有人将郑州商业地产比作一只激情吐丝的蚕虫，规模膨胀速度异常迅猛。

    2004年以来，郑州商业地产竞争再度升温，一个明显的态势是大型综合业态的加入。百年德化、大上海城等大体量商业项目强势入市，物业管理及招商理念也多有创新。有人估计，2005年以来郑州在建和拟建的商业项目总面积超过150万平方米，规划在建的郑东新区龙湖商业中心的总供应量则将达到100万平方米左右。

    郑州商业地产，这只不断吐丝的虫子，能否化蛹成蝶？

    据了解，郑州几乎所有的社区都建设有商业步行街或者社区商铺，一些区域的销售和租赁已经出现问题，同时较高的商铺空置率开始困扰某些社区的发展。商业营销顾问公司金门面董事长王少华分析，郑州商业项目的开发建设已经到了一个瓶颈，部分采用返租方式进行销售的商业项目将面临巨大的兑付压力。

    “包租返利的销售模式将可面对投资者理性的质疑”，郑州市房地产管理部门一位人士也表示出类似的观点，近年来，郑州出现返租性质的商业地产销售模式，现在已经完工的商业项目开始陆续进入营业期，返租已经到了承兑期。2006年，有些商业地产开发商和运营商不得不承受巨大的招商压力和承兑压力。

    河南商业经济研究所副所长张进才对郑州商业地产也表示担忧，他认为“郑州有些区域商业项目供应过剩乃至出现泡沫”。
中国商业地产联盟秘书长王永平表示，郑州商业集中的井喷式开发带来了不少问题，比如投放量是否适度，开发管理模式是否存在问题等等。
事实上，近年来郑州商业地产的发展模式已经从单一商业开发，向住宅商业休闲综合开发转变。这是开发企业为规避风险，采取措施进行自我保护的一种体现，也是为更贴近市场需求，实现行业增值的必然选择。

    中国人民大学土地管理系教研室主任张占录说，规模效益可节约成本，但这种规模不应该是一个简单的数量增加。郑州一些商业项目已经出现了一种有别于传统业态的情调商业模式。

    为什么商业地产会变局

    省会郑州的商业土壤，面对着前所未有的变革。

    伴随着全国商业零售业的蓬勃发展，2004年以来，郑州房地产市场也掀起了一股商业物业开发热潮。现代物流、购物中心、专卖店等新型商业业态不断涌现；连锁超市经营优势凸显、领域拓宽；沃尔玛、易初莲花、家乐福、麦德龙、家世界、世纪联华等国内外大型商业企业已经进入郑州。这场由商业地产充当先锋关于商业布点的暗战，大有改变现有商业版图之架势，郑州商业面临空前大变局。

    商业地产不仅仅布局于市中心的二七商业区，并开始向城区的东南西北及边缘挺进。地产大鳄和商业巨头强强联手，纷纷提出了打造集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的消费业态，形成了一个个新的财富版图。

    目前，在郑州已形成了二七商圈、碧沙岗商圈、火车站商圈、紫荆山商圈及郑汴路沿线的建材、家具和北环沿线的花卉、水果、蔬菜等专业化市场。上世纪90年代的商战硝烟仿佛才刚刚散去，重量级的商业巨鳄已再次强势登陆中原，新一轮商业地产开发大潮席卷郑州。

    如果说商业地产开发，改变的不只是城市的面貌、区域的格局，那么，它在改变城市的生活、消费、娱乐、商务等各种观念；它不仅使城市拥有国际品质的建筑体，更为这座城市跨入国际化大都市注入新鲜理念。

    随着郑州城市框架的拉大、人均收入水平的提高，郑州商业地产的发展也一年比一年火。而众多连锁卖场入驻郑州，更是把商业地产的开发推向新的高潮。

    在诸多的商业投资开发热潮中，河南广元置业、宇通不动产、豫发置业、香港新鸿基、郑州中岳秀峰、长江置业、正大世纪城市广场、德化步行街、大上海城等次第登场。商业与地产联手成了郑州商业地产开发投资的新特点。商业地产在项目陡增的同时，规划面积和建筑面积也在成倍增加。

    一组数字表明，郑州商业用房2001年～2005年，投放量不断增长，投放个数从01年的55个增至05年的92个，增幅达67%；投放面积从01年的23.26万㎡增至05年的63.46万㎡，增幅达172%。销售面积也逐年上升，从01年的11.86万㎡增长到05年的50.69万㎡，增长幅度为的327%。

    2004年初，宇通不动产牵手香港新鸿基，联手打造其第一个项目百年德化风情购物公园，建筑面积6万平方米；2004年7月中旬，泰国正大集团、河南广元置业有限公司联手，在郑州107国道附近开发大型商业综合体“正大世纪城市广场”，总建筑面积10余万平方米；随后，大上海城步行街在郑州二七商业区举行了盛大的奠基仪式，该项目呈十字形，东西长400多米，南北长近300米，总建筑面积27万平方米。

