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  2006年是宏观调控频繁的一年，房地产市场一时热闹非凡，住宅类产品首当其冲，站在了风口浪尖之上。在当前国家出台了“房产新政”的形势下，省城不少开发商、投资者预言，商业地产将成为合肥楼市的一大新亮点。这是不是意味着，商业地产（写字楼、商铺等投资型房地产产品）能不受政策影响呢？投资者抑或是投机者大可弃“住”投“商”，放心大胆地大举进军商业地产呢？作为商业地产市场的主导者，众多商业地产开发商究竟怎样看待2006年合肥商业地产市场？合肥市商业地产究竟该如何发展？

    商业地产避免盲目开

    汪登厚：为了引导房地产市场健康有序的发展，通过抑制过度投资和投机挤掉房地产市场的泡沫，国家去年起主要对住宅开发加强宏观调控，压缩了住宅的利润空间，开发商开始把目光瞄向了商业地产领域，由此产生了一波波商业地产扩张的高潮。这也导致了商业地产中的投机性开发，在商业地产销售中，以概念炒作和销售方式炒作进行物业销售的手段大行其道，其缺陷和危害也逐渐暴露。我认为，商业运营商更需要避免过多投资和投机行为，其造成的危害可能比住宅房产更为严重，因为商业地产运营的好坏决定了商铺的“生与死”。  

    目前应该说商业地产在安徽的发展刚刚起步，一个真正意义上的商业地产的基础设施，还有商业经营服务，目前从全国总体来看，都不是很成熟的，国内还没有一个样板项目可以借鉴，都是凭经验摸索。商业地产在高利润高回报的同时伴随着高风险，而一些开发商仅仅是投资，缺少经营理念，造成大量商铺、写字楼空置。比如江苏常熟8万平方米的商业服装城销售很火，却开不了市。在合肥也有这样的情况，商业地产开发有很大的盲目性，同质化现象严重，据统计，全国目前商业楼盘的空置面积多达2600万平米，这个数字是比较可怕的。

    何其琛：由于此前出台的“国六条”以及国家九部委意见，指向的目标是住宅市场，与商业地产没有直接的联系，而政府对商业地产的相关调控措施还没有出台，使大家对商业地产的前景看好。目前，商业地产呈现三个特征。从整个房地产开发来讲，商业地产已经由传统的配套经营变成商业运营的主体，它同时也是一个崭新的课题，调研、设计、规划、融资、持有、管理、运营等在相当长时间都存在焦点和热点问题；其次，商业地产的专业分类更加明晰，大致可分为购物中心、商业地产、批发市场、社区商业、复合型商业地产（旅游、休闲等）；第三，商业地产的营销更趋规范化、专业化、技术化和精细化。在商业地产普遍看好的同时，业内不少专业人士也有不同程度的忧虑，因为开发者的急功近利，小业主和租户都将面临最严峻的市场考验。

    目前，商业地产开发中存在“伪专业”“伪策划”“伪招商”等一些问题，导致商业地产项目开发盲目无序。一些没有从业经验的人员提供的市场定位有可能偏离市场的真实需求，虽然前期通过“作秀”销售很火，但后期却很难操作，结果导致商铺虽然销售了但商业经营却做不起来，甚至商铺销不下去的局面。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资营利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，不具备招商资源，达不到预期的市场效果，甚至造成项目的损失巨大。

    商业地产重在经营培育

    汪登厚：商业地产开发时下正成为新一轮地产开发的热点，但如何科学地开发却未被充分重视。如果说商业地产是块馅饼的话，那它同时也有陷阱的一面。我们不能只看到馅饼的一面，而忽略了陷阱的一面，更不能不看到馅饼掩盖下的陷阱的现实存在。因此，我们应该加强对商业地产的研究，重视市场的培育和管理，把握其开发和市场运营规律，扩大馅饼，避免陷阱。

    我认为，商业地产需要有力的营运商，要有准确的定位，有明确的市场方向。要调动社会人群来此消费的热情。市场不等于物业。所谓“市”是场的灵魂，而“场”是市的载体，市的寄托。“市”比“场”更重要。市场要有较高的人气，要得到公众的认同和参与，“市”还包括成熟的经营者和零售商，作为营运商要设法提高经营者的信心和消费者的信任。为此，白马公司走遍全国，寻求产品的对接，成功吸引了来自22省10个著名市场的500户商家入驻，今年3月，我们亲自带领40户商户去广东，直接与厂家对接，同年6月，又带领几十户经营户去深圳参加生产厂家与品牌对接招待会。正是这些外来的成功的经营者激活和带动了本土市场的崛起。

    白马公司自创业之初就准确把握市场动脉，直面市场空白，以专业化的市场理念来面对安徽服装行业的现状，构建起的全新贸易平台为其在服装流通渠道的变革奠定了坚实的基础。为了培育市场，有效经营，我们的营销策略就是，从建设初期就抑制投资，切忌投机，在我们发出的《致投资者的公开信》中，就明确表示，通过系统的资格认定制度，拒绝投资户，采取经营品牌的调查、收取开业保证金等方式，以确保进驻商的稳定性和经营持续性；通过外力的带动，使白马服装城的货物的来源、经营者来源更加广泛，从而加速市场的成熟，并通过吸纳本土品牌经营户，确保市场迅速成活；优先选择两类客户，一是品牌生产厂商直接进驻，直营批发，二是品牌服装的一级代理。为了保证招商目标的准确，白马还采用“一对一，零距离”的营销方式。“先招商培育市场，后销售”的营销策略增强了广大商家和经营者的积极性和信心。

