2003年被称为“成都商业地产年”，当年商业用房销售面积较前一年增长32.24%，销售金额增长73.76%。然而，好景不长，随着大量资金涌入商业地产市场，过热开发导致供应增长过快，需求出现疲软，商业用房空置面积大幅增加，并持续到现在。统计数字显示，今年1—9月，成都商业用房开发投资和销售面积同比双双大幅下降，空置面积同比却陡增82.8%。成都商业地产似乎已四面楚歌……

    没有广告造势，也没多少新闻宣传，开发商负责人也极少在媒体上露面，然而，就是这样一个低调的项目，前不久却突然热热闹闹地开业了，而且一开就是近8万平方米。业界人士甚至没有来得及看清楚它是如何招商的，沃尔玛、耐克、阿迪达斯、肯德基、必胜客等知名商家在里面已开门迎客了。这个位于城西北、交大社区的嘉信茂广场·金牛的异军突起，也许仅仅是疲软近三年的商业地产市场打响突围保卫战的第一枪。

    走出“商业围城”

    市统计局日前公布的数字显示，今年1—9月，成都商业用房开发投资和销售面积同比双双大幅下降，空置面积同比却陡增82.8%。在这种严峻形势下，有人却发现“别处风景独好”。成都置信集团房产策划中心经理苏巍认为，前几年商业地产投资有明显的“广度小、力度大”特征，即大量投资集中在市中心，导致了投资饱和，商业地产项目经营惨淡；而二环路以外区域除专业市场外，投资较小，市场环境较宽松。随着城市发展，新兴住宅区开发、城市人口外移等因素渐渐改变了传统商业需求区域单一的局面，二三环间、甚至三环外区域的商业开发价值愈发凸显，加上竞争较小，发展前景已非市中心可比拟。

    从目前新兴商业地产项目的分布看，大型商业地产项目有明显的“区域外移”特征。嘉信茂广场·金牛、置信·未来广场、万达商业广场、SM广场、宜家家居、劲力红牌楼项目等，都分布在二三环区域，甚至在三环以外。项目周边大多新兴住宅项目聚集，属于城市新兴居住板块，商业配套还很匮乏，大型综合性商业更是一片空白，属于城市扩张产生的商业处女地，蕴藏着巨大的商业机会。正是看到了这个趋势，成都商业地产热点区域正在走出传统的市中心，走出困兽犹斗的“商业围城”。

    二三环商机无限

    城市的高速发展，让市中心的负荷大大增加，于是带来了一系列的城市化问题，反映到商业上，就是空间小而人口密度过大带来的种种不便：拥挤，购物环境下降，停车难，商家店租负担加重，经营成本居高不下……中心区的新兴商业地产项目诞生之初便身陷重围。

    相对而言，二三环线的商业地产项目在环境和配套上可以施展的空间就要大得多。如嘉信茂广场·金牛在商场周围开辟了巨大的停车场，实行免费停车；劲力房产红牌楼项目商业面积达十几万平方米，配置的地下停车场就有8万平方米，加上地面广场，车位多达4000多个；置信·未来广场在商场旁修建了约120亩的市政公园，购物环境大大提升……成都商业地产市场正在经历一次环境与配套的升级。

    不仅如此，二三环商业地产项目大多属于综合性定位，往往包含多种建筑形态，如写字楼、星级酒店、集中式商业等，而商业业态更为丰富，例如置信·未来广场、万达商业广场、SM广场等都集娱乐、餐饮、大型百货商场及品牌精品店等于一体，劲力红牌楼项目在此基础上还规划有汽车沙龙、影院大楼等。劲力房产营销副总经理边召鹏认为，二三环商业地产项目在业态定位上，需要立足于项目周边的条件，辐射范围可以不再是全市，可以仅针对所在区域和邻近区域，因此业态定位首先应以满足区域消费的多样性为前提，项目建成后，往往会成为服务区域消费的商业中心。

