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   商业地产火了，但即便它真的迎来了黄金时代————“遍地黄金，俯首可拾”，也不过是神话而已，商业地产有其自身的发展规律和运营规则，要想成为这个置业领域的行家里手，成功找到可以帮咱生出“金蛋”的商业地产项目，还需要很好地理解商业地产的规律和规则。本期，咱们就请来业内专家，传授商业地产投资的技巧，同时也让因为商业地产先富起来的朋友现身说法，为我们树立一个商业地产投资的榜样。 

    新政未动商业地产的“奶酪” 

    近两年商业地产的火爆势头，头一个应该感谢的是接连两年的“六一新政”。它在有力地钳制住宅市场的非理性投资炒作的同时，却对商业地产“高抬贵手”。 

    “新政”影响楼市的一大手段就是税收，当两年、五年的税收限制轮番向二手住宅市场施压时，新政对于商铺的转手交易还没有明确的限制。目前，商业地产项目无论在多长时间内转手，均未有不同以往的税收限制。“宏观调控动用税收杠杆是要挤出‘扰乱’市场的住宅炒作势力，明确需求至上的住宅市场规矩，而商业地产本来就是用来投资的，所以新政对这一领域并未有什么具体动作！”业内人士如是说。甭管是有心宽容，还是无暇顾及，总之新政对住宅和商业市场一紧一松的态度，的确将活力引到了沉寂已久的商业地产市场中来。 

    除了明刀明枪地用税收“割”住宅炒家的“肉”外，新政也引导出一种地产投资的新理念———短线变长线，通过出租回报让物业生金。在这个新理念下，商业地产和住宅相比就拥有了巨大的优势，青岛市场上同一区位的住宅和商铺的出租价格，可谓天壤之别。相当多的旺铺和好的写字楼都可以实现8年左右收回成本，然而，长期以来青岛住宅的低水平租金价格，却让这种长线回报的时限拉长到10年以上甚至近20年。投资“长跑”，孰优孰劣，一目了然。 

    高收益高风险的房产游戏 

    住宅投资讲究“随波逐流”，只要板块大形势好，闭着眼睛抓个盘，一般都会有很好的升值收益。商业地产则不然，同一项目的不同铺位收益都会有差别，更别说邻近项目、不同板块的回报落差。商业地产投资绝对是高风险的房产游戏，当然“这把心跳”看准了，抓住了，“玩”出回报那也是相当可观。如何在商业地产这根“钢丝”上站稳脚跟，以下两位投资人的故事值得一听。 

    地下室带来生路 

    讲述人：张先生 

    我 2002年在市北区买了一处临街商铺，160平方米，价格5000元／平方米，当时想自己开个建材店。因为我一直做小生意，攒了点本钱，营业地点也由租转购了。80万元砸出去，生意却因为地点的迁徙而淡了许多。一是因为搬迁，很多老客户找不到地方；二是因为我那个商铺有点偏离商业区，特别是做建材生意的地段，没有人来这里货比三家，生意惨淡，还要还银行贷款，那段日子真的很难过。 

    2003年，盖我那个商铺的开发商搬迁，留下一个原来用作仓库的地下室，开发商打算低价转让。暗无天日的房子，价格便宜也没有接手，我倒打起了这个仓库的主意。这个地下室的一部分就在我的商铺底下，面积有800多平方米那么大，打通了就可以做生意。我去找开发商谈，他们开始口很紧，800元／平方米，少一分钱不行，那时我也很难拿出这么多钱，便想办法让开发商降价。我找与开发商熟悉的第三方给开发商留了联系方式，还把自己铺子贴出转让的海报，地上的铺子不好，谁还会找开发商要地下室。那个地下室闲了几个月，开发商憋不住了，与我找的人联系，后来双方把价格谈到了24万元。我拿下这个地下室后，马上与我的店面打通，并把近 6米高的店面间隔成了两层，然后找下家。一个月后，一家休闲机构找到我，我的房子以 30万元／年的价格租了出去。 3年过去了，我的房子提了一次价，现在成本基本收回来了。 

