近一个阶段以来，围绕商业地产投资价值的争论，将京城房地产市场，尤其是商业地产市场搅得一片混乱，也让很多房地产开发商和众多投资者颇感郁闷。究其原因无非是业内不少专家提出的产权商铺售后包租“是馅饼还是陷阱？”的问题，大多数观点认为投资产权商铺存在很大风险。那么，投资商业地产真的是风险巨大吗？笔者认为投资商业地产能否长期获益，关键取决于所投资的商业地产，是否拥有良好的商业业态。 

　　对于商业地产而言，如果经营定位选择不好，也就是说没有选择一个良好的商业业态，自然存在投资风险，就像前几年北京商业地产市场曾出现的“巨库” 、“碧溪家居广场”等项目一样，给投资者带来较大损失。而近年来出现的产权商铺售后包租，银行担保等商业地产销售形式，其优劣与否或是否存在投资风险，最近已有很多争论，在此我们不必再过多讨论和定性，就留着让市场去检验。

　　在这里我们想阐明的是：商业地产依靠什么才能做到永续经营，从而给投资者带来最安全的投资收益？笔者认为：商业地产只有选择一个具有长期发展潜力，能够带动一个行业的发展，有鲜明特色和经营主题的商业业态，才是维系商业地产永续经营和获得长期收益的根本原则。比如最近出现的“北京国际玩具城 (论坛 像册)” 项目，其开发商就是充分认识到了商业业态对商业地产的重要性，因此在产品定位上经过反复调研、多方考察，最终将其产品定位在玩具物流上，形成以玩具为主的产业经济来带动中国北方的玩具消费。

　　据北京国际玩具城常务副总经理戴炽义先生介绍，他们之所以将玩具产业作为其产品的商业业态，主要是看好中国玩具产业的发展前景。首先，中国是世界玩具生产大国，其出口量占世界玩具销售的70%；其次，中国又是玩具消费大国，中国拥有3亿多儿童，近年来又出现了很多成人及老年玩具消费者，因此国内玩具消费正以每年40%的速度增长，预计到2010年国内玩具消费将达到1000亿元以上；第三，也是最为重要的原因是：由于中国玩具生产量的90%在南方经济发达地区，因此长期以来形成了“南强北弱”的格局，同时一些大的玩具批发、集散基地也基本在广州、上海、义乌等地，而北方地区与之相比正好缺乏类似的大型玩具物流集散平台，由此也大大制约了北方玩具消费，而北京国际玩具城的产品定位，正是从根本上弥补了北方玩具市场的流通空缺，同时辅以国际先进的管理理念，聘请专业的商业管理公司进行统一、有序的经营管理。

　　由此可见，笔者认为一项商业地产能否成功运作，能否长期保证投资者的投资收益，而不是简单的承诺几年的投资回报，最关键的是如何选择具有可持续发展的商业业态和科学、统一的经营管理，彻底摆脱无序经营，盲目竞争的市场短期行为，只有这样才能从根本上保证商业地产的永续经营和物业的保值增值，才能有效保证投资者的长期投资收益。