    在此之前，郑州西区有总建筑面积近5万平方米的中原商贸城，与二七商圈毗邻的郑州新天地规划面积达到15万平方米，业态定位都是集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的商业中心。

    商业地产在项目区位选择上也不再拘泥于城市中心。正大世纪城市广场、家世界、易初莲花、中环百货、中原商贸城等大型购物消费中心遍布郑州的东南西北。

    越来越多的零售巨头进入郑州，也使得郑州的商业地产不断升值。

    进入21世纪后，新的商业模式已经在改变着郑州的商业格局，全新的经营模式在改变着这个城市的容颜，每一个新型商业项目的出现就是一步超越和颠覆，商业像一架有力的机器，在推动着郑州的发展，从而奠定了郑州大商贸城的城市定位，为争取成为中西部中心区域代表城市打下基础。2004年以来，随着众多企业的介入，引来大型零售商的布点之战，不断出现的大型MAIL项目，在彻底颠覆传统商业之后，城市形象大踏步改变。

    为什么说商业地产会有困境

    2005年，郑州的商业地产异常火爆，商业物业在郑州遍地开花。

    2006年，郑州商业地产的开发速度逐渐放慢，城市边缘区的商铺在一段时间的预热之后向传统市场发起了冲击，中国元通纺织城的勃兴、水岸花木城的异军突起、澳柯玛建材物流园的雄起，使边缘地区成为众多开发商开发的重点和投资者关注的焦点。

    随着郑州房地产发展步伐的加快，房价在持续盘整之后依然高歌猛进，成交量更是全面飘红。

    郑州商业地产的高歌猛进，让一直关注郑州房地产发展的专家、学者们为之惊叹。

    惊叹之余，也不禁担心，商业地产的方兴未艾使许多原来从事住宅开发的地产商一哄而上大力开发商业地产，政府商业网点规划的缺失及规划的不到位、开发商逐利的本性及短视行业，使许多有潜力的地产项目遭遇前所未有的困境。

    据有关官方权威统计数据显示，郑州市市区商业用房交易均价比住宅销售均价高出约3078元/平方米，但是商业用房的成本仅比住宅用房成本高出600～700元/平方米，也就是说，商业地产的利润高达100%至200%，甚至还可以更高。

    由于目前郑州的大多数商业地产项目都分割出售了产权，一旦经营不善，承诺的租金不能到位，返租回报就会像一颗定时炸弹，隐藏在投资者、开发商与经营管理公司之间的矛盾，随时都有爆发的可能。将商业地产当作“金融工具”的销售模式，其弊端将在2007年前后逐渐显现出来，果如此将会给整个行业带来负面影响。而盲目选址、供需错位、开发商短视经营等又是目前商业地产开发中首当其冲的问题。

    同时，不少从事商业地产开发的开发商都是从住宅起家的，很容易把发展住宅的思维带入商业地产中。对于商业地产来说，硬件的建设仅仅是基础，开发商的增值空间则在软件上，即项目的经营管理上。商业地产卖的不仅仅是房子，还有商业氛围和商机。

    郑州虽然出台了商圈规划，商业地产开发仍然是各自为阵，大多项目在规划时过多或只考虑了项目本身的情况，对所在地区的商业大环境缺乏充分考察，本来一个只能容纳5万平方米商业体量的区域，却硬生生地建了将近10万平方米的商业体量，其结果必然造成恶性竞争，要么吃掉一方，要么两败俱伤。

    目前的市场现状是：开发商在项目没有招商就开始销售，销售走不动了再开始招商，或者干脆卖完了房产再招商。然而，商业物业销售的成功，并不代表商业地产开发全程的成功，只有商铺招商成功、商场经营成功，项目才算成功。

    理智地评判郑州商业地产，其实，我们的确拥有很多机会。

    据权威人士分析，以郑州为中心，以南京、武汉、合肥为边际线的市场圈中，人口为5亿。作为郑州市场网点建设的承担者，郑州商业地产完全应该从宏观上制定整体发展战略。

    目前，郑州很多商业地产开发商都只注重楼盘的前期建造和销售，而不注重后期的经营管理。同时，由于委托经营者并非真正的业主，一旦产生了问题，开发商多半会溜之大吉，到头来，损害的还是投资者的利益。

    近年来，随着中部崛起的不断深入，城市化进程的加速、小城镇建设进入提速阶段，中原城市群围绕郑州拉开了一个巨大的网，鼎立郑州，发挥郑州固有的商贸城的优势，最终使郑州的商业地产蓬勃发展。

    发现并把握商业地产商机，郑州商业地产的春天和夏天也就近了，不是吗？

    因此，商业地产并非是一块人人都可以吃的肥肉，无论是开发商还是投资者，都请擦亮你们雪亮的眼睛，看准了再动手，千万不要着急；别等到套牢了，后悔都来不及。