    只租不售 破解困局

    没有铺天盖地的招商广告作先导，嘉信茂广场·金牛的成功开业，让我们感受到一种不同于以往商业地产操作模式的冲击力，其只租不售的运营模式，在成都已成燎原之势：万达商业广场、置信·未来广场、SM广场、劲力红牌楼项目、仁恒国际等知名项目均采取此种模式。弊病缠身的产权分割销售所造成的困局，正被这一模式化解，成都商业地产市场由此开始了一次开发与运营思路的蜕变。

    置信集团房产策划中心经理苏巍认为，“产权分割销售”模式的项目开发、产权分散与商业规划严重脱节，结果是项目难以符合现代商业发展需要，多数商家只能削足适履；在经营上，由于开发商将产权分割出售，结果是导致商家经营各自为政，难以实行统一的规范化管理；部分项目将产权分割出售后进行统一委托经营，但往往又会在返还租金和物业价值判断上与业主产生难以调和的分歧，并引发纠纷，使经营陷入困境。那么，只租不售能不能成为打破这种僵局的解决之道呢？

    四川万达房产副总崔人夫认为，只租不售模式虽然资金回笼慢，但后期经营难度小，商家能统一有序地进行经营，“放水养鱼”，惟有维护好商家的利益，开发商的利益也才能得到更好的实现，也才能得到长期稳定的租金回报。他强调，不出售并不代表不能实现短期融资。发展商的自有物业一方面可以通过抵押贷款融资，另一方面，拥有大量优良自有物业资产的企业还可以包装上市，在股市进行融资。边召鹏还提出，商业地产项目中的写字楼、公寓等仍然可以进行销售，取得的现金回款支持商业部分的长期运作，这也是缓解商业地产资金压力的有效方式。

    为了与商家的经营需求有效对接，置信、万达等开发商在项目前期规划阶段就向意向商家征集入驻与设计要求，并根据商家要求对建筑结构、空间布局、人流动线、设备安装等进行调整和修改，基本上是量身定做，商业地产的精细化得以实现。

    商业资源 点石成金

    并不是所有的商业地产开发商都能做到只租不售，它需要资金实力，更需要资源优势。

    商业地产开发投入本身就比住宅高很多，如要长期持有，投资回报相对滞缓，这是资金薄弱的开发商无法承受的，因此，要想采取此种运营模式，开发商必须具备雄厚的资本实力。

    然而，此前也有不少商业地产开发商实力不弱，但项目经营仍然难成气候，这是为什么呢？业内人士认为，这与“资源”有关。

    嘉信茂广场·金牛没做大量招商广告就能实现整体开业，原因在于其掌握了充分的商业资源。该项目是新加坡嘉德置地旗下嘉德商用产业与深国投合资的商业地产项目，其主力店——沃尔玛是这两家公司的长期战略合作伙伴，在地域扩张上如影随形，成都项目已经是三方在中国的第8个合作项目。除沃尔玛外，屈臣氏、耐克、必胜客、米奇等大批知名商家，也是这两家公司的合作伙伴，加上这些商家的品牌对中小商家的聚合效应，如此水到渠成的成功开业也就不难理解了。首创置业在刚拿下国光厂地块时，就对外宣称伊藤洋华堂将成为商业主力店，正是由于其与伊藤株氏会社建立了长期战略合作伙伴关系；万达商业广场声称“定单式”产品路线的原因也在于此。万达集团董事长王健林曾坦言，选择大型品牌商家作为合作伙伴，走产品定制之路，将是今后商业地产的发展方向。

    可以说，“只租不售”的运营模式以及“品牌联姻”的商业资源，就是运作商业地产这件“瓷器活”的“金刚钻”。越来越多的外来大鳄、本土强龙驰骋于此，似乎也在对后来者提出警示：没有这“金刚钻”，就别揽这件“瓷器活”。