上海人均商业地产面积已经超过香港，接近东京、纽约的水平；北京、广州、深圳等地商业地产销售率不超过五成，商业地产总量过剩，空置率居高不下。房地产业内人士认为，商业地产形势不容乐观，需及时调整结构和区位分布，改变盈利和管理模式。 

    在31日举行的"2006行销商业地产高峰论坛"上，上海社科院房地产研究中心主任张鸿铭说，上海的商业地产总量已达3000万平方米，人均商业地产面积已经超过国际公认的1平方米的标准。尽管总量已经饱和，但每年还有二、三百万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批。 

    中国指数研究院华东院副院长陈晟提供的数据也显示，商业地产销售率（销售与供给比例）除了上海较高，为92％外，北京、广州、深圳这一指标分别为：32％，50％，42％。这意味着有一半以上的商业地产没有卖出去。 

    总量过剩的商业地产在结构上并不平衡，很多地方商铺明显多于写字楼。譬如上海，近年来大力提倡发展先进服务业和"总部经济"，世界五百强公司已经有300多家在中国设立了总部或区域总部，其中有45％选择"落户"上海。而且，因为上海2010年要承办世博会，甲级写字楼的需求在近几年里将十分旺盛，但目前上海的甲级写字楼面积在300万平米左右，其他商业地产如零售商业中心的面积约是甲级写字楼的十倍，结构并不合理。 

    商业地产的区域分布也不均匀。上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆说，在上海的某些中心区域，很小的地段内集中了十几家高档购物中心，各家购物中心"面目"相似，同质化倾向严重，这种"贴身肉搏"恶化了商业地产的业态，造成了资源的大量浪费。但是在新兴的城市副中心、商务区，商业地产需求量又很大，开发商如果能够适时跟进，将大有可为。 

    商业地产以往的盈利模式是以售卖为主，易居中国房地产研究院副院长丁祖昱认为，根据这种模式，商业地产市场中彼此都是投资者，大家关心的是怎样把物业转让给下一家，获得差价。但事实上，商业地产不仅是投资工具，还是生产资料。作为投资工具，商业地产只能带来短期利益；而作为生产资料，它可以带来长期、持续的收益。因而，商业房地产的盈利模式、管理模式应该大转变。