---

     随着商业地产投资的不断升温，商业地产面临的问题日益凸露。专家表示，商业地产在飞速发展的同时也面临着空置严重、模仿抄袭、经营管理不力等诸多危机，并强调个性化定位将成为商业地产突围的关键途径。
 
    商业地产危机蛰伏

    商务部有关负责人多次表示，目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，部分城市商业地产项目空置情况严重。以北京、广州、深圳等城市为例，上海的商业地产销售率（销售与供给比例）为92%，北京、广州、深圳这一指标分别为32%、50%、42%。由此可见，商业地产存在严重的过剩危机。

    “产权式商铺”模式是引发经营混乱。易居中国房地产研究院副院长丁祖昱就认为，商业地产市场中彼此都是投资者，大家都关心把物业转让给下一家以获得差价，过于追求短期利益。据介绍，发达国家几乎没有将商业地产分割销售的做法，都是只租不售，这样有利于商业的整体经营和管理，而国内则恰恰相反，商业地产以往的盈利模式是以售卖为主。“产权式商铺”的后果是开发商无权对商铺进行统一经营，进而可能导致整个商铺发展方向的失控，不利于商业氛围的培育，很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果，甚至会引发开发商和租户、业主间的冲突。 

    缺乏特色的项目堆积，造成商圈功能严重重复，使得竞争恶性化，导致资源的大量浪费。“一些城市中心地区的‘商场扎堆’，确实带来了商家‘贴身肉搏’恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。”中国商业地产联盟秘书长王永平深表忧虑。

    经营管理不力也是商业地产危机的另一个原因，许多开发商对项目前期的包装、宣传非常重视，对后期经营管理重视不够，经常出现开发商功成身退，投资人被深度套牢的现象。“中国商业地产的根本症结在于专业性欠缺。”中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利说。事实上，大量商业地产在招商方面忽略商业地产规律，不能科学的整合业态，以致于业态组合混乱，进而对凝聚人气造成困扰。

    差异化定位突围

    专家表示，商业地产目前商机与危机并存，要有效的趋利避害，个性化定位为最有效的途径。坐落在中关村的第三极文化主题商场就以业态的差异化成功突围。

    第三极文化主题商场定位于“文化主题商场”，是一个综合性的文化、休闲消费中心，将图书、休闲、健体、教育、旅游以及商务等六种业态用文化进行整合。据了解，在第三极文化主题商场中，1至3层集中有文化品味的精品名苑、世界各国风情主题餐厅和时尚休闲行业。第4至第7层为近20000平米的大型新生代书局，共有30万种图书、10万种音像，多主题的分类能满足多元化阅读需求。其它各层将分别是全新理念下的教育、健体、旅游、商务等多种文化主题业态。