅以及SOHO产品转向市中心区域的商业地产开发是市场的选择。”

    目前，业内与潘石屹有一样选择的开发商越来越多。地产上市公司十强之一的金地地产近日也宣布进军高端写字楼。“金地集团进入房地产业10多年，此前从未涉足写字楼项目开发。”金地集团上海公司总经理助理何大江强调。

    “政府的调控政策导向非常明确，而契税、营业税等一系列税收的征收，进一步拉近了住宅与商业物业之间的成本距离。”上海一开发商亦透露，目前公司正在酝酿加大商业项目的投资力度，“现在投资商业项目，风险肯定比住宅项目小。”

    商业地产经历了2004年的火爆，2005年的平静，在2006年上半年再次迎来了春天。高力国际最新统计数据显示：截止到今年6月底，北京优质商业地产的总供应达到了587．78万平方米， 其中CBD、中关村、望京三大区域是整个京城商业地产的亮点所在。戴德梁行商铺部专家预测：今年下半年约有88万平方米商铺入市，预计大多集中在10月份左右。

    政策调控“忽略”商业项目

    “开发商纷纷弃住宅转向商业项目，其中一个主要原因是土地成本高得离谱。”北京百川房地产经纪公司品牌推广总监翟建告诉记者，一个突出表现是，“8·31”大限后，通过招拍挂方式拿地，成本高得离谱。今年1月23日推出的第一块土地——北京工体四号院被香港富豪李泽楷鲸吞，创下了5．1亿元的成交新高，其他6家竞价者全部铩羽而归，其中不乏国内大牌房地产企业。

    “住宅用地拿地成本节节高，开发风险越来越大，而商业用地少有人问津。”潘石屹说：“北京每拿出一块像样点儿的地，大家就像饿虎扑食一般扑上去，价格抬得老高，实在不好去硬碰硬。”吸引开发商投资商业地产的原因是，拿地盖房之后，能够倚仗商铺或写字楼的租金收益维持企业的运转，而不必像住宅开发商那样，不断疲于拿地。

    潘石屹对记者表示，政府对于住宅的调控确实是他转型商业地产的原因之一：一方面，他看到了政府调控住宅市场的决心，其次，考虑到政府要加大廉租房以及经济适用房的建设，根据以往经验来看，大片区经济适用房周边的商品房项目都很难成高价项目。此外，早在去年就有关于出台限价商品房政策的呼吁和流言，虽然单个限价商品房影响也许并不大，但一旦形成区域或项目多了以后，对整个市场的房价确实能起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅开发的利润回报。

    他认为，这一轮房地产宏观调控对商业地产和写字楼基本上没什么影响。随着政府对住宅市场调控力度的加大，房地产行业中最市场化、最有创新性的就是商业地产了，商业地产也是集中体现一个国际化大都市最核心价值的部分。

    与此同时，商业物业的“魅力”还在于其高回报率。第一太平戴维斯的最新报告指 出，2005年前4个月，上海甲级写字楼市场的整体租金指数增幅达6．8%，高出去年同期一倍多。商铺的回报率也高于住宅，以上海南京西路沿线成都北路－陕西北路为例，该路段的沿街商铺日租金已达每平方米25元－45元。

    商业地产资金压力更大

    虽然有诸多开发商转型主攻商业地产，但是并不是所有转型的开发商都能成功。“商业房地产是一个不可以轻易去涉足的行业。进入其中，就要有打持久战的准备。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示，传统的住宅开发商进入商业地产，具有一定的转型风险。

    “成功转型需要若干条件。第一，有过做高档楼盘经验的开发商会相对容易；第二是有较高的资金实力和融资能力；第三就是品牌；最后是兼具地产、商业和零售的经验。”北京虎杰投资咨询有限公司首席投资分析师张寅判断，传统开发商90%都不可能转型成功，只有那5%－10%的人有成功的可能。

    世邦魏理仕北京董事长黄大为认为，做商业地产开发商，首先要成为商业地产营运商。因为商业地产的开发和经营远比其他房地产复杂，商业地产的使用者对物业和服务的需求不完全一致。与住宅相比，商业地产存在更大的资金压力。目前仍有相当一部分住宅地产开发商，是用旧有的住宅惯性思维来操作商业地产，难免会陷入资金链困局。

    “而潘石屹却并非完全没有商业地产的操作经验。从现代城开始，SOHO就不断地加大其商业项目的开发比重。”一位地产分析人士认为，老潘早就为转型做打算了。