    由售转租稳健回报 

    讲述人：李先生 

    2003年，我看到拍卖公告，香港中路附近某写字间拍卖。正好那时手头有笔闲钱，就去看了看，那是一个大厦的一整层，面积有700多平方米，起拍价不高，我找来朋友帮忙，两人合伙以 5000元／平方米的价格拿下了这个写字间。最初的想法是把这层写字楼以8000元／平方米卖出去，但这个写字楼因为管理一般，并不好卖，两年时间都没有出手，这个房子成了我们沉重的负担，每年光物业管理费等费用就要好几万元，还占用了大笔资金。 2005年，我和朋友商量了一下，决定由售转租，我们又投入一笔资金把房子装修了一下，当年就把房子租了出去，一年租金50多万元。由短线变长线，我们的投资开始有了回报，合同签了5年，虽然投资不能马上变成利润，但毕竟房子还在我们手里，这个房子够我和朋友“吃”很多年呢！ 

    岛城商业地产收益行情 

    前几年，有点投资想法的青岛购房者中，大多数人的眼里“只有宅没有铺”。不过现在情况不同了，新政让房价走上稳定之路，又有税收“克扣”利润，于是原先略显“另类”的商业地产投资也开始被大家重视。商业地产有哪些生金形式，目前的行情如何，如何选择才能保证获利？启典不动产机构市场总监张密阁向读者介绍了相关情况。 

    A　临街商铺： 

    真正“养三代”的铺位 

    概念：临街商铺，顾名思义就是位于街道旁，并有自有店门与街道或人行道直接相连的用于商业用途的地产形式。好的临街商铺不仅具有非常高的升值潜力，并且其长线回报也非常丰富。俗话说的“一铺养三代”指的就是它了。 

    挑选要点：首先要看商铺周边的人气是否够旺。在选择租赁方时，也尽量要做到让其和周边业态协调，毕竟店铺经营好了，店租的收益才会稳定并有一个上升的态势。另外，从政府规划角度来看铺位的长期发展形势也十分重要。 

    售价及回报情况：台东附近临街店铺的售价，单层的大约为3万元／平方米，两层的要2万元／平方米，3层以上约1．2万元／平方米～1．5万元／平方米，租金约在 3元／平方米／天～5元／平方米／天。闽江路一带的商铺售价在 2万元／平方米左右，回报期限为6年到10年。李村商圈商铺均价在1．5万元～2万元，回报期限7年～10年。 

    B　社区商铺： 

    商业投资新热点 

    概念：位于小区内部，主要为小区居民服务的商业地产形式。随着居住范围的不断扩大，在一些商业配套不甚完善的区域，社区商铺发挥的作用越来越大，成为新的投资热点。　 

    挑选要点：最好选择周边商业配套不够成熟但居住人气较高的小区。在选择经营业态上，要选择那种与小区居民生活息息相关，又没有太多竞争对手的业态来经营。 

    售价及回报情况：目前比较典型的社区商铺，如浮山后、福岭小区等社区的商铺，价格都在 1．2万元／平方米～ 1．5万元／平方米，经营较好的社区商铺，出租回报期限，一般在15年左右。 

    C　商厦铺位： 

    小投资做“大生意” 

    概念：位于商厦里面，分割出售的铺位。商厦铺位具有单位面积小，投资总额少等特点，如果选择正确，可以让投资者用小本钱赚得大利润。 

    挑选要点：首先要保证产权清晰；同时，要对商厦的经营前景有比较准确的判断，比如通过其经营业态、商业管理质量等进行分析，对“包租”和回报承诺等噱头要谨慎对待，如果商厦经营不善，这些承诺就是空话。 

    售价及回报情况：台东万达购物中心的铺位一般都可卖到2万元／平方米以上，20多平方米的铺位可租到6万元／年～ 10万元／年。 

    D　写字楼： 

    被忽略的“生金”市场 

    概念：以单位办公为主要用途的商业地产形式。过去几年，青岛写字楼市场的行情一直波澜不惊，有的写字楼甚至售价还不如同区域的住宅高，但最近两年，写字楼因为其稳定的高投资回报，逐渐受到市场重视。 

    挑选要点：首先要看地段，周围的配套要完善，交通要方便。品质和配套也很关键，电梯、停车等要方便。还要看看将在或已在写字楼办公的单位情况，一般来说，大公司、大集团或大的行政部门进驻的写字楼出租率比较高，租价也较高。 

    售价及回报情况：山东路写字楼售价在9000元／平方米～ 1万元／平方米。香港路的写字楼售价从1．3万元／平方米～1．5万元／平方米，日租金从1．5元／平方米到 6元／平方米不等。海尔路附近的写字楼售价一般在 8000元／平方米以上，日租金在 1．5元／平方米左右，但潜力巨大。