    在我看来，要想做好一个市场，首先，商业业态布局要科学合理，要重差异，轻模仿，以形成各具特色、互不冲撞的共荣局面，其次，商业道路要直接顺畅，减少流通环节，降低交易成本，增强核心竞争力；第三要诚信经营，实现和谐商业建设。白马用短短1年的速度完成了初步的繁荣，成功打造了“商业策划———市场开发———现代管理”为一体的白马模式，2005年被评为年度“中国品牌市场”的称号，向全国充分阐释了白马理想的管理模式，受到了全国的服装同仁的高度评价。

    错位竞争是破局关键

    陈亮：商业地产属于房地产业的一个细分市场。国六条主要针对住宅市场的限制，导致对商业物业的需求持续旺盛。商业地产开发的高收益性、长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。但是，商业地产运作远比住宅复杂。住宅开发只是开发商和购房者之间的关系，而商业地产开发则是开发商、投资者、经营者、消费者四方的磨合相处。

    我认为商业地产首先定位要准确，注意避免重复操作，这就需要形成一定程度的错位竞争。据统计，目前站前路一带商业地产面积总共30万平方米，但做服装经营就占了10万平方米，经营趋同，没有明确的特色定位，难免有的成功，有的则会出现销售不畅的困境。我认为，改变同质化经营的主要出路是细分市场，寻找特定的目标市场，走特色之路，差异化经营。由浙江宝业集团和浙江华汇设计集团共同打造的浙江商贸城项目，则定位于做轻纺类产品，既跟服装有关联，又有区别，它形成自己的特色，实现了错位经营，而且我们在营销手段上注重差异化，对从业人员的素质提升也比较看重。

    目前，我们组织了一批专业招商人才，到江苏、浙江、深圳、南京等地设点招商，本月还将去柯桥（中国轻纺城）开推介会，正式启动招商，要求必须引进有实力经营的大品牌经营户。目前，合肥的商业地产还处在培育期，我们力争将该项目打造成安徽省规模最大的首个居家轻纺专业市场。浙江商贸城位于合肥火车站向东100米，长途客运总站对面，处于新站商圈黄金地段，是一个集专业市场、高层公寓式办公、多层小户型公寓式办公于一体的复合商业地产项目。我们必将抓住新站试验区成熟的商圈效应和优越的地理位置，引领合肥新的商业革命。

    商业地产走向细节时代

    何其琛：目前，商业地产的发展呈现以下几个特点：投资商铺作为传统投资品种始终处于黄金优势地位，但风险也大于其他产品；商铺的投资逐步转向商业经营，商业经营的好坏决定了投资回报能否兑现；商业项目的整体定位直接影响商业经营项目的成败；投资者应理性投资，对项目投资者的要求更高，投资要求更理性更科学；一般商铺分类不同，价值回报也不同；商业地产开发的成败关键看商业开发商有没有专业开发经验和专业开发技术。

    目前，一些建筑专家、商业专家和房地产企业家达成共识：商业地产对城市建设及整体经济增长起到了举足轻重的作用，但商业地产迅速升温、粗放开发的同时也存在巨大的隐患，商业地产的盲目开发重复建设，商业地产规划布局混乱，注重招商忽视后续经营等，正在造就城市商业资源及社会资源的巨大浪费。来自市场各方面的信号不断地向商业地产项目开发商传递这样一个迫切的信息：商业地产进入细节时代。

    从现有商业地产项目规划看，商业地产开发商把开发重点放在大体量的Shopping Mall、批发市场、物流园区上，而且开发面积越来越大，甚至几十万。商业地产开发商在做项目规划时，缺乏认真考察区域市场人口、市场规模、人口购买能力、市场业态结构等。大型商业地产项目的规划中，交通是首要考虑的问题。而一些商业地产项目不管自己是否处在当地城市规划的商业中心或商业次中心，一味宣称打造城市“新商圈”、“新地标”、“第几商圈”，营销观念缺乏创新，营销手段过于功利化也是造成外界对商业地产经营管理者产生偏见的根源。由此可见，商业地产营销策划的精耕细作是商业地产进入细节时代的必然要求。 

    就合肥商业地产发展的现状来分析，商业街成为商业地产追逐的热点，复合型地产成为下一步商业地产开发的重点。从结构性需求看，传统的大卖场、购物中心除了服装商铺外，其他的还可以挖掘，例如五金、仓储超市等。区域型购物中心多，社区型购物中心偏少，而特色商业街几乎没有。建造独具特色、有吸引力的商业有人气才能做旺商业，做旺了商业其商业楼盘的整体价值会得到较高的提升，利润也会随之而来。

    目前，安徽省商业地产联合会正在筹备当中，主要构建商业地产的交流平台，为安徽的商业地产发展提供指导性意见和建议。随着合肥首位度的提高，合肥作为安徽省的中心城市，将吸收接纳二三级投资户向中心城市转移，商业地产的前景非常广阔。